Většina lidí nezačíná s úmyslem koupit dům, který je na prodej vlastníkem (FSBO), ale tyto nemovitosti se pravidelně objevují v realitní trh. Měli byste na tyto vlastnosti navázat nebo se vyhnout? Na co byste měli pamatovat, pokud uvažujete o koupi domu na prodej vlastníkem.
Potřebujete agenta?
Prodejce zjevně nechce najmout agenta, ale mnoho majitelů domů je ochotno zaplatit agentovi kupujícího. Pokud již máte agenta, může za vás kontaktovat kupujícího. Pokud dosud žádný nemáte, zvažte nalezení někoho, kdo je ochoten se této práce chopit.
Agenti kupujícího nejsou vždy nadšení pracovat na FSBO bez agent seznamu, protože nechtějí odpovědnost a může to znamenat více práce za ne nutně více peněz. Pokud je zapojen pouze jeden agent, tato osoba často skončí prací obou stran.
Pokud jde o vaše potřeby, mít agenta může být během celého procesu nesmírně užitečné a prodejce obvykle platí provizi agentovi, takže není důvod s někým nepracovat. Proč na to jít sám pokud nemusíte?
Psaní kupní smlouvy
Kupní smlouva stanoví podmínky prodeje mezi vámi a prodejcem. Pokud vám není příjemné psát sami a nechcete získat pomoc agenta, zavolejte realitního právníka, aby za vás tento aspekt transakce vyřídil. Ve skutečnosti byste měli mít právníka čekajícího v křídlech, aby se ujistil, že transakce je provedena legálně a všechna vaše práva jsou chráněna.
Mnoho právníků vypracuje nabídku nákupu a další dokumenty za rozumný poplatek a obvykle se jedná o dobře vynaložené peníze. Smlouvy o koupi nemovitosti najdete také online, ale pokud byste neměli odborné znalosti potřebné k správnému vyplnění formulářů, mohlo by být lepší najmout profesionála.
Pokud se rozhodnete starat se o dokumenty sami, mějte na paměti následující rady.
Nabídka menší než katalogová cena
Tímto způsobem může vyjednávání pouze pokračovat. Pokud začnete příliš vysoko, nemůžete se vrátit dolů. Pomůže vám také předem přibít, zda je ceníková cena přiměřená, nebo sen o dýmkách. Zkontrolujte, za jaké srovnatelné nemovitosti v oblasti se prodávají, a buďte připraveni vyjednat.
Zápis v nepředvídaných případech
Máte-li východisko z transakce, pokud zjistíte fyzické vady na majetku, které prodejce nevyřeší, nebo pokud váš úvěr mimo jiné není schválen. Mezi běžné nepředvídané události patří uspokojivé hodnocení domu, schválení půjčky, uspokojivá domovní prohlídka a kontrola škůdců, jasný titul od prodávajícího, souhlas s informacemi prodávajícího a pojistitelnost. Pokud některý z těchto faktorů nelze splnit, smlouva stane se neplatným, pokud jste uvedli řádné pohotovostní klauzule.
Nedávejte svůj výdělek peněz na peníze prodejci
Vložte svůj vklad na peníze ( peníze, které zadáte s nabídkou nákupu) třetí straně, kterou pro vás budou drženy, například titul nebo společnost úschovy. Za normálních okolností by ho agent výpisu umístil do svého účtu úschovy pro úschovu. Nechcete, aby to šlo na běžný účet prodejce. Co když to prodávající utratí a dohoda propadne kvůli jedné z těchto pohotovostních klauzulí? Nebo co když vám to odmítnou vrátit? Peníze byste nedostali, přinejmenším do doby, než je dostanete k soudu.
Určete, kdo za co platí
Kdo platí, za které poplatky je možné obchodovat . Zjistěte, kdo bude platit daně z převodu, úschovu a poplatky za vlastnictví. Pokud jste vynikající vyjednavač, tím lépe. Pravděpodobně se o to můžete postarat sami. Podobně můžete využít poměrné odměny ve svůj prospěch. Zjistěte, zda bude daná úcta ve váš prospěch.
Například nevyužitá část daní z nemovitostí je obvykle úvěr zpět prodejci, pokud je zaplatí předem prodeje. V takovém případě možná budete chtít požádat o neprorace. Pokud jsou však daně zaplaceny pozadu, prodejce vám připíše částku, takže budete prorace chtít.
Kdy se zmocníte?
Určete, kdy vám prodávající předá klíče, abyste mohli převzít vlastnictví nemovitosti. V některých částech země je přijatelné očekávat vlastnictví v den uzavření. V jiných oblastech se majetek uděluje den po uzavření, aby měl prodejce čas se přestěhovat. Není to ani neslýchané pro prodejce mít problémy s přemístěním, zvláště pokud se dohoda spojila rychle. Zvažte, zda jste ochotni nechat prodejce pronajmout si po určitou dobu po uzavření.
O domovské inspekci
Vždy si pořiďte domů inspekce od renomovaného domácího inspektora. Příliš mnoho obchodů směřuje na jih, pokud je zapojen špatný domácí inspektor.Požádejte o přihlašovací údaje a zeptejte se inspektora, zda patří do sdružení, a poté potvrďte oba.
Máte-li s inspekcí velké problémy, máte několik možností. Můžete požádat prodejce, aby:
- Opravil problém, ale mějte na paměti, že není nutné najmout nejlepšího dostupného dodavatele ani zajistit kvalitní práci je hotovo.
- Připsejte vám peníze na najmutí vlastního dodavatele po uzavření. Tato částka se použije na vaše náklady na uzavření. Ale ať uděláte cokoli, neuvádějte v dodatku, že úvěr je určen na opravy.
- Snižte prodejní cenu, obvykle o částku odpovídající předpokládaným nákladům na opravy.
Někteří kupující si myslí, že to nestojí za peníze navíc na nákup pojištění titulu, ale chytrý kupující vždy ano. Náklady na vyřešení problémů s titulem nebo ulehčení sporů mohou být enormní ve srovnání s haléři, které stojí nákup pojištění.
Některé mýty o nabídkách FSBO
Existují určité mylné představy o koupi domu na prodej vlastníkem. Zde jsou běžné mýty a proč “ mýlíte se.
- FSBO nejsou vážní prodejci: to není pravda. Malá menšina možná testuje vody, ale většina z nich chce prodat své domovy.
- FSBO nejsou flexibilní z hlediska ceny: Někteří kupci si myslí, že FSBO si nenajímají agenty, protože si nemohou dovolit a že musí z dohody vyjmout každý desetník, aby nezměnili cenu. Ale podle studií Národní asociace realitních kanceláří většina prodejců na prodej ve skutečnosti dostává za své domovy méně než ti, kteří jsou uvedeni u realitního agenta. FSBO jsou obvykle ochotni vyjednávat, ale nemusí na to být moc dobří pokud to nedělají na živobytí.
- K prodeji majiteli se skrývají podstatná fakta: FSBO jsou vázáni stejnými zákony, které se vztahují na ty, které zastupuje realitní agent. Tito prodejci musí kupujícím poskytnout federální – a zveřejnění nařízená státem, pokud existují, včetně odhalení veškerých relevantních věcných skutečností.
- Nemusíte si nechat předem schválit hypotéku: To je užitečné, ať už kupujete FSBO nebo se chystáte tradičnější trasa. Nemusí být požadována, ale pomáhá definovat vaše cenové rozpětí a všichni prodejci ocení, že vědí, že jste již schváleni, abyste mohli pokračovat.
Pamatujte, v případě dotazů vyhledejte právní a daňové poradenství. „Je málo riskantní koupit FSBO, když prodejci nemají zkušenosti s prodejem domů, ale pokud pracujete s agentem a / nebo právníkem, abyste zajistili, že je vše právně v pořádku, jste v dobré pozici, abyste se posunuli vpřed .