Ne všechny leasingy komerčních nemovitostí jsou stejné. Existuje několik typů komerčních leasingů: Gross Leasing, Čistý leasing, Procentní leasing a mnoho dalších. Každá smlouva má jiné požadavky, očekávání a poplatky. Některé zahrnují náklady na údržbu společného prostoru. Jaké jsou však tyto poplatky a co znamenají pro nájemce?
Druhy komerčních nájmů
Pronajímatelé obvykle určují konkrétní podmínky komerčního pronájmu. Hrubé leasingy obvykle pokrývají všechny náklady (až na výjimky) a mají tendenci stát se více měsíčně.
Procentní leasingy jsou běžné u maloobchodních pronajímatelů a vyžadují, aby nájemci zaplatili pronajímateli procento ze svých zisků. V rámci těchto procentních leasingů mohou pronajímatelé zahrnovat poplatky za údržbu společných prostor, které podrobně probereme níže.
Mnoho kancelářských komplexů, včetně kancelářských, lékařských, průmyslových a dalších komerčních nemovitostí, běžně přichází s Net Lease. Ve smlouvě o pronájmu sítě nájemci platí nájemci stanovený měsíční nájem spolu s obvyklými náklady na pokrytí rutinního provozu budovy, údržby a užívání nemovitosti. Náklady spojené s Net Lease zahrnují daně z nemovitostí, pojištění majetku a náklady na údržbu společných prostor.
Náklady spojené s Net Lease zahrnují daně z nemovitostí, pojištění majetku a náklady na údržbu společného prostoru.
Co jsou náklady na údržbu společného prostoru?
Náklady na údržbu společného prostoru, často zkrácené na CAM, jsou hlavní součástí každého komerčního pronájmu. Tyto poplatky pokrývají náklady a údržbu všech společných prostor umístěných na pozemku. V maloobchodních parcích tyto oblasti zahrnují shromažďovací oblasti, venkovní prostor, terénní úpravy a parkovací zařízení. Kancelářské budovy používají poplatky CAM k udržování lobby, výtahů, společných zasedacích místností, koupelen a dalších nákladů na údržbu nebo renovaci budov.
Některé pronajímatelé mohou poplatky CAM označovat jako poplatky za faktor zatížení. V případě Triple Net Lease (NNN) tvoří poplatky za CAM jednu třetinu této trojice (spolu s daněmi a pojištěním). Zatímco poslední dva faktory bývají poměrně standardní a předvídatelné, poplatky za CAM se mohou lišit od měsíce k měsíci a od sezóny k sezóně.
Náklady CAM umožňují vlastníkovi přenést náklady na údržbu na nájemce (také označované jako „pass- prostřednictvím “nákladů). Ve výsledku vy, nájemce, platíte určité výdaje, které vzniknou vlastníkovi nemovitosti a správci nemovitosti. Typické poplatky za CAM zahrnují náklady, jako jsou úklidové služby, drobné opravy budov, terénní úpravy, odklízení sněhu a další související s údržbou výdaje poměrným dílem (poměrným dílem).
Například pokud v komerční nemovitosti existuje deset nájemců, kteří si pronajímají prostor, všichni deseti nájemci platí část celkových nákladů na terénní úpravy. V mnoha případech pronajímatelé určit část CAM, kterou každý nájemce platí, na základě plošné výměry prostoru, který každý z nich zaujímá. To znamená, že nájemce, který zabírá několik pater, zaplatí vyšší procento CAM než firma, která si pronajímá pouze část jednoho patra.
V závislosti na podmínkách pronájmu, te Zákazníci mohou platit pevné nebo variabilní poplatky za CAM. Nájemníci mohou tyto poplatky CAM platit v různých intervalech – měsíčně, čtvrtletně nebo dokonce ročně, v závislosti na nájemní smlouvě.
Při vyjednávání o pronájmu obchodního úřadu zvažte těchto 7 položek údržby společné oblasti
Před pronajmutím komerčního prostoru byste si měli být vědomi typických nákladů na CAM, které vám mohou vzniknout. V tomto článku se podíváme na sedm položek údržby společné oblasti, které je třeba vzít v úvahu při sjednávání pronájmu komerční kanceláře.
Vylepšení kapitálu
Každá nemovitost potřebuje pravidelné aktualizace a renovace. Může se jednat o drobná vylepšení, jako jsou kosmetické opravy nebo malé opravy. Jindy mohou pronajímatelé provádět velké projekty zahrnující podstatná vylepšení nemovitosti. Pronajímatelé provádějí tato vylepšení, aby zvýšili hodnotu nemovitosti nebo prodloužili její životnost. Pokud pronajímatel zahrne tyto výdaje do CAM, pak se od vás může očekávat, že zaplatíte část všech projektů na zlepšení kapitálu.
Někteří nájemci však budou tvrdit, že by neměli platit za projekty, které nebudou přínosem přímo je. Mezi tato vylepšení patří například nové systémy HVAC, vylepšení střechy nebo vylepšení přístupnosti. I když některá z těchto vylepšení budou mít pro vaše podnikání přímý přínos, některá možná ne.
Abyste se vyhnuli nejasnostem nebo neočekávaným poplatkům, je velmi důležité získat od pronajímatele co největší jasnost ohledně vylepšení kapitálu. Obvykle můžete vyjednat náklady na CAM, čímž odstraníte svou odpovědnost za financování rekonstrukcí budov.
Správa budov
Komerční nájemci očekávají, že společné prostory nemovitostí budou pravidelně čištěny. Majitelé komerčních nemovitostí mají obvykle vlastní úklidový personál se smlouvou se úklidovou společností.Každý nájemce jako takový musí také platit část poplatků za správu. Tento poplatek může zahrnovat i náklady na správu.
Bezpečnostní služby
Protože zabezpečení zařízení je zásadní pro ochranu podniků a jejich vybavení, jsou bezpečnostní služby součástí CAM. Součástí zabezpečení majetku jsou poplašné systémy, místní bezpečnostní pracovníci, noční zabezpečení a systémy detekce požáru a kouře. Vzhledem k tomu, že nájemci komerčních nemovitostí sdílejí tyto služby, obvykle také sdílejí výdaje.
Systémy
Použití osvětlení, vodovodní instalace, elektrického vedení, HVAC a dalších systémů ve společných prostorách jako lobby, toalety a výtahy sdílejí všichni nájemníci. Tyto náklady tedy sdílejí také nájemci. Při kontrole vašeho nájmu se zeptejte na svůj podíl na těchto nákladech. Typicky bude váš podíl záviset na vašem pronajatém prostoru. Nájemníci, kteří využívají největší plochu, často zaplatí největší část těchto nákladů.
Poplatky za správu
Správa komerčních nemovitostí vyžaduje spoustu času a úsilí. Mnoho vlastníků proto namísto samotné správy komerčních nemovitostí uzavírá smlouvy se společnostmi zabývajícími se správou nemovitostí. Tyto společnosti zajišťují širokou škálu služeb, včetně leasingu, provozování budov, komunikace s nájemci, správy budov, údržby zařízení, hlášení zúčastněných stran, finančních služeb a dalších služeb, které mají přímý dopad na majitele i nájemce. Pokud váš pronajímatel využívá službu správy nemovitostí, vy a ostatní nájemci se pravděpodobně o tyto náklady podělíte.
Parkovací plochy
Bez ohledu na komerční budovu, nájemci obvykle sdílejí náklady na parkovací plochy . K nemovitosti může být pouze povrchové parkoviště nebo parkovací paluba. Ať tak či onak, náklady spojené s údržbou parkoviště a parkovacích garáží, obnovou projektů a personálem parkování jsou obvykle zahrnuty v poplatcích CAM.
Administrativní & Poplatky za údržbu
Ačkoli mnoho majitelů může podrobně popsat poplatky CAM, někteří mohou uvést pouze obecný „poplatek za správu“ nebo „poplatek za údržbu“. Pokud nájem jasně neuvádí konkrétní poplatky, požádejte pronajímatele o vypracování. Vaše poplatky za CAM mohou být platby za povolení, jakékoli právní náklady, reklamu, značení nebo obecné výdaje. Neměli byste platit výdaje, jako jsou poplatky za registraci daně z příjmu vlastníka, náklady spojené s výběrem nájemného nebo jiné služby ve prospěch vlastníka (vlastníků).
Pokud váš CAM tyto poplatky zahrnuje, požádejte o nové vyjednání těchto podmínek. Odborníci na nájemní služby zde v CXRE vám mohou pomoci vyjednat spravedlivý pronájem vašeho podnikání. Kontaktujte nás ještě dnes a dozvíte se více o našich leasingových službách.
Jak vypočítat poplatky za CAM
Toto je obecná metoda výpočtu a může nepředstavuje vaše přesné poplatky. Chcete-li vypočítat přesné poplatky za CAM, které vznikly na základě vaší nájemní smlouvy, kontaktujte přímo hotel.
Výpočet poplatků za CAM je poměrně přímočarý. Níže jsou uvedeny tři snadné kroky, jak určit CAM u vašeho pronájmu.
- Nejprve zjistěte hrubou pronajímatelnou plochu (GLA) nemovitosti. Tyto informace obvykle získáte od leasingového agenta. GLA je celková rozloha pronajímatelného prostoru v objektu.
- Dále vyhledejte celkovou plochu, kterou si chcete pronajmout. Můžete se zeptat leasingového agenta nebo najít tyto informace online nebo v jiných marketingových materiálech.
- Nakonec rozdělte metráž čtverečních prostoru, který si chcete pronajmout, na GLA. Výsledný údaj bude procentem vaší části z celkových poplatků za CAM. Například pokud si chcete pronajmout 1 000 SF v budově 10 000 SF, váš podíl na CAM je 10% – 1 000/10 000 = 0,1 (10%).
Variabilní náklady Údržba společné oblasti
Náklady na CAM se budou lišit v závislosti na tom, jaký typ nemovitosti si vyberete a jaký typ leasingu podepíšete. Pokud si pronajmete prostor v kancelářské budově, budete sdílet mnoho nákladů se svými nájemníky. Na druhou stranu některá maloobchodní centra a kancelářské parky nesdílejí vybavení, jako jsou lobby nebo výtahy. Místo toho sdílejí parkování, chodníky, terénní úpravy a další vybavení.
Než podepíšete komerční pronájem, nezapomeňte přesně zjistit, co poplatky CAM zahrnují a nezahrnují.
Před podpisem komerční pronájem, ujistěte se, že smlouvu prověří odborník. Ve společnosti CXRE vám můžeme pomoci orientovat se v komerčním pronájmu. Náš odborný personál má desítky let zkušeností a je připraven vám pomoci. Nikdy byste neměli podepisovat smlouvy, dokud nebudete přesně vědět, za co platíte. Jakmile jste podepsali nájemní smlouvu, je zákonná a závazná a nelze ji snadno změnit.
Před podepsáním komerční smlouvy se obraťte na náš tým odborného leasingu. Pomůžeme vám chránit vaše podnikání před zbytečnými náklady na CAM.