Co je předpokládaná hypotéka?
Předpokládaná hypotéka je typ finančního ujednání, kdy se nesplacená hypotéka a její podmínky převádějí ze současného vlastníka na kupujícího. Převzetím zbývajícího dluhu předchozího vlastníka se kupující vyhne nutnosti získat vlastní hypotéku.
Klíčové transakce
- Předpokládaná hypotéka je ujednání, kdy lze převést nevyřízenou hypotéku a její podmínky ze současného vlastníka na kupujícího.
- Když úrokové sazby vzrostou, je předpokládaná hypotéka atraktivní pro kupující, který si vezme stávající půjčku, která byla zajištěna nižší úrokovou sazbou.
- Jedinými dvěma typy půjček, které lze předpokládat, jsou půjčky pojištěné Federální správou bydlení a americkým ministerstvem pro záležitosti veteránů.
Porozumění předpokládané hypotéce
Mnoho kupců domů obvykle bere hypotéku od půjčující instituce k financování koupě domu nebo Smluvní dohoda o splácení úvěru na nemovitost zahrnuje úroky, které dlužník musí měsíčně platit, kromě splátek jistiny věřiteli.
Pokud se majitel domu rozhodne v budoucnu prodat svůj dům, může být schopen převést hypotéku na kupujícího. V tomto případě je předpokládaná původní hypotéka předpokládaná.
Předpokládaná hypotéka umožňuje kupujícímu domu aktuální zůstatek jistiny, úrokovou sazbu, dobu splácení a jakékoli další smluvní podmínky kupující může převzít hypotéku prodávajícího. Spíše než procházet náročným procesem získávání úvěru na bydlení od banky, může kupující převzít stávající hypotéku. Pokud by byly aktuální úrokové sazby vyšší než úroky, mohla by to být výhoda pro úsporu nákladů. úroková sazba z předpokládané půjčky.
V období rostoucích úrokových sazeb se také zvyšují náklady na půjčky. Když k tomu dojde, budou dlužníci čelit vysokým úrokovým sazbám schválené půjčky. Proto bude mít pravděpodobná hypotéka během tohoto období pravděpodobně nižší úrokovou sazbu odrážející aktuální stav ekonomiky. Pokud má předpokládaná hypotéka uzamčenou úrokovou sazbu, nebude to ovlivněno růstem úrokových sazeb.
Lze předpokládat hypotéku kupujícím, když úrokové sazby rostou. Stávající hypotéka prodejce může mít nižší uzamčenou úrokovou sazbu, než je aktuální úroková sazba.
Výhody a nevýhody možných hypoték
Výhody získání předpokládané hypotéky v prostředí s vysokou úrokovou sazbou jsou omezeny na výši stávajícího zůstatku hypotéky na půjčku nebo vlastní kapitál. Například pokud kupující kupuje dům za 250 000 USD a prodejce “ Předpokládaná hypotéka má zůstatek pouze 110 000 USD, kupující bude muset složit zálohu ve výši 140 000 USD, aby vyrovnal rozdíl, nebo bude kupující potřebovat samostatnou hypotéku, aby si zajistil další prostředky.
Nevýhodou pak je, že pokud kupní cena domu významně převyšuje zůstatek hypotéky, kupující možná bude muset získat novou hypotéku. Pokud k tomu dojde, může banka nebo půjčující instituce zahrnout vyšší úrokovou sazbu hypotéka ve výši 140 000 USD v závislosti na úvěrovém riziku kupujícího.
Kupující obvykle špatně si vezmu druhou hypotéku na stávající hypoteční zůstatek, pokud je domácí kapitál prodávajícího vysoký. Kupující bude možná muset vzít druhou půjčku od jiného věřitele od věřitele prodávajícího, což by mohlo představovat problém, pokud oba věřitelé spolu nespolupracují nebo pokud dlužník obě půjčky nesplní.
Je-li však vlastní kapitál prodávajícího nízký, může být předpokládaná hypotéka pro kupujícího atraktivní akvizicí. Pokud je hodnota domu 250 000 $ a předpokládaný zůstatek hypotéky je 210 000 $, kupující musí dát pouze 40 000 $. Pokud má kupující tuto částku v hotovosti, může prodávajícímu zaplatit přímo, aniž by musel zabezpečit další úvěrovou hranici.
Zvláštní opatření pro případné hypotéky
konečné rozhodnutí o tom, zda lze převést předpokládanou hypotéku, není ponecháno na kupujícím a prodávajícím. Věřitel původní hypotéky musí před podpisem dohody kteroukoli stranou schválit hypotéční předpoklad. Kupující musí podat žádost o přijatelnou půjčku a splnit požadavky věřitele, například mít dostatečný majetek a být bonitní.
Je-li schválen, přechází název nemovitosti na kupujícího kdo provádí požadované měsíční splátky bance. Pokud převod není schválen věřitelem, musí prodejce najít jiného kupujícího, který je ochoten převzít jeho hypotéku a má dobrý úvěr.
Hypotéka, kterou převzala třetí strana, neznamená, že je prodávající osvobozen od splácení dluhu. Prodávající může nést odpovědnost za veškerá selhání, která by zase mohla ovlivnit jeho kreditní hodnocení. Aby se tomu zabránilo, musí prodejce v době převzetí písemně zbavit své odpovědnosti a věřitel musí schválit žádost o uvolnění, která prodejce zbaví všech závazků z půjčky.
Rychlý fakt
Prodejce je i nadále odpovědný za jakékoli splátky dluhu, pokud hypotéku převezme třetí strana, pokud věřitel neschválí žádost o uvolnění, která prodávajícího zbaví všech závazků půjčku.
Konvenční hypotéky nelze předpokládat. Lze předpokládat dva typy půjček: půjčky FHA, které jsou pojištěny Federální správou bydlení, a půjčky VA, za které ručí americké ministerstvo pro záležitosti veteránů.