Kaikki kaupalliset kiinteistövuokraamot eivät ole samanlaisia. Kaupallisia vuokrasopimuksia on useita: bruttovuokrasopimukset, nettovuokrasopimukset, prosenttivuokrasopimukset ja monet muut. Jokaisella vuokrasopimuksella on erilaiset vaatimukset, odotukset ja palkkiot. Jotkut sisältävät yhteisen alueen ylläpitokustannukset. Mutta mitä nämä palkkiot ovat ja mitä ne merkitsevät vuokralaisille?
Kaupallisten vuokrasopimusten tyypit
Vuokranantajat määrittelevät tyypillisesti kaupallisen vuokrasopimuksen ehdot. Bruttovuokrasopimukset kattavat yleensä kaikki kulut (lukuun ottamatta) ja maksavat yleensä enemmän kuukaudessa.
Vuokrasopimukset ovat yleisiä vähittäisvuokraajien kanssa ja vaativat vuokralaisia maksamaan prosenttiosuuden voitoistaan vuokranantajalle. Näihin vuokrasuhteisiin vuokranantajat saattavat sisällyttää yleisen alueen ylläpitomaksut, joista keskustelemme tarkemmin jäljempänä.
Moniin toimistokomplekseihin, mukaan lukien toimisto-, lääke-, teollisuus- ja muut kaupalliset kiinteistöt, toimitetaan yleensä Net Vuokrasopimukset. Nettovuokrasopimuksessa vuokralaiset maksavat kiinteän kuukausivuokran yhdessä tavallisten kustannusten kanssa kiinteistöjen rutiininomaisen toiminnan, kunnossapidon ja käytön kattamiseksi. Nettovuokrasopimukseen liittyvät kustannukset sisältävät kiinteistöverot, omaisuusvakuutuksen ja yleisen alueen ylläpitokustannukset.
Nettovuokrasopimukseen liittyvät kustannukset sisältävät kiinteistöverot, kiinteistövakuutus ja yhteisen alueen ylläpitokustannukset.
Mitkä ovat yhteisen alueen ylläpitokustannukset?
Yhteisen alueen ylläpitokustannukset lyhennetään usein CAM ovat tärkein osa kaupallista vuokrasopimusta. Nämä maksut kattavat kiinteistössä sijaitsevien yleisten tilojen kustannukset ja ylläpidon. Vähittäiskaupan puistoissa näihin alueisiin kuuluvat keräilyalueet, ulkotila, maisemointi ja pysäköintitilat. Toimistorakennukset käyttävät CAM-maksuja aulojen, hissien, yhteisten kokoushuoneiden, kylpyhuonetilojen ja muiden rakennusten ylläpito- tai kunnostuskustannusten ylläpitoon.
Jotkut vuokranantajat voivat viitata CAM-maksuihin Load Factor -maksuina. Kolminkertaisessa nettovuokrauksessa (NNN) CAM-palkkiot muodostavat kolmanneksen tästä kolmiosasta (yhdessä verojen ja vakuutusten kanssa). Vaikka kaksi viimeksi mainittua tekijää ovat yleensä melko tavanomaisia ja ennakoitavissa, CAM-maksut voivat vaihdella kuukausittain ja kausittain.
CAM-kustannusten ansiosta omistaja voi siirtää ylläpitokustannukset vuokralaisille (kutsutaan myös ”passiksi”) kautta ”.) Tämän seurauksena sinä vuokralaisena maksat tietyt kiinteistönomistajalle ja kiinteistönhoitajalle aiheutuneet kulut. Tyypilliset CAM-kulut sisältävät kulut, kuten talonmiespalvelut, pienet rakennusten korjaukset, maisemointi, lumityöt ja muut ylläpitoon liittyvät kulut kulut suhteellisesti (suhteutettuna).
Esimerkiksi, jos liikekiinteistössä vuokraa tilaa kymmenen vuokralaista, kaikki kymmenen vuokralaista maksavat osan viherrakentamisen kokonaiskustannuksista. Monissa tapauksissa vuokranantajat määritä jokaisen vuokralaisen maksama CAM-osuus kunkin käyttämän pinta-alan neliömetrien perusteella. Toisin sanoen useissa kerroksissa oleva vuokralainen maksaa korkeamman CAM-prosentin kuin yritys, joka vuokraa vain osan yhdestä kerroksesta.
Vuokrasopimusehdoista riippuen te voivat maksaa joko kiinteitä tai vaihtuvia CAM-maksuja. Vuokralaiset voivat maksaa nämä CAM-palkkiot eri välein – kuukausittain, neljännesvuosittain tai jopa vuosittain vuokrasopimuksesta riippuen.
Harkitse näitä 7 yhteisen alueen huoltokohtaa neuvoteltaessa kaupallisen toimiston vuokrauksesta
Ennen liiketilan vuokraamista sinun tulee olla tietoinen tyypillisistä CAM-kustannuksista, joita sinulle saattaa aiheutua. Tässä artikkelissa tarkastelemme seitsemää yleisen alueen huoltokohtaa, jotka on otettava huomioon neuvoteltaessa kaupallisesta toimistovuokrasopimuksesta.
Pääoman parannukset
Jokainen kiinteistö tarvitsee säännöllisiä päivityksiä ja kunnostustöitä. Nämä voivat olla pieniä parannuksia, kuten kosmeettisia korjauksia tai pieniä korjauksia. Muina aikoina vuokranantajat voivat toteuttaa suuria hankkeita, joihin liittyy huomattavia parannuksia kiinteistöön. Vuokranantajat tekevät näitä parannuksia kiinteistön arvon kasvattamiseksi tai sen käyttöiän pidentämiseksi. Jos vuokranantaja sisällyttää tämän kulut CAM: ään, sinun voidaan odottaa maksavan osan kaikista pääoman parantamisprojekteista.
Jotkut vuokralaiset kuitenkin väittävät, että heidän ei pitäisi maksaa projekteista, joista ei ole hyötyä suoraan heille. Näitä parannuksia ovat esimerkiksi uudet LVI-järjestelmät, kattopäivitykset tai saavutettavuuden parannukset. Vaikka jotkut näistä parannuksista hyödyttävät yritystäsi suoraan, jotkut eivät välttämättä.
Sekaannusten tai odottamattomien palkkioiden välttämiseksi on erittäin tärkeää saada vuokranantajalta mahdollisimman paljon selkeyttä pääoman parannuksista. Tyypillisesti voit neuvotella CAM-kustannuksista poistamalla vastuun rakennusten peruskorjausten rahoittamisesta.
Talonmiespalvelut
Kaupalliset vuokralaiset odottavat, että kiinteistöjen yleiset tilat siivotaan säännöllisesti. Kaupallisten kiinteistöjen omistajilla on tyypillisesti oma talonmiehensopimus talonmiesyrityksen kanssa.Jokaisen vuokralaisen on sinänsä maksettava myös osa talonmiessopimusmaksuista. Tämä maksu voi sisältää myös talonmiehen tarvikkeiden kustannukset.
Turvapalvelut
Koska suojatun tilan käyttäminen on välttämätöntä yritysten ja heidän laitteidensa suojaamiseksi, turvapalvelut ovat osa CAM: ää. Hälytysjärjestelmät, paikan päällä toimiva turvahenkilöstö, yön yli tapahtuva vartiointi sekä palo- ja savunilmaisujärjestelmät ovat kaikki osa omaisuuden turvallisuutta. Koska liikekiinteistön vuokralaiset jakavat nämä palvelut, heillä on yleensä myös kustannukset.
Järjestelmät
Valaistuksen, putkiston, sähköjohtojen, LVI: n ja muiden järjestelmien käyttö yleisissä tiloissa kuten aulat, vessat ja hissit ovat kaikkien vuokralaisten yhteisiä. Siten myös vuokralaiset jakavat nämä kustannukset. Tarkastellessasi vuokrasopimustasi kysy osuutesi näistä kustannuksista. Tyypillisesti osuutesi riippuu vuokraamastasi tilasta. Eniten neliömetriä käyttävät vuokralaiset maksavat usein suurimman osan näistä kustannuksista.
Hallintopalkkiot
Kaupallisten kiinteistöjen hallinta vaatii paljon aikaa ja vaivaa. Siksi monet vuokranantajat tekevät itsenäisen kaupallisten kiinteistöjen hallinnoinnin sijasta sopimuksia kiinteistönhoitoyhtiöiden kanssa. Nämä yritykset hoitavat laajan valikoiman palveluja, kuten vuokraus, talotekniikka, vuokralaisten viestintä, rakennusten hallinta, kiinteistöjen ylläpito, sidosryhmäraportointi, rahoituspalvelut ja muut palvelut, jotka vaikuttavat suoraan sekä omistajaan että vuokralaisiin. Jos vuokranantajasi käyttää kiinteistönhoitopalvelua, sinä ja muut vuokralaiset todennäköisesti jaatte nämä kustannukset.
Pysäköintialueet
Kaupallisesta rakennuksesta riippumatta vuokralaiset jakavat yleensä pysäköintialueiden kustannukset . Kiinteistössä voi olla vain pinta-ala tai pysäköintialue. Kummassakin tapauksessa pysäköintialueiden ja pysäköintihallien kunnossapitoon, kunnostushankkeisiin ja pysäköintihenkilöstöön liittyvät kustannukset sisältyvät yleensä CAM-maksuihin.
Hallinnollinen & Ylläpitomaksut / h3>
Vaikka monet vuokranantajat saattavat hahmotella CAM-palkkiot yksityiskohtaisesti, jotkut saattavat listata vain yleisen ”hallintomaksun” tai ”ylläpitomaksun”. Jos vuokrasopimus ei selkeästi täsmennä erityisiä maksuja, pyydä vuokranantajaa tarkentamaan. CAM-maksusi voivat olla esimerkiksi sellaisten maksaminen, kuten luvat, oikeudenkäyntikulut, mainonta, opasteet tai yleiset kulut. Sinun ei pitäisi maksaa kuluja, kuten omistajan tuloveroilmoituspalkkioita, vuokrien keräämiseen liittyviä kuluja tai muita omistajalle (eduille) hyödyllisiä palveluja.
Jos CAM sisältää nämä maksut, pyydä neuvottelemaan nämä ehdot uudelleen. CXRE: n vuokrapalvelujen asiantuntijat voivat auttaa sinua neuvottelemaan yrityksesi oikeudenmukaisesta vuokrasopimuksesta. Ota yhteyttä jo tänään saadaksesi lisätietoja leasingpalveluistamme.
Kuinka laskea CAM-maksut
Tämä on yleinen laskentamenetelmä ja saattaa eivät edusta tarkkoja maksujasi. Ota suoraan yhteyttä majoituspaikkaan, jos haluat laskea vuokrasopimuksen perusteella aiheutuvat tarkat CAM-kulut.
CAM-maksujen laskeminen on melko yksinkertaista. Alla on kolme helppoa vaihetta CAM: n määrittämiseksi vuokrasopimuksestasi.
- Selvitä ensin kiinteistön vuokrattava pinta-ala (GLA). Yleensä saat nämä tiedot leasing-edustajalta. GLA on kiinteistön vuokrattavien tilojen kokonaisneliömetri.
- Seuraavaksi etsi vuokraamasi neliömetri. Voit kysyä vuokra-asiamieheltä tai löytää nämä tiedot verkosta tai muusta markkinointimateriaalista.
- Jaa lopuksi vuokratun tilan neliökuva GLA: lla. Tuloksena oleva luku on prosenttiosuus kaikista CAM-maksuista. Jos esimerkiksi haluat vuokrata 1000 SF: tä 10000 SF: n rakennuksessa, osuus CAM: stä on 10% – 1 000/10 000 = 0,1 (10%).
Yhteisen alueen ylläpito
CAM-kustannukset vaihtelevat valitsemasi kiinteistön tyypin ja allekirjoitettavan vuokratyypin mukaan. Jos vuokraat tilaa toimistorakennuksessa, jaat lukuisia kustannuksia vuokralaisten kanssa. Toisaalta tietyt kauppakeskukset ja toimistopuistot eivät jaa mukavuuksia, kuten auloja tai hissejä. Sen sijaan he jakavat pysäköinnin, jalkakäytävät, maisemoinnin ja muita mukavuuksia.
Ennen kuin allekirjoitat kaupallisen vuokrasopimuksen, muista selvittää tarkalleen, mitä CAM-palkkiot eivät sisällä.
Ennen kuin allekirjoitat kaupallinen vuokrasopimus, varmista, että sinulla on asiantuntija tarkastamassa sopimusta. CXRE: ssä voimme auttaa sinua liikkumaan kaupallisessa vuokrasopimuksessa. Asiantuntijahenkilöstöllä on vuosikymmenien kokemus ja he ovat valmiita auttamaan sinua. Älä koskaan allekirjoita sopimusta, ennen kuin tiedät tarkalleen, mitä maksat. Kun olet allekirjoittanut vuokrasopimuksen, se on laillista ja sitovaa, eikä sitä voi helposti muuttaa.
Ota yhteyttä leasingasiantuntijoihimme ennen kuin allekirjoitat kaupallisen vuokrasopimuksen. Voimme auttaa suojaamaan yritystäsi tarpeettomilta CAM-kustannuksilta.