Viele Ärzte haben Schwierigkeiten, eine konventionelle Hypothek zu finden, die ihren Bedürfnissen entspricht. Dies gilt insbesondere für neue Ärzte, die möglicherweise während des Aufenthalts ein niedriges Gehalt, minimale Ersparnisse und Studentendarlehen haben, die über das Dach gehen. Abhängig von der Höhe der Schulden, die Sie aufgenommen haben (und davon, ob Sie konsequent Zahlungen geleistet haben), haben Sie möglicherweise zu Beginn Ihrer Karriere auch Probleme mit einer unterdurchschnittlichen Kreditwürdigkeit. Dies könnte zu höheren Hypothekenzinsen und höheren Zahlungen auf Lebenszeit führen.
Infolgedessen vermeiden viele Ärzte Wohneigentum, bis sie sich in ihrer Karriere besser etabliert haben. Die emotionalen Vorteile eines Eigenheims können jedoch manchmal die finanziellen Nachteile überwiegen. Wenn Sie sich für einen Job und einen Ort entschieden haben, den Sie lieben, eine wachsende Familie haben und die Stabilität oder emotionale Sicherheit des Wohneigentums wünschen, ist es möglicherweise nicht sinnvoll, auf den Kauf zu warten.
Zum Glück gibt es eine Alternative zu einer herkömmlichen Hypothek. Die Arzthypothek ist eine einzigartige Art von Wohnungsbaudarlehen speziell für medizinische Fachkräfte. Diese Hypothek kann neuen Ärzten helfen, niedrige Zinssätze zu sichern, eine kolossale Anzahlung zu vermeiden und den Gesamtbetrag zu reduzieren, den sie über die Laufzeit ihres Darlehens zahlen müssen. Bereit mehr zu erfahren? Tauchen wir ein.
Was ist eine Arzthypothek?
Eine Arzthypothek ist ein Hausbesitzerkredit, der nur qualifizierten Medizinern zur Verfügung steht. Es gibt weniger Einschränkungen als bei herkömmlichen Hypotheken, da diese weitgehend von den berechneten zukünftigen Einnahmen für Ärzte abhängen. Für neuere Ärzte ist dies ein attraktives Konzept.
Als Einwohner oder Stipendiat ist Ihr Gehalt deutlich niedriger als in den nächsten Jahren als Teilnehmer. In einigen Fällen akzeptieren Kreditgeber sogar ein Angebotsschreiben als Einkommensnachweis. Dies kann sich in den Augen eines Hypothekengebers dramatisch auf Ihr gesamtes Schulden-Einkommens-Verhältnis auswirken, insbesondere zu Beginn Ihrer Karriere.
Was sind die Vorteile einer Arzthypothek?
Arzthypotheken haben eine Wäscheliste mit Vorteilen. Lassen Sie uns einige der wichtigsten Vorteile betrachten, die Sie bei der Suche nach einer Hypothek erwarten können, die Ihren Anforderungen entspricht.
Anzahlung
Wenn Sie eine herkömmliche Hypothek beantragen, müssen Sie diese stellen Mindestens 20% des gesamten Kaufpreises werden gesenkt, um eine private Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden. PMI ist eine monatliche Prämie, die auf Ihre gesamte Hypothekenzahlung angerechnet wird und Ihren Kreditgeber schützen soll, falls Sie keine Zahlungen leisten können. Wenn Sie eine niedrige Anzahlung haben, werden Sie möglicherweise als „riskanter“ Kreditnehmer angesehen. In diesen Fällen ist der von Ihnen gezahlte PMI eine Art Zusicherung an Ihren Kreditgeber, dass diese bei einem Ausfall gedeckt werden.
Mit einer Arzthypothek umgehen Sie den PMI jedoch auch bei einer minimalen Anzahlung vollständig. Tatsächlich erfordern viele Arzthypotheken überhaupt keine Anzahlung. Sie können 0 USD ablegen und trotzdem ein Niedrigzinsniveau festlegen Bewerten und überspringen Sie den PMI – kein schlechtes Geschäft! Wenn Sie können, verringern Sie natürlich immer noch Ihre monatliche Gesamtzahlung und die Zinsen, die Sie über die Laufzeit Ihres Kredits zahlen.
Schulden gegenüber Einkommensverhältnis (DTI)
Wenn Sie ein herkömmliches Wohnungsbaudarlehen ausleihen, benötigen Sie häufig ein DTI-Verhältnis von 43% oder weniger. Wenn Sie mit hohen Darlehen für medizinische Fakultäten belastet sind, scheint es, als ob Sie innerhalb dieses Prozentsatzes bleiben Ein entfernter Traum. Bei Hypotheken von Ärzten wird Ihre vollständige Studentendarlehenszahlung jedoch nicht als Teil des Schuldenbetrags betrachtet, den sie zur Berechnung Ihres DTI verwenden.
Tha Es ist richtig – eine Hypothek eines Arztes zählt nur die monatliche Gesamtzahlung, die Sie über einen einkommensabhängigen Rückzahlungsplan (IDR) leisten, als Teil Ihres gesamten DTI. Wenn Ihre monatliche Zahlung für Ihre Kredite aufgrund eines niedrigeren Anfangsgehalts bei der Beantragung Ihrer Hypothek relativ niedrig ist, ist Ihr Gesamt-DTI erheblich niedriger, als wenn Sie Ihren vollen Kreditwert als Teil Ihrer Berechnung verwenden würden.
Kreditlimits
Bei herkömmlichen Hypotheken können Sie für einen „Jumbo“ -Darlehen höchstens zwischen 500.000 und 800.000 USD leihen, je nachdem, wo Sie wohnen. Die Hypotheken von Ärzten haben nicht die gleichen Kreditobergrenze, die Ärzten und ihren Familien mehr Flexibilität bieten kann. Beachten Sie jedoch, dass nur, weil Sie mehr Kredite aufnehmen können, als Sie mit einem herkömmlichen Kredit aufnehmen könnten, dies nicht bedeutet. Ärzte sollten weiterhin nach Krediten suchen innerhalb (oder unterhalb) ihrer Mittel zur Maximierung ihres Gehalts.
Zinssätze
Eine kürzlich durchgeführte Studie hat gezeigt, dass die Hypothekenzinsen von Ärzten mit den herkömmlichen Jumbo-Hypothekenzinsen gleichwertig sind. Dies ist immer der Fall. Ihr Zinssatz hängt immer noch weitgehend von Ihrer individuellen finanziellen Situation ab. Es kann hilfreich sein, sich einen Hypothekenrechner für Ärzte anzusehen, um eine Vorstellung davon zu bekommen, was Sie erwarten können.
Was sind die? Nachteile einer Arzthypothek?
Eine Hypothek für Ärzte klingt möglicherweise nach einem Best-Case-Szenario, insbesondere wenn Sie ein relativ neuer Arzt sind, der ein Haus für Ihre Familie kaufen möchte. Es gibt jedoch einige Nachteile, die Einfluss darauf haben können, ob Sie sich für eine Haushypothek für Ihre Hauskaufreise entscheiden oder nicht.
Zinssätze
Mit einer herkömmlichen Hypothek können Sie dies tun Wählen Sie häufig einen festen Hypothekenzins, der es einfacher macht, Ihre Hypothekenkosten für die Laufzeit Ihres Kredits vorherzusagen. Eine Arzthypothek hingegen wird normalerweise mit einem variablen Zinssatz geliefert. Variable Zinssätze können finanziell gefährlich sein, insbesondere wenn Sie planen, langfristig in Ihrem Haus zu bleiben.
Die variablen Zinssätze steigen häufig im Laufe der Zeit, was bedeuten kann, dass Sie über die Laufzeit Ihres Kredits mehr bezahlen. Sie haben immer die Möglichkeit, sich in Zukunft zu refinanzieren, aber variable Zinssätze können hinterhältig sein. Ihre monatliche Zahlung kann sich langsam erhöhen, ohne dass Sie es bemerken, und zu dem Zeitpunkt, an dem Sie an eine Refinanzierung denken, haben Sie bereits zu viel bezahlt.
Ein weiterer Nachteil der Hypothekenzinsen für Ärzte besteht darin, dass sie häufig höher sind als herkömmliche Hypotheken. Einige konventionelle Hypotheken haben Zinssätze von 2,75% oder weniger, und viele Hypotheken von Ärzten können je nach Ihrer individuellen finanziellen Situation näher an 3,00% oder höher liegen (Zinssätze ab 1/2021). Obwohl der Unterschied minimal erscheint, sollten Sie bedenken, dass selbst ein kleiner Zinsunterschied im Laufe der Zeit große Auswirkungen haben kann.
Beschränkungen der Arten des Hauptwohnsitzes
Bei einigen Kreditgebern können Sie keine Hypothek eines Arztes auf eine Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz aufnehmen. Ebenso haben sie Grenzen für Mietobjekte und Ferienhäuser. Diese Arten von Wohnungen sind häufig mit einem höheren Risiko verbunden, und die Kreditgeber setzen dementsprechend Einschränkungen ein.
Wer qualifiziert sich für eine Arzthypothek?
Um sich für eine Arzthypothek zu qualifizieren, müssen Sie normalerweise eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen:
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Medizinischer Bewohner
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Kollege oder behandelnder Arzt (7-10 Jahre von der medizinischen Fakultät entfernt)
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Zahnarzt oder Tierarzt
Sie benötigen außerdem:
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einen Abschluss oder einen Bildungsnachweis
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Unterzeichneter Vertrag mit Angabe des zukünftigen Gehalts
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Eine gute Kreditwürdigkeit (häufig 700 oder höher)
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Aufgeschobene Studentendarlehen
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DTI-Quote von 45% oder weniger (ohne Ihren vollen Studentendarlehensbetrag)
Jeder Kreditgeber hat eine leichte unterschiedliche Anforderungen. Stellen Sie sicher, dass Sie sich umschauen, um zu sehen, ob Sie die Anforderungen für verschiedene Kreditgeber erfüllen.
Was sind die monatlichen Kosten einer Arzthypothek?
Ihre monatliche Gesamthypothekenzahlung setzt sich aus mehreren zusammen Faktoren:
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Principal
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Interesse
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Steuern und Versicherungen
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HOA-Gebühren (falls zutreffend)
Auftraggeber: Dies ist der Gesamtbetrag, den Sie für Ihre Hypothek aufgenommen haben oder der Kaufpreis Ihres Hauses. Ein Prozentsatz Ihrer gesamten Hypothekenzahlung fließt jeden Monat in Ihr Hypothekenkapital. Die Rückzahlung Ihres Kapitals sollte Ihr vorrangiges Ziel sein. Je früher Sie Ihr Kapital zurückzahlen können, desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.
Zinsen: Abhängig von Ihrem Hypothekenzins zahlen Sie einen Prozentsatz der Zinsen über die Laufzeit Ihres Darlehens. Je länger Sie Ihre Hypothek bezahlen, desto weniger Zinsen schulden Sie, da der Gesamtnennbetrag Ihrer Hypothek langsam abnimmt.
Steuern und Versicherungen: Die Versicherungs- und Grundsteuern Ihres Hausbesitzers fließen in Ihre monatliche Hypothekenzahlung ein. Dies wird als Treuhandkonto bezeichnet. Sie können diese Artikel jedoch auch separat bezahlen. Achten Sie nur darauf, für diese Rechnungen zu sparen, da sie größer sein werden. Beachten Sie, dass diese Anzahl von Jahr zu Jahr schwanken kann!
HOA-Gebühren: Je nachdem, wo Sie kaufen, können Sie HOA-Gebühren als monatliche Zahlung zahlen. Diese sind nicht Teil Ihrer Hypothekenzahlung, aber sie sollten im Rahmen Ihrer gesamten Wohnkosten berücksichtigt werden!
Wo finden Sie eine Arzthypothek?
Dort sind eine Vielzahl von Kreditgebern in jedem Staat, die ärztliche Hypotheken anbieten. Weitere Informationen zu Maklern und Kreditgebern finden Sie auf der Ressourcenseite von The White Coat Investor. Dort finden Sie eine Aufschlüsselung nach Bundesstaaten und den Arzt für FEUER.
Ist eine Arzthypothek für Sie geeignet?
Für viele junge Ärzte scheint eine Arzthypothek attraktiv. Sie ermöglichen effektiv den Kauf eines Eigenheims trotz hoher Studentendarlehensschulden und eines niedrigen Anfangsgehalts. Nur weil Sie die Hypothek eines Arztes aufnehmen können, müssen Sie dies nicht unbedingt tun. Für viele neue Ärzte kann die weitere Miete und das Leben unter ihren Mitteln dazu beitragen, ihre Ersparnisse und ihr Vermögen langfristig zu steigern. Das Mieten hat mehrere Vorteile, darunter:
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Standortflexibilität. Wenn Sie zum ersten Mal in Ihrer Karriere anfangen, ist nicht abzusehen, wo Sie in 1-5 Jahren leben werden.Das Mieten erleichtert den Umzug für fortgeschrittene Karrieremöglichkeiten erheblich.
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Geringere Verantwortung. Als neuer Arzt liegt Ihr Hauptaugenmerk auf der Steigerung Ihrer Karriere. Das Letzte, was Sie brauchen, ist unnötige Verantwortung, Ablenkung oder Kosten. Der Besitz eines Eigenheims bedeutet die Verantwortung und die Kosten für Wartung und Reparaturen sowie die Ablenkung der laufenden Instandhaltung. Mieten bedeutet, dass große Reparaturen von Ihrem Vermieter übernommen werden und in einigen Fällen auch die Landschaftsgestaltung und die ästhetische Pflege.
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Cashflow. Die Hypothek eines Arztes mit variablem Zinssatz kann es schwierig machen, den monatlichen Cashflow zu budgetieren, wenn sich Ihre Hypothekenzahlung ändert. Mieten bedeutet eine konsistente Zahlung, die die Budgetierung und die Cashflow-Strategie erheblich vereinfacht.
Bonusressourcen: Welche Probleme sollte ich beim Kauf eines Home-Workflows berücksichtigen? Die Hypothekengeschichte eines echten Arztes vom Arzt bei FIRE.
Leider ist die Entscheidung zum Mieten oder Kaufen normalerweise nicht so einfach wie die Wahl der besten finanziellen Option. Wohneigentum ist ein emotionaler Erfolgsindikator, und für viele Menschen ist die emotionale Sicherheit, die es bietet, die finanziellen Kosten wert.
Wenn Sie erwägen, ein Haus mit einer Hypothek eines Arztes zu kaufen, insbesondere als neuer Arzt, sollten Sie mit Ihrem Finanzplaner und Hypothekenmakler sprechen, um alle Ihre Optionen abzuwägen. Gemeinsam können Sie feststellen, ob Wohneigentum in Ihre langfristige Finanzstrategie passt – und welche Hypothek angesichts Ihrer besonderen finanziellen Bedürfnisse am sinnvollsten ist.
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Geschrieben von Chad Chubb, CFP®, CSLP®