Přečtěte si PŘED platbou za paušální službu MLS

Aktualizováno: 10. dubna 2020 o nejnovější paušální údaje o MLS

Co je to paušální služba MLS?

Prodej domu bez pomoci agenta může být obtížný. Největší výzvou pro prodejce FSBO je viditelnost – bez marketingových a reklamních znalostí agenta a jejich sítě kontaktů, jak prodejce zajistí, aby jejich domov viděli lidé, kteří by mohli mít zájem o jeho koupi?

No, právě tam přichází služba MLS s paušálním poplatkem.

Služby MLS s paušálním poplatkem nabízejí prodejcům možnost uvést svůj domov v místní službě vícenásobného výpisu, která je hlavní online adresář, který realitní agenti používají k vypsání svých nemovitostí a sdílení s dalšími agenty, kteří také patří k místnímu MLS. Existují stovky místních databází MLS, z nichž každá zpracovává výpisy ze své oblasti.

V seznamu MLS může být uveden pouze agent, což je jediná věc, za kterou platíte za službu MLS s paušálním poplatkem. Jinými slovy, nezískáte přístup k dalším službám, které agenti obvykle nabízejí.

MLS se také někdy nazývá seznam „pouze pro vstup“, což znamená, že agent, který vstupuje do seznamu do MLS, neprovádí pro prodejce žádné další úkoly. Zainteresované strany například budou vědět, nekontaktovat tohoto agenta a domluvit předvádění. Půjdou přímo k vám, prodejci.

Hlavní výhodou toho, že je váš dům uveden v místní MLS, je to, že váš seznam bude syndikován do nejlepších skutečných realitní weby jako Zillow a Realtor.com. Weby jako Zillow, Trulia a Realtor.com získávají data z těchto místních výpisů MLS a poskytují je svým milionům uživatelů.

Vzhledem k tomu, že 44% kupujících začíná domácí vyhledávání podle online pohledu, podle NAR je MLS skvělým způsobem, jak získat pozornost. Seznam bez agenta (FSBO) však přináší spoustu výzev.

Zde je stručný přehled všeho, Budete se muset obejít bez agenta:

1. Připravte si dům na prodej
2. Stanovte si cenu svého vlastnického práva
3. Připravte svůj dům já
4. Propagujte svůj domov
5. Najděte kvalifikované kupce
6. Rychle reagujte na seriózní kupce
7. Vyjednejte dohodu
8. Najměte si právníka v oblasti nemovitostí.
9. Dokončete a podejte správné doklady.

Vypadá to, že? To je! Prodej FSBO není vtip.

Čtěte dále a dozvíte se, zda je pro vás vhodný prodej se službou MLS za paušální poplatek namísto agenta.

Obsah

• Jak získat seznam MLS bez realitního agenta
• Jakmile vás MLS osloví, jak vás budou kupující kontaktovat?
• Jak napsat skvělý seznam a pořídit správné fotografie
• Ploché poplatky MLS Klady a zápory
• Ploché poplatky MLS vs. ploché poplatky realitních kanceláří vs. ploché Zprostředkování poplatků
• Jaké jsou nejlepší společnosti MLS s plochým poplatkem?
• Společnosti MLS s plochým poplatkem s dobrými pověstmi
• Závěr

Jak získat výpis MLS bez realitního agenta

Získat svůj majetek na MLS bez agenta je docela jednoduché, ale je třeba mít na paměti několik jednoduchých pravidel, abyste se ujistili, že váš zápis dosáhne svého největšího potenciální publikum.

Použijte místní MLS

Toto je důležitý bod; protože existují stovky databází MLS, z nichž každá uvádí pouze vlastnosti v oblasti jejich pokrytí, měli byste se ujistit, že se díváte pouze na společnosti MLS s paušálním poplatkem ve vaší oblasti.

Pokud omylem uzavřete smlouvu se společností poskytující paušální poplatky ze zahraničí, kupující ve vaší oblasti neuvidí ani váš domov.

Dotaz na možnosti nákupu

Paušální poplatek Společnosti MLS zveřejní váš výpis za jednorázový paušální poplatek – ale tento poplatek se bude lišit v závislosti na tom, jaké služby chcete.

Většina společností nabízí balíčky holých kostí, kde získáte pouze výpis MLS , a po určitou dobu žádné další služby – obvykle kolem 60 dnů. Odtamtud budou balíčky dražší, v závislosti na tom, jak dlouho chcete, aby byla vaše nemovitost uvedena, nebo na jakých dalších doplňkových službách se rozhodnete.

Tyto doplňkové služby mohou zahrnovat marketing a reklamu, inscenaci, fotografování a pomoc při uzavírání a vyjednávání. Pokud si nejste jisti, kolik z těchto služeb budete hned předem potřebovat, je to v pořádku – stačí se ujistit, že společnost, kterou používáte, vám umožňuje přidávat služby po řádku nebo provádět změny ve vašem záznamu. Téměř všichni prodejci FSBO musí v určitém okamžiku provést změny ve svém seznamu nebo improvizovat svůj prodejní přístup. Flexibilita je klíčová.

Rychlá poznámka: Dobrou alternativou k paušálním společnostem MLS je použití spolehlivého realitního agenta s paušálními poplatky (o čemž pojednáme níže). Navázali jsme partnerství se společností Clever Real Estate, abychom vám nabídli místní agenty s kompletními službami, kteří pracují za 1% nebo 3000 $ a pomáhají vám ušetřit tisíce.

Také se ujistěte, že společnost, kterou si vyberete, nabízí komplexní a kvalitní zákaznickou podporu. Nepoužívejte jen jejich slovo; udělat si vlastní výzkum. Pokud jsou jejich kontaktní informace viditelně zobrazeny, je to dobré znamení; pokud to musíte lovit, váhejte.

Dalším skvělým tipem je vyhledat (URL společnosti) + „Zkontrolovat“ na Googlu a zjistit, co o společnosti řekli ostatní lidé.

Nakonec potvrďte, že vaše společnost s výpisem odešle při zařazení do seznamu MLS svůj výpis předejte realitní kanceláři, Zillowovi a Trulii. (Většina ano, ale dvakrát zkontrolujte.) Jedná se o weby zaměřené na spotřebitele, kde váš dům pravděpodobně najde kupující – a ten může v tomto okamžiku nebudete připojeni k realitnímu agentovi.

Jakmile vás MLS kontaktuje, jak vás budou kupující kontaktovat?

Agenti kupujícího obdrží vaše kontaktní údaje v části „ Zobrazení pokynů “v seznamu MLS. Budou vás kontaktovat přímo, pokud chtějí ukázat váš dům.

Na webových stránkách zaměřených na zákazníky, jako jsou Zillow a Realtor, budou na vašem seznamu uvedena telefonní čísla různých agentů kupujícího, což znamená, že existuje velká šance nakonec zaplatíte 3% provizi tohoto agenta, i když prodáte FSBO. Takto Zillow vydělává peníze: Váš zápis je bezplatným marketingovým materiálem pro platformu pro doporučení jejich agentů.

Jako prodejce budete chtít pamatovat na to, že jakmile se zaregistrujete u služby a spojíte se se zprostředkováním – budete často požádáni o podepsání smlouvy „Exkluzivní agentura“. MLS má přísné pravidlo, že nemovitost nemůže být uvedena v MLS současně dvěma různými společnostmi.

Pokud přijmete nabídku, musíte o tom neprodleně informovat společnost – do 1 dne. Totéž Pravidlo MLS platí, když oficiálně uzavřete. Toto jsou skvělé příklady toho, proč je tak úžasný zákaznický servis tak důležitý; v každé fázi procesu prodeje existují pravidla, která se řídí, a pokud nejsou dodržována, můžete narazit na vážné problémy.

Jakmile se rozhodnete pro společnost s výpisem, ale než s ní uzavřete smlouvu, budete potřebovat textový popis a fotografie vaší nemovitosti. MLS vyžaduje, aby byla do výpisu zahrnuta alespoň jedna fotografie stoupá to a spuštění výpisu s podřízenými „zástupnými“ fotografiemi nastaví špatný tón.

Jak napsat skvělý zápis a pořídit správné fotografie

Tato část procesu je nesmírně důležitá. Pokud můžete udělat dobrý první dojem na potenciální kupce, vaše šance na prodej výrazně stoupají. Pokud uděláte průměrný první dojem, bude těžké odlišit se od davu.

Odstupující od ostatních výpisů bude vyžadovat, abyste se vžili do kůže kupujícího. Například nepoužívejte fráze jako „motivovaný prodejce“ nebo „fixační svršek“. „Motivovaný prodejce“ bude vypadat jako zoufalý a „opravný svršek“ znamená, že nemovitost je ve špatném stavu. Ať tak či onak, zveš nízké nabídky. I fráze jako „skvělá investiční nemovitost“ se mohou zdát přitažlivé a mohou z maloobchodního kupujícího rychle udělat výhodného kupujícího.

Specifické údaje jsou silné, stejně jako názvy značek. Neříkejte jen to, že kuchyň je aktualizována; hovořte o nerezových ocelích Viking a deskách vodopádů Silestone. Tato příručka od NY Times vám pomůže porozumět nejoblíbenějším slovům v seznamech (a proč jsou tak populární).

Když nemůžete proniknout do prestiže značky, zkusit rámovat věci z hlediska výhod místo funkcí. Například bazén je funkce, ale mít soukromou dvorní oázu na dlouhé letní odpoledne je výhoda. Výhody jsou mnohem atraktivnější než funkce.

Skvělou kopii samozřejmě musí doprovázet vysoce kvalitní fotografie. Kupující jsou vizuální; při pohledu na výpis téměř jistě nejdříve přejdete na fotografie. Pokud se vám nelíbí to, co vidíte, se s popisem pravděpodobně nebudete obtěžovat. To znamená, že dobré fotky by měly být vaše nejvyšší priorita.

Pořízení skvělé fotografie se záznamem závisí na mnoha faktorech. Správné nastavení, osvětlení a kompozice mohou udělat rozdíl mezi zapomenutelnou fotografií a fotografií, která vás posune na začátek seznamu.

Pokud nemáte zkušenosti s pořizováním vysoce kvalitních fotografií, měli byste důrazně zvážit najmutí profesionálního fotografa, nejlépe takového, který se specializuje na fotografie nemovitostí. Bude to stát, ale jsou to dobře vynaložené peníze. Pokud víte, že budete potřebovat profesionální fotografie, zvažte použití společnosti, která zahrnuje fotografie jako součást jejich standardního balíčku.

Klady a zápory MLS s plochým poplatkem: Měli byste použít službu MLS s plochým poplatkem k prodeji FSBO?

Nyní, když víte, jak vypsat seznam na MLS, pojďme diskutovat o tom, zda byste měli skutečně prodávat bez agenta (což je obvykle důvod, proč se lidé rozhodnou prodat FSBO).

Prodejci FSBO by měli zvážit paušální službu MLS, jednoduše proto, že seznam MLS jim zajistí velkou míru expozice kupujícím a zástupcům kupujících. Pokud jde o hodnotu za dolar, je to zdaleka nejlepší marketingový tah, jaký můžete udělat.

Má to smysl také z hlediska hrubých dolarů. Základní služba výpisu paušálních poplatků MLS vám zajistí průměrně 299–399 $. Porovnejte to se standardní 6% provizí za nemovitost, která, s ohledem na střední hodnotu domácí hodnoty v USA, jen něco málo přes 247 000 USD, činí v průměru 14 800 USD. To je obrovská potenciální úspora.

Prodej FSBO se společností se seznamem MLS za paušální poplatky má nevýhody a není to snadné – což je pravděpodobné, že výpisy FSBO neustále klesaly a dosáhly historicky nejnižších hodnot 7% všech zápisů v roce 2018. Ale lze to provést, pokud to uděláte správným způsobem. Podívejme se na několik kladů a záporů.

Pro: Ušetříte peníze

Jak jsme vysvětlili výše, prodej FSBO prostřednictvím služby MLS za paušální poplatek může přidat až tisíce dolarů v úsporách, i když využijete luxusní balíček, který zahrnuje marketing, fotografie a pokyny k uzavření.

Pro: Více kontroly a nezávislosti

Pokud prodáváte sami, máte kontrolu každý aspekt prodeje. Vy rozhodujete, kdy uspořádat představení, jaká je vaše počáteční požadovaná cena a kolik při jednání dáte.

Pokud máte neintuitivní tušení o tom, jakým směrem se trh ubírá, nebo si myslíte, že váš dům má nepolapitelné kouzlo, kterému agent nemusí rozumět, musíte tyto teorie vyzkoušet.

Con: Strmá křivka učení

Prodej domu není snadný, i když mluvíte o bezchybné nemovitosti na horkém trhu. Budete muset připravit svůj domov na trh a připravit ho na trh. Poté, co bude uveden na seznamu, musíte zajistit, aby o něm potenciální kupující věděli. Za normálních okolností by vám s těmito věcmi poradil agent, ale pokud prodáváte sólo, padá vám to na ramena.

Nezapomeňte také, že požadovaná cena je pouze výchozím bodem pro vyjednávání. Pokud agent kupujícího požádá o snížení ceny nebo kredity za opravu, budete muset účinně čelit. Pokud nemáte zkušenosti s vyjednáváním, můžete se ocitnout v nevýhodě. A samotné množství papírování při uzavírání může být velmi skličující; pokud se rozhodnete najmout právníka v oblasti nemovitostí, který vám pomůže s dokumentací, která vám sníží úspory, kdekoli od 150 do 350 $ za hodinu.

Con: Pravděpodobně stále budete muset zaplatit kupujícímu Provize agenta

Nezapomeňte, že za účelem získání MLS budete muset agentovi kupujícího nabídnout provizi 2–3%, pokud vám doručí kupujícího. V takovém případě ušetříte pouze polovinu standardní provize ve výši 6%.

Rozhodně můžete najít kupce bez agenta pro vaši nemovitost a zaplatit nulovou provizi, ale to je vzácné. Kromě toho má platba agenta kupujícího určité výhody. Vzhledem k tomu, že jim platíte, mohou pomoci s závěrečnými doklady.

Pokud se obáváte, že jejich loajalita je u kupujícího, mějte na paměti, že agent je stále vázán profesionálním etickým kodexem a standardy praxe. Legitimní agent bude dohlížet na spravedlivou a spravedlivou smlouvu pro obě strany, ať už pracuje pro kupujícího nebo prodávajícího.

Con: Potenciální právní problémy

Prodej sám znamená, že děláte veškerou práci a zároveň přijímáte veškerou odpovědnost. Pokud například informace o vašem prodejci neobsahují informace o děravé střeše nebo suterénu, můžete se ocitnout u soudu. Agenti jsou vyškoleni v tom, aby tyto chyby zachytili, nebo v nejhorším případě kryjí odpovědnost za své chyby a pojištění opomenutí (E & O).

Pokud nemáte agenta, nemáte tuto bezpečnostní síť.

Flat Fee MLS vs. Flat Fee Realtors vs. Flat Fee Brokerages

Ačkoli je verbiage podobná, tyto tři typy služeb jsou ve skutečnosti zcela odlišné. Pojďme se podívat na to, co každá služba nabízí – a nenabízí.

Paušální poplatek MLS

Jak jsme již uvedli výše, společnost MLS s paušálním poplatkem uvede váš majetek na vašem místním MLS za jednoduchý paušální poplatek. Získání MLS zvyšuje viditelnost vaší nemovitosti a umožňuje místním kupujícím a zástupcům kupujících vědět, že váš dům je na trhu.

Kromě toho toho moc nedělají. Některé společnosti nabízejí rozšířené balíčky, které zahrnují pomoc s marketingem, přípravou a ukončením, ale budete si muset připlatit a úspory nákladů se po dostatečném počtu prodejů začnou snižovat. Pro prodejce FSBO, kteří to opravdu chtějí zvládnout, je služba seznamů MLS s holými kostmi tou nejlepší volbou pro minimalisty, kteří chtějí ušetřit.

Realitníci s plochým poplatkem

je konvenční agent, který pracuje za paušální poplatek místo tradiční provize založené na procentech.Pokud se přihlásíte k teorii, že provize založená na procentech zajišťuje maximální úsilí agenta, protože jejich konec stoupá spolu s prodejní cenou, můžete být skeptičtí, že realitní kancelář s paušálním poplatkem vám dá stejnou odměnu za vaše peníze.

Realitní makléři s paušálními poplatky jsou však legitimní možností a jejich výkon je často na stejné úrovni jako běžný agent.

Jak? No, často tvoří v objemu to, čeho se vzdávají v individuální provizi. Pokud tedy skvělý agent dokáže uzavřít půl tuctu paušálních tržeb za stejnou dobu, kdy může uzavřít tradiční provizní prodej, všichni vyjdou napřed; agent vydělává své peníze a klienti získají zkušenosti agenta s kompletními službami.

Zprostředkování paušálních poplatků

Zprostředkování paušálních poplatků je realitní společnost, jejíž celý obchodní model je založen na poskytování komplexních služeb za paušální poplatek nebo nižší procento. Tyto společnosti často fungují jako služby doporučení a spojují špičkové místní agenty s předem prověřenými potenciálními zákazníky.

Společnosti, jako je Clever Real Estate, nabízejí kompletní servis s elitním agentem pouze za 3 000 $, za prodej až 350 000 $ a pouze 1%, pokud prodává za více než to. Vzhledem k tomu, že 6% provize u domu s částkou 300 000 $ je 18 000 $, přitažlivost těchto makléřských společností je jasná: získáte stejné služby jako někdo, kdo používá běžného agenta, a přitom zaplatíte O hodně MNOHO.

Vyhnou se agenti kupujících prodat svůj dům, když prodám FSBO?

Ačkoli bude vaše nemovitost pro agenta kupujícího trochu více práce než pro běžný seznam, většina agentů se nevyhne přímému vystavení vaší nemovitosti potenciálnímu kupci jen proto, že je to výpis za paušální poplatek. Na konci dne chce agent spokojeného kupce a provizi, takže pokud se váš dům pro jeho klienta skvěle hodí, zajistí, aby ho klient viděl.

Rovněž nemusí být zřejmé, že agentovi kupujícího procházejícímu MLS je váš domov výpisem za paušální poplatek. Agenti uvidí provizi, kterou nabízíte, ale neuvidí, co jste zaplatili – nebo nezaplatili – agenta výpisu.

Agenti již nemají monopol na informace o výpisu; v dnešní době většina kupujících zahájí vyhledávání na webových stránkách, jako je Zillow, a přijdou ke svému agentovi se seznamem nemovitostí, které chtějí vidět. Každý agent kupujícího, který odmítne ukázat dům, protože se jedná o paušální poplatek, o tohoto zákazníka pravděpodobně přijde.

Kromě toho může prodejce FSBO těžit z práce s agentem kupujícího. Realitní agent je vázán etickým kodexem, aby byl při transakci čestný a transparentní vůči oběma stranám, a může pomoci s uzavřením dokumentace. Pokud do prodeje není zapojen žádný agent, budete pravděpodobně muset zaplatit právnímu zástupci v oboru nemovitostí, aby smlouvu zkontroloval.

Jaké jsou nejlepší společnosti MLS s paušálním poplatkem?

Jakmile se rozhodnete pro použití společnosti MLS s paušálním poplatkem, nezapomeňte prozkoumat své možnosti a prozkoumat jejich reputaci. Zde je několik renomovaných společností spolu s jejich recenzemi skupinových paušálních poplatků, které vám pomohou zahájit vyhledávání.

ISoldMyHouse.com

Tato celostátní paušální referenční služba MLS spojuje prodejce s místní makléři a agenti, kteří uvedou svůj domov na MLS za paušální poplatek.

Jejich balíček 299 $ nabízí šest měsíců na MLS, syndikaci na hlavních realitních webech jako Zillow, Trulia a Realtor.com, 6–10 fotografií, neomezené změny v seznamu, dokumenty a předávání kupujících. Za 399 $ dostane prodejce roční výpis a až 25 fotografií spolu se všemi ostatními zmíněnými službami.

S hodnocením A + od Better Business Bureau vypadá web ISoldMyHouse.com jako bezpečný, spolehlivý možnost.

Houzeo

Tato služba doporučování paušálních poplatků nabízí řadu balíčků a inovativní online řídicí panel pro správu vašeho záznamu, nahrávání fotografií a dokonce i podepsání smluv MLS.

Jejich balíčky mají cenu 99 $, 295 $ a 395 $ a nabízejí podmínky výpisu na tři až šest měsíců, až 24 fotografií, publikování na hlavních realitních webech a na nejvyšší úrovni federální a formuláře pro zveřejnění informací.

Společnost Houzeo má na Googlu hodnocení 4,8 z 5 na základě 19 recenzí.

FSBO.com

Toto celostátní paušální doporučení MLS služba vás kontaktuje s makléři MLSmart Realty nebo místními makléři, kteří získají vaši nemovitost v místním MLS.

U jejich standardního balíčku 399,95 $ vám umožní určit provizi agenta kupujícího, nahrát přibližně 20 fotografií a váš šestiměsíční výpis se automaticky vyplní na hlavní realitní weby. Prodejci také získávají známky na dvoře a mohou svůj zápis kdykoli zrušit, ačkoli zrušení může být zpoplatněno.

FSBO.com má solidní hodnocení A + od Better Business Bureau.

Paušální poplatek Společnosti MLS s dobrými pověstmi

I když se vaše individuální zkušenosti mohou lišit, tyto společnosti mají špatné recenze a při obchodování s nimi byste měli být opatrní.

MLS My Home

Tato společnost nabízí jednoduchý balíček za 99 $, který zahrnuje šestiměsíční výpis, šest fotografií (i když za příplatek můžete nahrát více) a samostatnou webovou stránku pro váš seznam.

Mají však hodnocení F od Better Business Bureau, 1-hvězdičkové hodnocení na Yelpu a 2,5-hvězdičkové hodnocení na Trustpilotu. Kupující pozor!

Fizber

Tato paušální služba doporučení MLS vás kontaktuje s místními makléři a agenty, kteří za předem sjednaný poplatek uvedou váš domov na MLS. Na rozdíl od některých služeb vyžadují, abyste nabídli provizi agenta kupujícího. Za $ 295 – $ 395 nabízejí online ocenění domů, formuláře ke stažení a jakmile nahrajete své informace, váš seznam bude spuštěn do 24 hodin.

Nicméně mají průměrné B-hodnocení s Better Business Kancelář a pouze 3,5 hvězdičky z 5 možných, na Trustpilot, na základě 82 recenzí.

Závěr

Můžete ušetřit spoustu peněz prodejem bez agenta, ale vy vzdáváte více svého času a energie. Nezapomeňte provést průzkum, využijte zákaznický servis, pokud máte nějaké dotazy, věnujte hodně pozornosti vašemu zápisu – zejména fotografiím – a buďte připraveni jednat s agentem kupujícího.

A pamatujte – pokud neprodáte svůj dům jako prodejce FSBO, můžete proces kdykoli restartovat s agentem. Pokud stále nemáte rádi používání konvenčního agenta a platíte plnou provizi ve výši 6%, nabízí zprostředkování paušálního poplatku Clever Real Estate kompletní prodejní zkušenosti s elitním místním agentem za nízký paušální poplatek ve výši 3 000 $, pokud máte doma prodává za méně než 350 000 $. To znamená, že získáte nejlepšího agenta, který trh nabízí, a ušetříte při tom tisíce dolarů. Je to opravdu to nejlepší z obou světů.