Gross Rent Multiplier（GRM）とMultifamily Lonas
物件の総賃貸料乗数（GRM）は、同じ不動産市場の同様の物件と比較して、収益性をすばやく計算するための最良の方法の1つです。 GRMのもう1つのバリエーションは、総収入乗数（GIM）です。これは、自動販売機やコインランドリー機などの非レンタル収入源も計算に組み込む場合に使用されます。
総家賃乗数式とは何ですか？
GRMの計算式は次のとおりです。
総賃貸料乗数=不動産価格/総賃貸収入
たとえば、不動産が2,000,000ドルで販売されており、総賃貸収入が320,000ドルの場合、GRMは次のようになります。
$ 2,000,000 / $ 320,000 = 6.25
総賃貸料乗数は実際にはどういう意味ですか？
上記の例では、プロパティのGRMが6.25であると判断しています。文脈から外れて、それは事実上何も意味しません。ただし、この地域の他のほとんどの同様の物件のGRMが8〜9であることがわかった場合、問題の物件のGRMが6.25であるという事実は、収益性の高い投資になる可能性があります。
GRMを使用して、収入を生み出す不動産の価値が不明な場合にその価値を見積もることもできます。たとえば、ある物件が年間約$ 100,000の収入を生み出し、その地域の同様の物件の平均GRMが約7であることがわかっている場合、2つ（$ 100,000 * 7）を掛け合わせて、推定物件価値$ 700,000を作成できます。これは決して正確な計算ではありませんが、さまざまな不動産を比較するときに使用する不動産投資家の実行可能な見積もりを提供することができます。
最後に、プロパティの値がわかっていて、そのエリアのプロパティの平均GRMがわかっている場合は、総賃貸料乗数の式を使用して次のことができます。プロパティの予想家賃を計算します。したがって、たとえば、不動産の価値が850,000ドルで、その地域の平均GRMが8の場合、不動産の価値を平均地域GRMで割って、予想賃貸収入を決定できます。
$ 850,000 / 8 = $ 106,250
この計算を行うと、$ 106,250の金額が算出されます。物件の実際の賃貸収入がこれを大幅に上回っている場合、それは良い投資である可能性が高く、これよりも大幅に少ない場合、それは良い投資ではない可能性があります。または、少なくとも、この地域の他の同様の物件。
物件の多世帯ローンへの適合性を評価する際、貸し手はGRMを借り手が効果的にローンを返済できる可能性を判断するため。
総賃貸料乗数と上限レート
Gross Rent Multiplierは、資本化率またはキャップレートと呼ばれる同様のプロパティ評価指標と比較および対比されることがよくあります。プロパティのキャップレートは、純営業収入（NOI）を取得し、それを物件の現在の市場価値GRMとは異なり、キャップレートには空室と運営費が組み込まれているため、 GRMよりもはるかに正確です。ただし、複数の物件の収益性を迅速に見積もり、比較しようとすると、投資家は詳細な稼働率や費用の情報を手元に持っていない可能性があり、GRMを投資物件を迅速に評価するためのより効率的な方法にすることができます。