Mnoho lékařů se snaží najít konvenční hypotéku, která odpovídá jejich potřebám. To platí zejména pro nové lékaře, kteří mohou mít během pobytu nízký plat, minimální úspory a studentské půjčky přes střechu. V závislosti na výši dluhu, který jste si vzali (a zda jste důsledně prováděli platby), můžete při zahájení své kariéry také zápasit s nižším než průměrným úvěrovým skóre. To by se mohlo promítnout do vyšších úrokových sazeb hypotéky a vyšších doživotních splátek.
Ve výsledku se mnoho lékařů vyhne vlastnictví domu, dokud se ve své kariéře více neusadí. Emocionální výhody vlastnictví domu však někdy mohou převážit finanční nevýhody. Pokud jste se usadili v práci a místě, které máte rádi, máte rozrůstající se rodinu a chcete stabilitu nebo emoční zabezpečení vlastnictví domu, čekání na nákup nemusí mít smysl.
Naštěstí existuje alternativa k tradiční konvenční hypotéce. Lékařská hypotéka je jedinečný typ půjčky na bydlení speciálně pro zdravotnické pracovníky. Tato hypotéka může novým lékařům pomoci zablokovat nízké úrokové sazby, vyhnout se kolosálnímu složení zálohy a snížit celkovou částku, kterou musí zaplatit po dobu životnosti své půjčky. Jste připraveni se dozvědět více? Pojďme se ponořit.
Co je hypotéka pro lékaře?
Hypotéka pro lékaře je půjčka majitele domu, která je k dispozici pouze kvalifikovaným lékařům. Existuje méně omezení, než byste u běžných hypoték našli, protože do značné míry závisí na vypočítaných budoucích výdělcích lékařů. Pro novější lékaře je to atraktivní koncept.
Jako rezident nebo kolega je váš plat výrazně nižší, než jaký bude v příštích několika letech jako účastník. V některých případech věřitelé dokonce přijmou nabídku zaměstnání jako doklad o příjmu. To může dramaticky ovlivnit váš poměr celkového dluhu k příjmu v očích hypotečního věřitele, zejména při zahájení vaší kariéry.
Jaké jsou výhody hypotéky pro lékaře?
Hypotéky pro lékaře obsahují seznam výhod. Pojďme si projít několik klíčových výhod, které můžete očekávat při hledání hypotéky, která odpovídá vašim potřebám.
Záloha
Když žádáte o klasickou hypotéku, musíte dát minimálně o 20% nižší než celková kupní cena, aby se zabránilo soukromému pojištění hypotéky (PMI). PMI je měsíční prémie připisovaná na vaši celkovou splátku hypotéky, která má chránit vašeho věřitele v případě, že nebudete moci splácet. Pokud máte nízkou zálohu, můžete být považováni za „riskantního“ dlužníka. V těchto případech je PMI, které zaplatíte, jistým druhem ujištění pro vašeho věřitele, že bude kryto, pokud vypršíte.
U hypotéky na lékaře však zcela obejdete PMI, a to i při minimální záloze. Mnoho hypoték na lékaře ve skutečnosti zálohu vůbec nevyžaduje. Můžete dát 0 $ dolů a stále se uzamknout s nízkým úrokem ohodnoťte a přeskočte PMI – není to špatná dohoda! Samozřejmě, pokud můžete, odložení některých peněz ještě sníží vaši celkovou měsíční splátku a úrok, který platíte po celou dobu trvání vaší půjčky.
Dluh Poměr příjmů (DTI)
Když si půjčíte běžnou půjčku na bydlení, bude často vyžadovat poměr DTI 43% nebo méně. Pokud vás trápí statné půjčky na lékařské školy, může se zdát, že zůstat v tomto procentu vzdálený sen. Hypotéky lékařů však vaši úplnou splátku studentské půjčky nepovažují za část dluhu, který používají k výpočtu vaší DTI.
Tha máme pravdu – hypotéka lékaře započítává pouze celkovou měsíční splátku, kterou provedete prostřednictvím plánu splácení podle příjmů (IDR), jako součást vaší celkové DTI. Pokud je tedy vaše měsíční splátka na vaše půjčky relativně nízká kvůli nižšímu počátečnímu platu, když žádáte o hypotéku, bude váš celkový DTI výrazně nižší, než kdybyste v rámci výpočtu použili celou hodnotu půjčky.
Limity půjček
Prostřednictvím konvenčních hypoték se nejvíce, co si můžete půjčit na „jumbo“ půjčku, pohybuje mezi 500 000 až 800 000 USD v závislosti na tom, kde žijete. Hypotéky lékařů toto nemají výpůjční limit, který může lékařům a jejich rodinám poskytnout větší flexibilitu. Mějte však na paměti, že to, že si můžete půjčit více, než byste dokázali pomocí konvenční půjčky, ještě neznamená, že byste měli. Lékaři by se měli i nadále snažit půjčit v rámci (nebo níže) svých prostředků k maximalizaci svého platu.
Úrokové sazby
Nedávná studie ukázala, že sazby hypoték u lékařů jsou na stejné úrovni jako běžné hypotéky jumbo. To však není Vždy tomu tak je. Vaše úroková sazba bude stále do značné míry záviset na vaší jedinečné finanční situaci. Může být užitečné podívat se na hypoteční kalkulačku lékaře, abyste získali představu o tom, co můžete očekávat.
Jaké jsou Nevýhody hypotéky lékaře?
Hypotéka na lékaře může znít jako scénář v nejlepším případě, zvláště pokud jste relativně nový lékař, který chce koupit dům pro svou rodinu. Existuje však několik nevýhod, které mohou ovlivnit to, zda se rozhodnete pro hypotéku lékaře koupit za cestu domů.
Úrokové sazby
U běžné hypotéky můžete často vyberte pevnou sazbu hypotéky, která usnadňuje předvídání vašich hypotečních výdajů po celou dobu trvání vaší půjčky. Na druhou stranu hypotéka pro lékaře obvykle přichází s variabilní úrokovou sazbou. Variabilní sazby mohou být finančně nebezpečné, zejména pokud plánujete zůstat doma dlouhodobě.
Variabilní sazby se v průběhu času často zvyšují, což může znamenat, že nakonec zaplatíte více po celou dobu trvání vaší půjčky. V budoucnu máte vždy možnost refinancovat, ale proměnlivé sazby mohou být záludné. Vaše měsíční splátka se může pomalu zvyšovat, aniž byste si toho všimli, a v době, kdy uvažujete o refinancování, jste již přeplatili.
Další nevýhodou úrokových sazeb hypoték pro lékaře je, že jsou často vyšší než běžné hypotéky. Některé běžné hypotéky mají úrokové sazby 2,75% nebo nižší a mnoho hypoték lékařů může sedět blíže 3,00% nebo vyšších (sazby k 1/2021), v závislosti na vaší jedinečné finanční situaci. I když se rozdíl může zdát minimální, mějte na paměti, že i malý rozdíl úrokových sazeb může mít v průběhu času velký dopad.
Omezení typů primárního pobytu
Někteří věřitelé vám jako primární bydliště nedovolí vzít si hypotéku na byt. Podobně mají limity pro pronájem nemovitostí a rekreačních domů. Tyto typy rezidencí jsou často spojeny s vyšším rizikem a věřitelé odpovídajícím způsobem zavádějí omezení.
Kdo se kvalifikuje na hypotéku pro lékaře?
Chcete-li získat hypotéku pro lékaře, obvykle musíte být jedním z následujících:
-
Lékařský rezident
-
Kolega nebo ošetřující lékař (7-10 let mimo lékařskou školu)
-
Zubní lékař nebo veterinář
Budete také potřebovat:
-
Titul nebo doklad o vzdělání
-
Podepsaná smlouva označující budoucí plat
-
Dobré kreditní skóre (často 700 a vyšší)
-
Odložené studentské půjčky
-
Poměr DTI 45% nebo méně (bez započítání celé částky studentské půjčky)
Každý věřitel bude mít mírně různé požadavky. Ujistěte se, že nakupujete, abyste zjistili, zda splňujete požadavky na různé věřitele.
Jaké jsou měsíční náklady na hypotéku lékaře?
Vaše celková měsíční splátka hypotéky bude složena z několika faktory:
-
Zásadní
-
Zájem
-
Daně a pojištění
-
Poplatky HOA (jsou-li relevantní)
Principal: Jedná se o celkovou částku, kterou jste si vzali za hypotéku nebo kupní cena vašeho domu. Procento z vaší celkové hypotéky jde každý měsíc k vaší hypotéční jistině. Hlavním cílem by mělo být splácení jistiny. Čím dříve můžete splácet jistinu, tím méně zaplatíte na celkových úrokech.
Úrok: V závislosti na vaší hypoteční sazbě budete platit určité procento úroku po celou dobu trvání vaší půjčky. Čím déle splácíte hypotéku, tím menší úrok dlužíte, protože celková jistina vaší hypotéky pomalu klesá.
Daně a pojištění: Pojištění majitele domu a daně z nemovitosti se zahrnou do vaší celkové měsíční splátky hypotéky. Toto se označuje jako úschova, můžete však také tyto položky platit samostatně. Nezapomeňte si na tyto účty šetřit, protože budou větší. Pamatujte, že toto číslo může rok od roku kolísat!
Poplatky HOA: Podle toho, kde nakupujete, můžete platit poplatky HOA jako měsíční platbu. Ty nebudou součástí vaší splátky hypotéky, ale je třeba na ně pamatovat jako součást celkových nákladů na bydlení!
Kde najdete hypotéku pro lékaře?
Tady jsou různí věřitelé v každém státě, kteří nabízejí hypotéky lékařů. Další informace o realitních kancelářích a věřitelích najdete na stránce zdrojů od The White Coat Investor, kde najdete rozpis jednotlivých stavů a lékaře na FIRE.
Je pro vás hypotéka pro lékaře to pravé?
Pro mnoho mladých lékařů se zdá být hypotéka lékaře lákavá. Účinně umožňují koupit dům navzdory vysokému dluhu studentské půjčky a nízkému nástupnímu platu. Jen proto, že si můžete vzít hypotéku od lékaře, nemusí nutně znamenat, že byste měli. Pro mnoho nových lékařů může dlouhodobé pronajímání a život pod svými prostředky pomoci zvýšit jejich úspory a čisté jmění. Pronájem má několik výhod, včetně:
-
Flexibilita umístění. Když poprvé začnete ve své kariéře, nedá se říct, kde budete žít za 1-5 let.Pronájem výrazně usnadňuje přemístění pro pokročilé kariérní příležitosti.
-
Nižší odpovědnost. Jako nového lékaře bude vaším primárním zaměřením růst vaše kariéra. Poslední věcí, kterou potřebujete, je zbytečná odpovědnost, rozptýlení nebo výdaje. Vlastnit dům znamená odpovědnost a výdaje na údržbu a opravy a odvádění pozornosti od probíhající údržby. Pronájem znamená, že velké opravy hradí váš pronajímatel a v některých případech také terénní úpravy a estetická údržba.
-
Peněžní tok. Hypotéka lékaře s nastavitelnou sazbou může při změnách splátky hypotéky ztížit rozpočet na měsíční peněžní tok. Pronájem znamená důslednou platbu, díky níž je strategie rozpočtu a peněžních toků mnohem jednodušší.
Bonusové zdroje: Jaké problémy bych měl vzít v úvahu při nákupu pracovního postupu domů. Skutečný příběh hypotéky lékaře od FIRE.
Bohužel rozhodnutí o pronájmu nebo koupi obvykle není tak ostré a suché jako volba nejlepší finanční možnosti. Vlastnictví domu je emocionálním ukazatelem úspěchu a pro mnoho lidí stojí jeho emoční jistota za finanční náklady.
Pokud uvažujete o koupi domu s hypotékou u lékaře, zejména jako nový lékař, měli byste si promluvit se svým finančním plánovačem a hypotečním makléřem, aby zvážili všechny vaše možnosti. Společně můžete určit, zda vlastnictví domu zapadá do vaší dlouhodobé finanční strategie – a která hypotéka má největší smysl vzhledem k vašim jedinečným finančním potřebám.
Hledáte důkladnější místo typu „vše v jednom“ pro váš finanční život ? Podívejte se na bezplatnou e-knihu, lékařský předpis na komplexní finanční wellness.
Autor: Chad Chubb, CFP®, CSLP®