Bruttovuokrakerroin (GRM) suhteessa moniperheisiin Lonas
Kiinteistön bruttovuokrakerroin eli GRM on yksi parhaista tavoista laskea nopeasti kannattavuus verrattuna vastaaviin kiinteistöihin samoilla kiinteistömarkkinoilla. Toinen GRM-muunnos on bruttotulokerroin (GIM), jota käytetään, kun laskelma sisältää myös muut kuin vuokratulon lähteet, kuten myyntiautomaatit tai kolikkopesulaitteet.
Mikä on bruttovuokrakertoimen kaava?
GRM-laskentakaava on seuraava:
Vuokrakerroin = Kiinteistön hinta / Bruttovuokratuotot
Jos esimerkiksi kiinteistö myydään 2 000 000 dollaria ja sen bruttovuokratulo on 320 000 dollaria, GRM olisi:
2 000 000 dollaria / 320 000 dollaria = 6,25
Mitä bruttovuokrakerroin käytännössä tarkoittaa?
Edellä olevassa esimerkissä määritämme, että ominaisuuden GRM on 6,25. Kontekstista poiketen se ei tarkoita käytännössä mitään. Kuitenkin, jos saisimme selville, että useimmilla muilla vastaavilla kiinteistöillä alueella oli 8–9 GRM, se, että kyseisen kiinteistön GRM on 6,25, voisi tehdä siitä kannattavan sijoituksen.
GRM: ää voidaan käyttää myös tuloja tuottavan kiinteistön arvon arviointiin, kun sen arvoa ei tiedetä. Esimerkiksi, jos tiedämme, että kiinteistö tuottaa noin 100 000 dollaria tuloja vuodessa ja samanlaisten kiinteistöjen keskimääräinen GRM alueella on noin 7, voisimme kertoa nämä kaksi (100 000 dollaria * 7) arvioidun 700 000 dollarin arvoksi. Vaikka tämä ei ole suinkaan tarkka laskelma, se voi tarjota toimivan arvion kiinteistösijoittajalle käytettäväksi verrattaessa erilaisia kiinteistöjä.
Jos tiedät lopuksi omaisuuden arvon ja tiedät alueen kiinteistöjen keskimääräisen GRM: n, voit käyttää bruttovuokrakertoimen kaavaa Laske kiinteistön odotettu vuokra. Joten esimerkiksi jos kiinteistön arvo on 850 000 dollaria ja alueen keskimääräinen GRM on 8, voit jakaa kiinteistön arvon keskimääräisellä GRM: llä odotettujen vuokratulojen määrittämiseksi.
850 000 dollaria / 8 = 106 250 dollaria
Tätä laskutoimitusta varten keksimme 106 250 dollarin summan. Jos kiinteistön todelliset vuokratulot ylittävät tämän huomattavasti, se on todennäköisesti hyvä sijoitus, kun taas jos se on huomattavasti pienempi kuin tämä, se ei todennäköisesti ole hyvä sijoitus – tai ainakin se on vähemmän kannattava kuin muut samanlaiset kiinteistön ominaisuudet alueella.
Arvioidessaan kiinteistön sen soveltuvuutta monen perheen lainalle, lainanantajat tarkastelevat sen GRM: ää verrattuna vastaaviin paikallisiin kiinteistöihin jotta voidaan määrittää mahdollisuus, että luotonsaaja voi maksaa lainansa takaisin.
Vuokran bruttokerroin vs. korkokanta
Bruttovuokrakerrointa verrataan usein ja verrataan vastaavaan kiinteistöjen arvostusmittariin, joka tunnetaan nimellä aktivointikorko tai yläraja. Kiinteistön yläraja lasketaan ottamalla sen nettotulot (NOI) ja jakamalla se Toisin kuin GRM, korkokanta sisältää avoimet työpaikat ja toimintakulut, mikä tekee potentiaaliseksi huomattavasti tarkempi kuin GRM. Kun yritetään arvioida ja verrata nopeasti useiden kiinteistöjen kannattavuutta, sijoittajilla ei kuitenkaan välttämättä ole yksityiskohtaisia käyttöaste- tai kustannustietoja, mikä voi tehdä GRM: stä tehokkaamman menetelmän sijoituskiinteistöjen nopeaan arviointiin.