multiplikátor hrubého nájemného (GRM) ve vztahu k vícerodinám Lonas
Multiplikátor hrubého nájemného nemovitosti, neboli GRM, je jedním z nejlepších způsobů, jak rychle vypočítat jeho ziskovost ve srovnání s podobnými nemovitostmi na stejném realitním trhu. Další variantou GRM je multiplikátor hrubého příjmu (GIM), který se používá, když výpočet zahrnuje také zdroje příjmů, které nejsou pronajaty, jako jsou prodejní automaty nebo automaty na praní mincí.
Co je vzorec multiplikátoru hrubého nájemného?
Vzorec pro výpočet GRM je:
Multiplikátor hrubého nájemného = Cena nemovitosti / Hrubý příjem z pronájmu
Pokud se například nemovitost prodává za 2 000 000 $ a produkuje hrubý příjem z pronájmu 320 000 $, GRM by byla:
2 000 000 $ / 320 000 $ = 6,25
Co v praxi znamená multiplikátor hrubého nájemného?
Ve výše uvedeném příkladu určujeme, že vlastnost bude mít GRM 6,25. Z kontextu to prakticky nic neznamená. Pokud bychom však měli zjistit, že většina ostatních podobných nemovitostí v této oblasti měla GRM 8-9, skutečnost, že dotyčná nemovitost má GRM 6,25, by z ní mohla udělat ziskovou investici.
GRM lze také použít k odhadu hodnoty nemovitosti produkující příjem, pokud není známa. Například pokud víme, že nemovitost ročně vyprodukuje přibližně 100 000 USD a průměrný GRM podobných nemovitostí v této oblasti je přibližně 7, mohli bychom tyto dva násobky (100 000 USD * 7) znásobit a vytvořit odhadovanou hodnotu nemovitosti 700 000 USD. I když to v žádném případě není přesný výpočet, může poskytnout proveditelný odhad, který může investor v oblasti nemovitostí použít při porovnání různých nemovitostí.
Nakonec, pokud víte, jaká je hodnota nemovitosti, a znáte průměrnou GRM pro nemovitosti v dané oblasti, můžete použít vzorec multiplikátoru hrubého nájemného k vypočítat očekávané nájemné za nemovitost. Například pokud je nemovitost oceněna na 850 000 USD a průměrná hodnota GRM v oblasti je 8, můžete hodnotu nemovitosti vydělit průměrnou hodnotou GRM a určit očekávaný příjem z pronájmu.
850 000 $ / 8 = 106 250 $
Při tomto výpočtu přijdeme s částkou 106 250 $. Pokud skutečný příjem z pronájmu nemovitosti výrazně převyšuje toto, je pravděpodobné, že to bude dobrá investice, zatímco pokud je podstatně nižší než tato hodnota, není to pravděpodobně dobrá investice – nebo je přinejmenším méně ziskový než další podobné nemovitosti v této oblasti.
Při posuzování vhodnosti nemovitosti pro půjčku pro více rodin se věřitelé podívají na její GRM ve srovnání s podobnými místními nemovitostmi v s cílem určit šanci, že dlužník bude schopen účinně splácet svou půjčku.
Multiplikátor hrubého nájemného vs. maximální sazba
Multiplikátor hrubého nájemného se často porovnává a porovnává s podobnou metrikou oceňování nemovitostí známou jako míra kapitalizace nebo sazba stropu. Sazba stropu nemovitosti se vypočítá z čistého provozního příjmu (NOI) a vydělí aktuální tržní hodnota nemovitosti. Na rozdíl od GRM zahrnuje cap rate volná místa a provozní náklady, což zvyšuje potenciál je mnohem přesnější než GRM. Při pokusu o rychlý odhad a porovnání ziskovosti více nemovitostí však investoři nemusí mít k dispozici podrobné informace o obsazenosti nebo výdajích, což může z GRM učinit efektivnější metodu pro rychlé vyhodnocení investičních nemovitostí.