Nákup hypotéky

Získejte informace od několika poskytovatelů půjček

Domácí půjčky jsou k dispozici od několika typů poskytovatelů půjček – spořivé instituce, komerční banky, hypoteční společnosti a družstevní záložny. Různí věřitelé vám mohou nabídnout různé ceny, proto byste měli kontaktovat několik věřitelů, abyste se ujistili, že dostanete nejlepší cenu. Půjčku na bydlení můžete získat také prostřednictvím hypotečního makléře. Zprostředkovatelé spíše než přímé půjčování peněz sjednávají transakce; jinými slovy, najdou pro vás věřitele. Přístup makléře k několika věřitelům může znamenat širší výběr úvěrových produktů a podmínek, ze kterých si můžete vybrat. Zprostředkovatelé obecně kontaktují několik poskytovatelů půjčky ohledně vaší žádosti, ale nejsou povinni pro vás najít nejlepší nabídku, pokud s vámi nemají uzavřenou smlouvu, že budou jednat jako váš agent. V důsledku toho byste měli zvážit kontaktování více než jednoho makléře, stejně jako byste měli kontaktovat banky nebo spořivé instituce.

Zda jednáte s věřitelem nebo makléřem, nemusí být vždy jasné. Některé finanční instituce fungují jako věřitelé i jako makléři. A většina reklam makléřů nepoužívá slovo „makléř“. Nezapomeňte se proto zeptat, zda se jedná o zprostředkovatele. Tato informace je důležitá, protože zprostředkovatelům se za jejich služby obvykle platí poplatek, který může být odlišný od a navíc k původu poskytovatele či jiných poplatků. Kompenzace zprostředkovatele může mít podobu „bodů“ vyplacených při uzavření nebo jako doplněk k vaší úrokové sazbě nebo obojí. Měli byste se zeptat každého makléře, se kterým pracujete, o tom, jak bude odměněn, abyste mohli porovnat různé poplatky. Buďte připraveni jednat s makléři i s věřiteli.

Získejte všechny důležité informace o nákladech

Nezapomeňte získat informace o hypotékách od několika poskytovatelů půjček nebo makléřů. Zjistěte, kolik ze zálohy si můžete dovolit, a zjistěte všechny náklady spojené s půjčkou. Znát pouze výši měsíční splátky nebo úrokovou sazbu nestačí. Požádejte o informace o stejné výši půjčky, době půjčky a typu půjčky, abyste mohli tyto informace porovnat. Následující informace je důležité získat od každého věřitele a makléře:

Sazby

• Požádejte každého věřitele a makléře o seznam jeho aktuálních úrokových sazeb z hypotéky a o tom, zda sazby jsou citované jsou nejnižší pro daný den nebo týden.
• Zeptejte se, zda je sazba pevná nebo nastavitelná. Mějte na paměti, že když úrokové sazby u hypoték s nastavitelnou sazbou vzrostou, obecně platí i pro měsíční splátky.
• Pokud je uvedená sazba u hypotéky s nastavitelnou sazbou, zeptejte se, jak se bude lišit vaše sazba a splátky půjčky , včetně toho, zda se vaše splátka půjčky sníží, když sazby klesnou.
• Zeptejte se na roční procentní sazbu půjčky (RPSN). RPSN nebere v úvahu pouze úrokovou sazbu, ale také body, poplatky makléřů a některé další poplatky za úvěry, které budete muset zaplatit, vyjádřené jako roční sazba.

Body

Body jsou poplatky placené věřiteli nebo makléři za půjčku a jsou často spojeny s úrokovou sazbou; obvykle čím více bodů zaplatíte, tím nižší je sazba.

• Informace o aktuálních sazbách a bodech získáte v místních novinách.
• Požádejte o citování bodů vás jako dolarovou částku – spíše než jen jako počet bodů – abyste věděli, kolik budete skutečně muset zaplatit.

Poplatky

Domov půjčka často zahrnuje mnoho poplatků, jako jsou poplatky za vytvoření nebo uzavření půjčky, poplatky makléře a vypořádání (nebo náklady na uzavření). Každý věřitel nebo zprostředkovatel by měl být schopen poskytnout odhad jeho poplatků. Mnoho z těchto poplatků je obchodovatelných. Některé poplatky se platí při podání žádosti o půjčku (například poplatky za podání žádosti a ocenění), jiné se platí při uzavření smlouvy. V některých případech si můžete půjčit peníze potřebné k zaplacení těchto poplatků, ale tím se zvýší výše vašeho úvěru a celkové náklady. Půjčky bez nákladů jsou někdy k dispozici, ale obvykle zahrnují vyšší sazby.

• Zeptejte se, co každý poplatek zahrnuje. Do jednoho poplatku může být zahrnuto několik položek.
• Požádat o vysvětlení jakéhokoli poplatku, kterému nerozumíte. Některé běžné poplatky spojené s uzavřením půjčky na bydlení jsou uvedeny v pracovním listu Nákup hypotéky.

Zálohy a pojištění soukromé hypotéky

Někteří věřitelé požadují jako zálohu 20 procent kupní ceny domu. Mnoho věřitelů však nyní nabízí půjčky, které vyžadují méně než 20 procent – u běžných půjček někdy jen 5 procent.Pokud není provedena 20% záloha, věřitelé obvykle požadují, aby kupující koupil soukromé pojištění hypotéky (PMI) na ochranu věřitele v případě, že kupující neplatí. Pokud budou k dispozici vládní programy jako FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) nebo Rural Development Services, požadavky na zálohu mohou být podstatně menší.

• Zeptejte se na požadavky věřitele pro zálohu, včetně toho, co musíte udělat, abyste ověřili, že jsou k dispozici prostředky pro vaši zálohu.
• Požádejte svého věřitele o speciální programy, které může nabídnout.

Pokud je pro vaši půjčku vyžadováno PMI

• Zeptejte se, jaké budou celkové náklady na pojištění.
• Zeptejte se, kolik bude vaše měsíční splátka, když bude zahrnuto pojistné PMI.

Získejte nejlepší řešení, jaké můžete

Jakmile víte, co každý věřitel může nabídnout, vyjednejte nejlepší řešení, jaké můžete. V kterýkoli daný den mohou věřitelé a makléři nabídnout různým spotřebitelům různé ceny za stejné podmínky půjčky, i když tito spotřebitelé mají stejnou kvalifikaci půjčky. Nejpravděpodobnějším důvodem tohoto cenového rozdílu je to, že úvěroví úředníci a makléři si často mohou ponechat část nebo celý tento rozdíl jako zvláštní náhradu. Obecně platí, že rozdíl mezi nejnižší dostupnou cenou za úvěrový produkt a jakoukoli vyšší cenou, kterou dlužník souhlasí se zaplacením, je překročení. Pokud dojde k nadměrnému množství, jsou zahrnuty do cen uváděných spotřebitelům. Mohou nastat u půjček s pevnou i variabilní sazbou a mohou mít formu bodů, poplatků nebo úrokové sazby. Ať už vám je úvěr nebo makléř nabídne, cena jakékoli půjčky může obsahovat nadlimitní částky.

Požádejte věřitele nebo makléře, aby si zapsal všechny náklady spojené s půjčkou. Poté se zeptejte, zda se věřitel nebo zprostředkovatel vzdá nebo sníží jeden nebo více svých poplatků nebo souhlasí s nižší sazbou nebo méně body. Zajistíte, aby věřitel nebo zprostředkovatel nesouhlasil se snížením jednoho poplatku při zvyšování jiného nebo se snížením sazby při zvyšování bodů. Není na škodu se zeptat věřitelů nebo makléřů, zda mohou poskytnout lepší podmínky než ty původní, které citovali, nebo ty, které jste našli jinde.

Jakmile budete spokojeni s podmínkami, které jste vyjednali, možná budete chtít získat písemný zámek od věřitele nebo makléře. Uzamčení by mělo zahrnovat sazbu, na které jste se dohodli, dobu trvání uzamčení a počet bodů, které mají být zaplaceny. Za uzamčení sazby půjčky může být účtován poplatek. Tento poplatek může být vrácen při uzavření. Blokování vás může chránit před zvýšením sazeb během zpracování vaší půjčky; pokud sazby poklesnou, můžete skončit s méně příznivou sazbou. Pokud k tomu dojde, zkuste vyjednat kompromis s věřitelem nebo zprostředkovatelem.

Pamatujte: Nakupujte, porovnávejte, vyjednávejte

Při koupi domu nezapomeňte nakupovat, porovnat náklady a podmínky a vyjednávat o nejlepší nabídce. Místní noviny a internet jsou dobrým místem k zahájení nákupu půjčky. Obvykle najdete informace jak o úrokových sazbách, tak o bodech u několika věřitelů. Sazby a body se mohou každý den měnit, proto si při nakupování půjčky na bydlení budete často chtít zkontrolovat noviny. Noviny však poplatky neuvádějí, nezapomeňte se na ně zeptat věřitelů.

Tento pracovní list Nákup hypotéky může také vám pomůže. Vezměte si ho s sebou, když budete mluvit s každým věřitelem nebo makléřem, a zapište si informace, které získáte. Nebojte se, aby věřitelé a makléři navzájem konkurovali vašemu podnikání tím, že jim dáte vědět, že nakupujete za nejlepší cenu.

Zákon vyžaduje spravedlivé půjčky

Zákon o rovných příležitostech k úvěru zakazuje věřitelům diskriminovat žadatele o úvěr v jakémkoli aspektu úvěrové transakce na základě rasy, barvy pleti, náboženství, národního původu, pohlaví, rodinného stavu, věku, ať už celý příjem žadatele nebo jeho část pochází z program veřejné podpory, nebo zda žadatel v dobré víře využil práva podle zákona o ochraně spotřebitelského úvěru.

Zákon o spravedlivém bydlení zakazuje diskriminaci v transakcích s rezidenčními nemovitostmi na základě rasy, barvy pleti, náboženství, pohlaví, handicap, rodinný stav nebo národní původ.

Podle těchto zákonů nesmí být spotřebiteli odmítnuta půjčka na základě těchto charakteristik, ani mu nemůže být účtována vyšší částka za půjčku nebo mu mohou být nabídnuty méně výhodné podmínky na základě těchto zákonů. charakteristiky.

Problémy s kredity? Stále nakupujte, porovnávejte a vyjednávejte

Nepředpokládejte, že drobné úvěrové problémy nebo potíže vyplývající z jedinečných okolností, jako je nemoc nebo dočasná ztráta příjmu, omezí váš výběr půjčky pouze na věřitele s vysokými náklady.

Pokud vaše kreditní zpráva obsahuje negativní informace, které jsou přesné, ale existují dobré důvody, abyste věřili, že půjčku splácíte, vysvětlete věřiteli nebo makléři svoji situaci.Pokud nelze vysvětlit vaše úvěrové problémy, budete pravděpodobně muset platit více než dlužníci, kteří mají dobrou úvěrovou historii. Nepředpokládejte však, že jediný způsob, jak získat kredit, je zaplatit vysokou cenu. Zeptejte se, jak vaše minulá úvěrová historie ovlivňuje cenu vaší půjčky a co byste museli udělat, abyste získali lepší cenu. Udělejte si čas, abyste se rozhlédli a vyjednali nejlepší možnou nabídku.

Ať už máte problémy s úvěry nebo ne, je dobré si před podáním žádosti o půjčku zkontrolovat přesnost a úplnost vaší kreditní zprávy. Chcete-li si objednat bezplatnou kopii své kreditní zprávy, navštivte www.annualcreditreport.com nebo volejte (877) 322-8228.

Glosář

Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM) – hypotéka která nemá pevnou úrokovou sazbu. Sazba se mění během doby trvání úvěru na základě pohybů indexové sazby, jako je sazba pro cenné papíry státní pokladny nebo index nákladů fondů. ARM obvykle nabízejí nižší počáteční úrokovou sazbu než půjčky s pevnou úrokovou sazbou. Úroková sazba kolísá po dobu životnosti půjčky na základě tržních podmínek, ale smlouva o půjčce obecně stanoví maximální a minimální sazby. Když se zvýší úrokové sazby, obecně se zvýší splátky vašeho úvěru; při poklesu úrokových sazeb se mohou snížit vaše měsíční splátky. Další informace o ARM najdete v Příručce pro spotřebitele o hypotékách s nastavitelnou sazbou.

Roční procentní sazba (RPSN) – náklady na úvěr vyjádřené jako roční sazba. U uzavřeného úvěru, jako jsou půjčky na automobily nebo hypotéky, zahrnuje roční procentní sazba úrokovou sazbu, body, poplatky makléře a některé další poplatky za úvěr, které je dlužník povinen platit. RPSN nebo ekvivalentní sazba se v leasingových smlouvách nepoužívá.

Konvenční půjčky – Hypoteční úvěry jiné než ty, které jsou pojištěné nebo zaručené vládní agenturou, jako je FHA (Federal Housing Administration), VA ( Veterans Administration) nebo Rural Development Services (dříve známá jako Farmers Home Administration nebo FmHA).

úschova – držba peněz nebo dokumentů neutrální třetí stranou před uzavřením nemovitosti. Může to být také účet vedený věřitelem (nebo správcem), na který majitel domu platí peníze za daně a pojištění.

Půjčky s pevnou sazbou – Půjčky, které mají obecně podmínky splácení 15, 20 nebo 30 let. Úroková sazba i měsíční splátky (u jistiny a úroků) zůstávají po celou dobu trvání půjčky stejné.

Úroková sazba – cena zaplacená za půjčení peněz, obvykle uvedená v procentech a jako roční sazba .

Poplatky za vytvoření půjčky – poplatky účtované věřitelem za zpracování půjčky; často vyjádřeno jako procento z výše úvěru.

Uzamčení – písemná dohoda zaručující kupujícímu domu konkrétní úrokovou sazbu z úvěru na bydlení za předpokladu, že je úvěr uzavřen do určité doby, například 60 nebo 90 dnů. Dohoda často také stanoví počet bodů, které mají být vyplaceny při uzavření.

Hypotéka – smlouva podepsaná dlužníkem při poskytnutí půjčky na bydlení, která dává věřiteli právo převzít majetek do vlastnictví pokud dlužník nesplácí nebo nesplácí úvěr.

Nadměrné náklady – rozdíl mezi nejnižší dostupnou cenou a vyšší cenou, kterou kupující domů souhlasí se zaplacením úvěru. Úvěrní agenti a makléři často mohou ponechat část nebo celý tento rozdíl jako další kompenzaci.

Body (nazývané také diskontní body) – Jeden bod se rovná 1 procentu z jistiny hypotéky. Například pokud je hypotéka 200 000 $, jeden bod se rovná 2 000 $. Věřitelé si často účtují body v hypotékách s pevnou i nastavitelnou sazbou, aby pokryli náklady na vznik půjčky nebo poskytli věřiteli nebo makléři dodatečnou náhradu. Body se vyplácejí obvykle v den uzavření půjčky a mohou být vyplaceny dlužníkem nebo prodejcem domů nebo rozděleny mezi obě strany. V některých případech je možné si peníze potřebné k výplatě bodů vypůjčit, zvyšuje se však výše půjčky a celkové náklady. Diskontní body (někdy nazývané diskontní poplatky) jsou body, které se dlužník dobrovolně rozhodne zaplatit výměnou za nižší úrokovou sazbu.

Soukromé pojištění hypotéky (PMI) – chrání věřitele před ztrátou, pokud dlužník nesplní své závazky půjčka. Jde o platbu obvykle požadovanou od dlužníka za půjčky, u nichž je záloha nižší než 20 procent prodejní ceny, nebo při refinancování, pokud je financovaná částka vyšší než 80 procent odhadované hodnoty. Když ve své domácnosti získáte 20 procent vlastního kapitálu, PMI se zruší. V závislosti na velikosti vaší hypotéky a složení zálohy mohou tyto prémie přidat k vašim platbám 100 až 200 USD měsíčně nebo více.

Náklady na vypořádání (nebo uzavření) – poplatky placené při uzavření půjčky. Může zahrnovat poplatky za podání žádosti; zkouška titulu, abstrakt titulu, pojištění titulu a poplatky za průzkum majetku; poplatky za přípravu listin, hypoték a vypořádacích dokumentů; poplatky za právní zastoupení; poplatky za nahrávání; odhadované náklady na daně a pojištění; poplatky za notáře, hodnocení a úvěrové zprávy.Podle zákona o postupech při vypořádání nemovitostí dlužník obdrží odhad nákladů na uzavření „v dobré víře“ do tří dnů od podání žádosti. V odhadu v dobré víře je uveden každý očekávaný náklad buď jako částka, nebo jako rozpětí. instituce – termín obecně popisující spořitelny a spořitelní a úvěrové asociace.

Tyto informace byly připraveny následujícími agenturami:

• Rada guvernérů Federálního rezervního systému
• ministerstvo bydlení a rozvoje měst
• ministerstvo spravedlnosti
• ministerstvo financí
• federální společnost pro pojištění vkladů
• Federální rada pro financování bydlení
• Federální obchodní komise
• Národní správa úvěrových odborů
• Úřad pro dohled nad federálním bytovým podnikem
• Úřad kontrolora měna
• Úřad pro dohled nad šetrností

Tyto agentury (kromě ministerstva financí) prosazují dodržování zákonů, které zakazují diskriminace při půjčování. Pokud máte pocit, že jste byli v procesu financování bydlení diskriminováni, možná budete chtít kontaktovat některou z výše uvedených agentur ohledně vašich práv podle těchto zákonů.