Suurin osa ihmisistä ei aloita tarkoituksella ostaa taloa, jonka omistaja myy (FSBO), mutta nämä ominaisuudet ilmestyvät säännöllisesti kiinteistömarkkinoilla. Pitäisikö sinun seurata näitä ominaisuuksia vai vältellä? Tässä on pidettävä mielessä, jos harkitset talon ostamista omistajalle myytäväksi.
Tarvitsetko edustajaa?
Myyjä ei tietenkään halua palkata listausagenttia, mutta monet asunnonomistajat ovat valmiita maksamaan ostajan edustajalle. Jos sinulla on jo edustaja, he voivat ottaa yhteyttä ostajaan puolestasi. Jos sinulla ei vielä ole sellaista, harkitse sellaisen löytämistä, joka on valmis ottamaan vastaan työn.
Ostajan edustajat eivät ole aina innostuneita työskentelemään FSBO: lla ilman listausasiamies, koska he eivät halua vastuuta, ja se voi tarkoittaa enemmän työtä, ei välttämättä enemmän rahaa. Kun mukana on vain yksi agentti, kyseinen henkilö päätyy usein tekemään molempien osapuolten työtä.
Agenttisi käyttäminen voi olla erittäin hyödyllistä koko prosessin ajan, ja myyjä maksaa tyypillisesti edustajan palkkion, joten ei ole syytä olla tekemättä yhteistyötä jonkun kanssa. Miksi mennä yksin jos sinun ei tarvitse?
Ostosopimuksen kirjoittaminen
Ostosopimus vahvistaa sinun ja myyjän välisen kaupan ehdot. Jos et ole itse tyytyväinen kirjoittamaan sellaista itse etkä halua käyttää agentin apua, soita kiinteistön asianajajalle, joka hoitaa liiketoimen kyseisen puolen. Itse asiassa sinulla pitäisi olla asianajaja odottamassa siipiä varmistaakseen, että kauppa toteutetaan laillisesti ja että kaikki oikeutesi ovat suojattuja.
Monet asianajajat laativat ostotarjouksen ja muut asiakirjat kohtuullista maksua vastaan, ja ne ovat yleensä hyvin käytettyjä. Löydät myös kiinteistöjen ostosopimuksia verkosta, mutta saatat olla parempi palkata ammattilainen, jos sinulla ei ole asiantuntemusta lomakkeiden täyttämiseen oikein.
Jos päätät itse huolehtia asiakirjoista, pidä mielessä seuraavat neuvot.
Tarjous alle listahinnan
Tällä tavalla neuvottelut voivat edetä vain. Jos aloitat liian korkealle, et voi palata alas. Se voi myös auttaa nauloittamaan etukäteen, onko listahinta kohtuullinen vai putki-unelma. Tarkista, mihin alueen vertailukelpoiset kiinteistöt myyvät, ja ole valmis neuvottelemaan.
Kirjoita ennakoimattomiin tapahtumiin
Ota ulos tapahtumasta, jos löydät fyysisiä vikoja kiinteistössä, jota myyjä ei korjaa, tai jos lainasi ei ole hyväksytty muun muassa. Joitakin yleisiä ennakoimattomia tapahtumia ovat tyydyttävä kotiarviointi, lainan hyväksyntä, tyydyttävä koti- ja tuholaistorjunta, myyjän selkeä omistusoikeus, myyjän ilmoitusten hyväksyminen ja vakuutuskelpoisuus. Jos jotakin näistä tekijöistä ei voida täyttää, sopimus tulee mitättömäksi, jos olet sisällyttänyt asianmukaiset varauslausekkeet.
Älä anna ansaittua rahatalletustasi myyjälle
Anna vakavat rahatalletuksesi ( ostotarjouksesi yhteydessä lähettämäsi rahat) kolmannelle osapuolelle, joka pidättää puolestasi, kuten omistusoikeusyhtiö tai escrow-yritys. Normaalisti listalleedustaja asetti sen talletustililleensä säilytettäväksi. Et halua sen menevän myyjän sekkitilille. Entä jos myyjä käyttää sen ja kauppa kaatuu jonkin tällaisen varauslausekkeen vuoksi? Tai mitä jos he kieltäytyvät palauttamasta sitä sinulle? Rahat olisivat loppuneet ainakin siihen asti, kunnes nostat ne oikeuteen.
Määritä kuka maksaa mitä
Kuka maksaa, mistä on neuvoteltavissa Selvitä, kuka maksaa siirtoverot, talletus- ja käyttöoikeusmaksut. Jos olet erinomainen neuvottelija, sitä parempi. Voit todennäköisesti huolehtia tästä itse. Vastaavasti voit käyttää suhteita eduksi. Selvitä onko jokin annos eduksesi.
Esimerkiksi kiinteistöverojen käyttämätön osa on yleensä hyvitys myyjälle, jos ne maksetaan etukäteen. myynnistä. Tällöin haluat ehkä pyytää suhteita. Mutta jos verot maksetaan jälkikäteen, myyjä hyvittää sinut, joten et halua suhteita.
Milloin otat haltuusi?
Määritä, milloin myyjä antaa sinulle avaimet, jotta voit ottaa kiinteistön haltuusi. Joissakin osissa maata on hyväksyttävää odottaa hallussapitoa sulkeutumispäivänä. Muilla alueilla hallussapito annetaan sulkemisen jälkeisenä päivänä, jotta myyjällä on aikaa liikkua. Myöskään myyjälle ei ole ennenkuulumatonta olla muuttamisongelmia, varsinkin jos kauppa tuli nopeasti yhteen. Mieti, oletko valmis antamaan myyjän vuokrata sinulta jonkin aikaa sulkemisen jälkeen.
Tietoja kodintarkastuksesta
Hanki aina koti Liian monta sopimusta menee etelään, kun huono kodintarkastaja on mukana.Pyydä valtakirjoja ja kysy tarkastajalta, kuuluvatko he järjestöön, ja vahvista sitten molemmat.
Sinulla on muutama vaihtoehto, jos tarkastuksessa havaitaan suuria ongelmia. Voit pyytää myyjää:
- Korjaa ongelma, mutta muista, että heidän ei tarvitse palkata parasta saatavilla olevaa urakoitsijaa tai varmistaa, että laadukas työ on tehty.
- Hyvitä sinulle rahaa oman urakoitsijan palkkaamiseen sulkemisen jälkeen. Tätä summaa käytetään sulkeutumiskustannuksiisi. Mutta mitä teetkin, älä ilmoita lisäyksessä, että hyvitys on korjausta varten.
- Alenna myyntihintaa tyypillisesti määrällä, joka on oikeassa suhteessa korjausten odotettuihin kustannuksiin.
Jotkut ostajat ajattelevat, ettei omistajavakuutuksen ostaminen ole ylimääräisen rahan arvoinen, mutta älykäs ostaja maksaa aina. Omistusoikeusasioiden tai riidanratkaisujen korjaamiseen liittyvät kustannukset voivat olla valtavat verrattuna vakuutuksen ostamiseen maksettaviin penneihin. >
Joitakin myyttejä FSBO-tarjouksista
Omistajan myymän talon ostamisesta on eräitä väärinkäsityksiä. Tässä on yleisiä myyttejä ja miksi ne ” ole väärässä.
- FSBO: t eivät ole vakavia myyjiä: Tämä ei ole totta. Pieni vähemmistö saattaa testata vesistöjä, mutta useimmat haluavat ehdottomasti myydä kotinsa.
- FSBO: t eivät ole hinnaltaan joustavia: Jotkut ostajat ajattelevat, että FSBO: t eivät vuokraa agentteja, koska heillä ei ole varaa ja että heidän on otettava jokainen sentti pois kaupasta, jotta he eivät taivu hintaa. Mutta kansallisen kiinteistövälittäjien yhdistyksen tutkimusten mukaan suurin osa omistajien myytävissä olevista saa tosiasiallisesti vähemmän koteihinsa kuin kiinteistönvälittäjän kanssa listattavat. FSBO: t ovat yleensä halukkaita neuvottelemaan, mutta ne eivät ehkä ole kovin hyviä siinä jos he eivät tee sitä elantonsa puolesta.
- Omistajien myyntiin piiloutuvat olennaiset tosiasiat: FSBO: ta sitoo samat lait, joita säännellään kiinteistönvälittäjän edustajilla. Näiden myyjien on annettava ostajille liittovaltion – ja valtion antamat mahdolliset paljastukset, mukaan lukien asiaankuuluvien olennaisten tosiseikkojen paljastaminen.
- Sinun ei tarvitse olla ennakolta hyväksyttyjä asuntolainaa varten: Tästä on hyötyä riippumatta siitä, ostatko FSBO: ta vai menetkö perinteisempi reitti. Sitä ei ehkä tarvita, mutta se auttaa määrittämään hintaluokan, ja kaikki myyjät arvostavat tietävänsä, että olet jo saanut luvan jatkaa.
Muista, että jos sinulla on kysyttävää, hakeudu laki- ja veroneuvontaan. FSBO: n ostaminen on vähän riskialtista, kun myyjillä ei ole kokemusta kodeiden myymisestä, mutta jos työskentelet edustajan ja / tai asianajajan kanssa varmistaaksesi, että kaikki on laillisesti järkevää, sinulla on hyvät mahdollisuudet edetä eteenpäin .