Být pronajímatelem může výrazně posílit vaše úspory, ale je to také hodně práce. Kromě financí a povinností vašeho vlastního životního prostoru musíte najít nájemce, zajistit pojištění a zaplatit hypotéku a daně z nemovitosti. Pronájem domu vám může také zkomplikovat osobní daňovou situaci. Naštěstí vám strýček Sam umožňuje odečíst některé výdaje spojené s provozováním nemovitosti k pronájmu. IRS stanoví, že odečitatelné náklady musí být běžné a obecně přijímané v pronájmu, spolu s nutností pro správu a údržbu nemovitosti. Od úroků z hypotéky a pojištění až po služby a opravy projdeme některými odpočty daně z pronájmu nemovitostí, které by majitelé měli využít. Zvažte také spolupráci s finančním poradcem, který vám pomůže se správou daňových a finančních dopadů vašich nemovitostí.
Úroky z půjčky
Většina majitelů domů využívá hypotéku koupit si vlastní dům, a totéž platí i pro pronájem nemovitostí. Pronajímatelé s hypotékou zjistí, že úrok z půjčky je jejich největším odečitatelným nákladem. Aby bylo jasno, nemůžete odečíst část splátky hypotéky, která jde k částce jistiny. Místo toho se odpočet vztahuje pouze na platby směrem k úrokovým poplatkům. Tyto komponenty budou na vašem měsíčním výpisu uvedeny samostatně, a proto je snadné na ně odkazovat. Jednoduše vynásobte měsíční částku číslem 12 a získáte svůj roční celkový úrok.
Kromě úroků z hypotéky můžete odečíst poplatky za založení a body použité při nákupu nebo refinancování vašeho pronájmu, úroky z nezajištěných půjček použité k vylepšení a jakýkoli úrok z kreditní karty za nákupy související s vaší pronajatou nemovitostí. Přijďte daňový čas, musíte mít na tyto nákupy již vynaložené peníze, abyste se kvalifikovali. Jelikož může být obtížné určit, co se počítá a jak podat tyto cizí úrokové poplatky, zvažte konzultaci s účetním nebo finančním poradcem, který vám pomůže.
Daň z nemovitostí
Téměř každý stát a místní vláda vybírá majetkové daně. V závislosti na poloze vašeho pronajatého majetku se mohou pohybovat kdekoli od několika set dolarů do stovek tisíc. Přesnou sazbu daně ve vaší oblasti zjistíte kontrolou souhrnu úschovy nebo dotazem u daňového odborníka. Pokud má váš stát požadavky na licencování nájemného, můžete také odečíst veškeré doprovodné poplatky za pronájem pronajímatele nebo prázdninového pronájmu.
Pokud spravujete krátkodobé pronájmy, může vám stát, město, kraj nebo město účtovat určitý druh poplatku daň z obsazenosti. Podobně jako daň z obratu můžete také odečíst daně z obsazenosti. Když už mluvíme o tom, pokud platíte daň z obratu za položky související s podnikáním, daně ze mzdy a sociálního zabezpečení za zaměstnance nebo poplatky za kontrolu, nezapomeňte je také odečíst.
Pojistné
Věřitelé může stanovit, že majitelé domů mají před zajištěním hypotéky uzavřenou pojistnou smlouvu. Naštěstí je jakákoli forma pojištění považována za běžný a nezbytný náklad na pronájem nemovitosti, a je tedy odečitatelná. Odpočet se vztahuje na základní pojištění majitelů domů, jakož i na speciální pojištění odpovědnosti za škodu a odpovědnost.
Pokud máte zaměstnance, můžete také odečíst náklady na jejich zdravotní pojištění a pojištění náhrady škody pro pracovníky. Přestože pojistné má u nájemného tendenci být o něco vyšší, tato podpora to může pomoci vyrovnat. Pronajímatelé mohou také odečíst ztráty, včetně ztrát způsobených hurikány, zemětřeseními, povodněmi a krádežemi.
Odpisy
Časem opotřebení a zastaralost snižuje hodnotu vašeho nájemního majetku a jeho obsahu. Tento proces, známý jako odpisy, je odečitatelný z daní. Jakmile je váš dům nebo byt k dispozici k pronájmu, můžete o něj požádat, i když ještě nemáte žádného nájemce. Odpočet lze odečíst na předpokládanou životnost nemovitosti, ale musí být rozložen na několik let. Zde je důležité si uvědomit, že hodnota stavby se může znehodnocovat, ale nikoli hodnota pozemku.
Můžete také požadovat hodnotu vybavení, které vám pomůže provozovat půjčovnu, jako je váš počítač nebo automobil , stejně jako vylepšení provedená ve vlastnosti, která přidávají hodnotu, přizpůsobují její použití nebo prodlužují její životnost. To může zahrnovat instalaci nové střechy, přidání nábytku nebo aktualizaci domácích spotřebičů. Chcete-li se kvalifikovat jako odpočitatelný náklad, je třeba předpokládat, že vydrží déle než rok, bude cenný pro váš pronájem a v průběhu času ztratí na hodnotě. Publikace IRS 946, „Jak odepisovat majetek,“ vám pomůže orientovat se v tomto někdy spletitém procesu.
Údržba a opravy
Zatímco vylepšení domácnosti lze odečíst pomocí odpisů, daňový zákon umožňuje můžete samostatně odečíst určité náklady na opravy a údržbu.Velkým rozdílem je, že tyto snahy udržují váš majetek v pronajímatelném stavu, ale nepřidávají významnou hodnotu. Přemýšlejte o tom, že budete malovat, vyladit instalatérské práce, vyčistit filtry HVAC, nastříkat škůdce a vytvořit terénní úpravy.
Pokud si na práci najmete někoho jiného, můžete odečíst mzdové náklady. Totéž platí pro správce nemovitostí nebo pro správce na místě, pokud se rozhodnete najmout si jednoho. Pokud zvolíte přístup „udělej si sám“, můžete odečíst případné poplatky za pronájem nástrojů a vybavení. Na základě stejného principu jsou také odečitatelné poplatky za sdružení majitelů domů a bytů.
Nástroje
Každý pronajímatel zachází s nástroji jinak. Pokud se rozhodnete pro svého nájemce pokrýt věci, jako je plyn, elektřina, voda, topení a střídavý proud, bude možné si jej odečíst z daní. nebo satelit, můžete je také odečíst jako náklady na veřejné služby. I když váš nájemce souhlasí s tím, že vám později poplatky za služby uhradí, můžete pokračovat v odečtu nájmu nemovitosti a požadovat náhradu jako příjem.
Právní a profesionální poplatky
Pronajímatelé mohou odečíst určité profesionální poplatky ve vztahu k pronajatému majetku. Pokud k přípravě daňového přiznání používáte CPA nebo počítačový software, nezapomeňte odečíst náklady.
Najměte si právníka, který bude kdykoli v roce dohlížet na papírování z pronájmu? Odpočítejte tyto přemrštěné hodinové poplatky. Použijte nemovitost agent najít vaše nájemce? Odečtěte provizi. Inzerovat nemovitost v novinách, prostřednictvím rádia nebo online? Odečtěte tyto dolary za reklamy.
Dokonce i služby poradců lze odepsat, pokud se setkáte a diskutujete o pronájmu nemovitosti. Pokud musíte někoho vystěhovat, tento odpočet by pomohl pokrýt právní a soudní poplatky za podání.
To vše se považuje za provozní náklady a mělo by se jako takové odečítat. Nemůžete však odečíst právní poplatky, které se používají k obhajobě titulu vašeho majetku nebo k jeho vymáhání a vylepšování.
Cestování a doprava
Pokud jste pronajímatelem, který cestuje do několika nemovitostí nebo se váš pronájem nachází daleko od vašeho bydliště, jsou vaše náklady na dopravu odečitatelné. To zahrnuje platby za předvedení vašeho pronajatého majetku, výběr příjmů z pronájmu a jeho zachování po celý rok. Z těchto zásad jsou však vyloučena veškerá přiměřená dojíždění, která se provádějí pravidelně.
Cestu si můžete odečíst dvěma způsoby: skutečnými výdaji nebo standardní míli. Pro rok 2020 byla standardní míle pro obchodní využití 57,5 centů na míli.
Kancelářské prostory
Ať už podnikáte v komerční nemovitosti nebo v náhradní ložnici, můžete odečíst doprovodné náklady. Čtvercové záběry nebo náklady na pronájem budou pravděpodobně největší výdaje, ale můžete zahrnout cenu tiskárny, inkoustu, telefonní linky, počítačového softwaru a čehokoli jiného, co používáte k dokončení práce.
Mějte dokumentaci o nákupech, které provedete, a záznamy o čase, který strávíte správou svého nájemního majetku. Jelikož se jedná o jeden z nejčastěji označovaných odpočtů, ujistěte se, že jste upřímní ohledně rozdělení mezi obchodním a osobním použitím.
Jak uplatnit odpočty daně z pronájmu
V Obecně byste měli odečíst daň z pronájmu nemovitostí ve stejném roce, ve kterém platíte výdaje, pomocí formuláře Schedule E. Tento proces bude mnohem lépe zvládnutelný, pokud budete vést podrobné záznamy o všech příjmech a nákladech souvisejících s nemovitostí tak, jak se vyskytnou. Navíc, pokud jste někdy byli podrobeni auditu, budete muset prokázat každý odpočet, který si uplatníte.
I když jsme výše zkontrolovali několik odpočtů daně z pronájmu nemovitostí, proces podávání se komplikuje, pokud používáte pronájem nemovitosti jako primární bydliště kdykoli v daném daňovém roce. Každý rok formulář Schedule E označuje počet dní, kdy můžete svůj domov osobně využívat, a procento dní, kdy si můžete nemovitost pronajmout za reálnou tržní hodnotu, než se něco změní. Ve většině případů nebudete moci odpočítat výdaje nebo ztráty pro osobní potřebu v rozvrhu E. Můžete je však zaznamenat pomocí formuláře rozvrhu A, pokud se rozhodnete rozepsat odpočet namísto standardu možnost.
Tipy pro udržení silného finančního života
- Umět vytvořit definovaný rozpočet je dovednost, kterou už málokdo má. Rozpočet je však nejlepší způsob, jak zajistit, že nikdy nepropadnete těžkým finančním časům. Rozpočty mohou být užitečné, pokud si chcete ušetřit na dovolenou nebo jiný drahý podnik. Díky kalkulačce rozpočtu SmartAsset je extrémně snadné připravit plán.
- Celostní finanční plánování je pro většinu Američanů příliš těžkopádné na to, aby se stalo součástí jejich každodenního života. Finanční poradci však nabízejí služby, které jim umožňují pečlivě sledovat vaše aktiva a investice. Ačkoli může být obtížné najít poradce, kterému důvěřujete, nástroj pro shodu finančního poradce SmartAsset vás spáruje až se třemi ve vaší oblasti.