Bruttomietmultiplikator (GRM) in Bezug auf Mehrfamilien-Lonas
Der Bruttomietmultiplikator (GRM) einer Immobilie ist eine der besten Methoden, um ihre Rentabilität im Vergleich zu ähnlichen Immobilien auf demselben Immobilienmarkt schnell zu berechnen. Eine andere Variante von GRM ist der Bruttoeinkommensmultiplikator (GIM), der verwendet wird, wenn eine Berechnung auch nicht vermietete Einnahmequellen wie Verkaufsautomaten oder Münzwaschautomaten berücksichtigt.
Wie lautet die Bruttomietmultiplikatorformel?
Die Formel zur Berechnung des GRM lautet:
Bruttomietmultiplikator = Immobilienpreis / Bruttomieteinkommen
Wenn beispielsweise eine Immobilie für 2.000.000 USD verkauft wird und ein Bruttomieteinkommen von 320.000 USD erzielt wird, lautet der GRM:
2.000.000 USD / 320.000 USD = 6,25
Was bedeutet der Bruttomietmultiplikator in der Praxis?
Im obigen Beispiel stellen wir fest, dass die Eigenschaft einen GRM von 6,25 haben würde. Aus dem Zusammenhang heraus bedeutet das praktisch nichts. Wenn wir jedoch herausfinden würden, dass die meisten anderen ähnlichen Immobilien in der Region GRMs von 8-9 hatten, könnte die Tatsache, dass die fragliche Immobilie eine GRM von 6,25 hat, sie zu einer rentablen Investition machen.
GRM kann auch verwendet werden, um den Wert einer einkommensschaffenden Immobilie zu schätzen, wenn ihr Wert nicht bekannt ist. Wenn wir beispielsweise wissen, dass eine Immobilie ein Einkommen von etwa 100.000 USD pro Jahr erwirtschaftet und der durchschnittliche GRM ähnlicher Immobilien in der Region etwa 7 beträgt, können wir die beiden Werte (100.000 USD * 7) multiplizieren, um einen geschätzten Immobilienwert von 700.000 USD zu erzielen. Dies ist zwar keine exakte Berechnung, kann jedoch eine praktikable Schätzung für einen Immobilieninvestor liefern, die beim Vergleich einer Vielzahl von Immobilien verwendet werden kann.
Wenn Sie den Wert einer Immobilie kennen und den durchschnittlichen GRM für Immobilien in der Region kennen, können Sie die Bruttomietmultiplikatorformel verwenden, um Berechnen Sie die erwartete Miete für die Immobilie. Wenn eine Immobilie beispielsweise einen Wert von 850.000 USD hat und der durchschnittliche GRM in der Region 8 beträgt, können Sie den Immobilienwert durch den durchschnittlichen GRM der Fläche dividieren, um die erwarteten Mieteinnahmen zu ermitteln.
$ 850.000 / 8 = $ 106.250
Bei dieser Berechnung erhalten wir einen Betrag von $ 106.250. Wenn die tatsächlichen Mieteinnahmen der Immobilie diese bei weitem übersteigen, ist dies wahrscheinlich eine gute Investition, während sie, wenn sie erheblich geringer sind, wahrscheinlich keine gute Investition sind – oder zumindest weniger rentabel als andere ähnliche Immobilien in der Region.
Bei der Beurteilung der Eignung einer Immobilie für ein Mehrfamiliendarlehen prüfen die Kreditgeber ihre GRM im Vergleich zu ähnlichen lokalen Immobilien in um die Wahrscheinlichkeit zu bestimmen, dass ein Kreditnehmer sein Darlehen effektiv zurückzahlen kann.
Bruttomietmultiplikator vs. Cap Rate
Der Bruttomietmultiplikator wird häufig mit einer ähnlichen Immobilienbewertungsmetrik verglichen und gegenübergestellt, die als Kapitalisierungsrate oder Cap-Rate bezeichnet wird. Die Cap-Rate einer Immobilie wird berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) dividiert und durch das dividiert wird aktueller Marktwert der Immobilie. Im Gegensatz zu GRM beinhaltet die Cap-Rate Leerstand und Betriebskosten, was potenziell macht wesentlich genauer als GRM. Bei dem Versuch, die Rentabilität mehrerer Immobilien schnell abzuschätzen und zu vergleichen, verfügen Anleger möglicherweise nicht über detaillierte Belegungs- oder Kosteninformationen, was GRM zu einer effizienteren Methode zur schnellen Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien machen kann.