定額MLSサービスの料金を支払う前にこちらをお読みください

更新日：2020年4月10日最新の定額MLSデータ

定額MLSサービスとは何ですか？

エージェントの助けを借りずに家を売るのは難しいかもしれません。 FSBOの売り手にとっての最大の課題は可視性です。エージェントのマーケティングと広告の専門知識、および連絡先のネットワークがなければ、売り手はどのようにして家を購入に興味があるかもしれない人々に見られるようにするのでしょうか。

そこで、定額のMLSサービスが登場します。

定額のMLSサービスは、売り手に、メインのオンラインであるローカルのマルチプルリスティングサービスに自分の家を掲載する機能を提供します。不動産業者がプロパティを一覧表示し、ローカルMLSに属する他のエージェントと共有するために使用するディレクトリ。何百ものローカルMLSデータベースがあり、それぞれがその地域からのリストを処理します。

MLSにリストできるのはエージェントだけです。これは、定額のMLSサービスで支払う唯一のものです。つまり、通常はエージェントが提供する他のサービスにアクセスできなくなります。

MLSは「エントリーのみ」のリストと呼ばれることもあります。つまり、MLSにリストを入力するエージェントは、売り手のために他のタスクを実行していません。たとえば、関係者は次のことを知っています。ショーを手配するためにそのエージェントに連絡しないでください。彼らはあなた、売り手に直接行きます。

あなたの家を地元のMLSにリストすることの主な利点は、それがあなたのリストをトップリアルにシンジケートすることですZillowやRealtor.comなどの不動産ウェブサイト。Zillow、Trulia、Realtor.comなどのウェブサイトは、これらのローカルMLSリスティングからデータを取得し、数百万人のユーザーに提供しています。

購入者の44％がNARによると、オンラインで見ることによる家の検索は、露出を得るのに最適な方法です。ただし、エージェントなしのリスト（FSBO）には、多くの課題が伴います。

ここにすべての簡単な要約があります。エージェントなしで行う必要があります：

1. 売り出し中の家を準備する
2. 不動産の価格を正しく設定する
3. あなたの家をステージングする私
4. あなたの家を売り込む
5. 資格のある買い手を見つける
6. 真面目な買い手に迅速に対応する
7. 取引について交渉する
8. 不動産弁護士を雇う
9. 正しい書類を完成させて提出する

たくさんのようですね。です！ FSBOを売ることは冗談ではありません。

エージェントの代わりに定額のMLSサービスで販売することがあなたに適しているかどうかを学ぶために読んでください。

目次

• 不動産業者なしでMLSリストを取得する方法
• MLSに参加したら、購入者はどのように連絡しますか？
• すばらしいリストを作成し、適切な写真を取得する方法
• フラット料金MLSの長所と短所
• フラット料金MLSとフラット料金不動産業者とフラット料金仲介
• 最高のフラット料金MLS会社は何ですか？
• 評判が劣るフラット料金MLS会社
• 結論

不動産業者なしでMLSリストを取得する方法

エージェントなしでMLSにプロパティを取得するのは非常に簡単ですが、リストが最大になるように、覚えておくべき簡単なルールがいくつかあります。潜在的な聴衆。

ローカルMLSを使用する

これは重要なポイントです。何百ものMLSデータベースがあり、それぞれが対象地域の物件のみをリストしているため、お住まいの地域の定額のMLS企業のみを調べていることを確認する必要があります。

州外から定額料金の会社と誤って契約した場合、お住まいの地域の購入者はあなたの家を見ることさえできません。

購入オプションを調査する

定額料金MLS企業は、1回限りの定額料金でリストを投稿しますが、その料金は、必要なサービスによって異なります。

ほとんどの企業は、MLSリストを取得するだけの最低限のパッケージを提供しています。 、および追加サービスなしで、一定期間（通常は約60日）。そこから、あなたがあなたの財産をどれだけ長くリストしたいか、またはあなたが選ぶ他の追加のサービスに応じて、パッケージはより高価になります。

これらの追加サービスには、マーケティングと広告、ステージング、写真撮影、およびクロージングと交渉の支援が含まれます。事前に必要なこれらのサービスの数がわからない場合は、問題ありません。使用している会社が、将来的にサービスを追加したり、リストに変更を加えたりできることを確認してください。ほとんどすべてのFSBOの売り手は、ある時点でリストに変更を加えるか、販売アプローチを即興で行う必要があります。柔軟性が重要です。

クイックノート：定額のMLS企業に代わる良い方法は、信頼できる定額の不動産業者を使用することです（これについては後で詳しく説明します）。私たちはCleverReal Estateと提携して、1％または3000ドルで働き、数千ドルを節約できる地元のフルサービスエージェントを提供しています。

また、選択した会社が包括的で質の高いカスタマーサポートを提供していることを確認してください。彼らの言葉をそのまま受け入れるのではありません。あなた自身の研究をしてください。連絡先情報が目立つように表示されている場合、それは良い兆候です。あなたがそれを捜さなければならないならば、躊躇してください。

もう1つの優れたヒントは、Googleで（会社のURL）+「レビュー」を検索し、他の人が会社について何を言っているかを確認することです。

最後に、リスティング会社が送信することを確認します。 MLSのリストを送信すると、不動産業者、Zillow、Truliaにリストが送信されます（ほとんどの場合、再確認してください）。これらは、購入者があなたの家を発見する可能性が最も高い、消費者向けのサイトです。その時点では不動産業者に連絡していません。

MLSに参加したら、購入者はどのように連絡しますか？

購入者の代理人は、「 MLSリストの「指示の表示」の部分。彼らはあなたの家を見せたい場合は直接あなたに連絡します。

ZillowやRealtorのような顧客向けのウェブサイトでは、さまざまな購入者のエージェントの電話番号があなたのリストに掲載されます。これは良いチャンスがあることを意味します。 FSBOを販売したとしても、そのエージェントの3％のコミッションを支払うことになります。これがZillowが収益を上げる方法です。あなたのリストはエージェント紹介プラットフォームの無料のマーケティング資料です。

販売者として、サービスにサインアップして仲介業者に接続すると、「専属代理店」契約に署名するように求められることがよくあることを覚えておく必要があります。MLSには、2つの異なる会社が同時にMLSに物件を掲載することはできないという厳格な規則があります。

オファーを受け入れる場合は、1日以内にすぐにリスティング会社に通知する必要があります。同じMLSの規則は、正式に閉鎖するときに適用されます。これらは、すばらしいカスタマーサービスが非常に重要である理由の良い例です。販売プロセスの各段階を管理する規則があり、それらに従わないと、深刻な問題が発生する可能性があります。

上場会社を決定したら、彼らと契約を結ぶ前に、テキストの説明と物件の写真が必要になります。MLSでは、前に少なくとも1枚の写真を上場に含める必要があります。それは上がり、標準以下の「プレースホルダー」写真でリストを起動すると、間違ったトーンが設定されます。

優れたリストを作成して適切な写真を取得する方法

プロセスのこの部分は非常に重要です。見込み客に素晴らしい第一印象を与えることができれば、販売の可能性は大幅に高まります。平凡な第一印象を与えると、群衆から目立つのは難しくなります。

他のリストから目立つには、購入者の立場に立つ必要があります。たとえば、「やる気のある売り手」や「フィクサーアッパー」などのフレーズは使用しないでください。 「やる気のある売り手」は必死になって外れ、「フィクサーアッパー」は物件の状態が悪いことを意味します。いずれにせよ、あなたはローボールのオファーを招待しています。 「優れた投資不動産」のようなフレーズでさえ、強引に思えるかもしれませんし、小売バイヤーをすぐにお買い得な買い物客に変えることができます。

ブランド名と同様に、詳細は強力です。キッチンが更新されたと言うだけではありません。ステンレス製のバイキング器具とSilestoneの滝のカウンタートップについて話します。NYTimesのこのガイドは、リストで最も人気のある単語（およびそれらがそれほど人気がある理由）を理解するのに役立ちます。

できない場合ブランド名の威信を利用して、機能ではなくメリットの観点から物事を組み立てるようにしてください。たとえば、スイミングプールは機能ですが、長い夏の午後に専用の裏庭のオアシスがあることはメリットです。メリットははるかに魅力的です。機能よりも。

もちろん、優れたコピーには高品質の写真を添付する必要があります。購入者は視覚的です。リストを見るときは、ほぼ確実に最初に写真にアクセスします。気に入らない場合は、あなたが見るもの、あなたはおそらく説明を気にしないでしょう。それは良い写真を手に入れることがあなたのものであるべきであることを意味します最優先事項。

優れたリスティング写真を撮るには多くの要素があります。適切なステージング、照明、構図は、忘れられがちな写真と、リストのトップに押し上げられる写真との違いを生む可能性があります。

高品質の写真を撮った経験がない限り、プロの写真家、できれば不動産写真を専門とする写真家を雇うことを強く検討する必要があります。費用はかかりますが、十分に使われたお金です。プロの写真が必要になることがわかっている場合は、標準パッケージの一部として写真を含む会社の使用を検討してください。

フラットフィーMLSの長所と短所：FSBOを販売するためにフラットフィーMLSサービスを使用する必要がありますか？

MLSに掲載する方法がわかったところで、エージェントなしで実際に販売する必要があるかどうかについて説明しましょう（これが通常、人々がFSBOを販売することを決定する理由です）。

FSBOの売り手は、MLSのリストが買い手と買い手の代理人に大量の露出をもたらすという理由だけで、定額のMLSサービスを検討する必要があります。ドルあたりの価値という点では、これはあなたが行うことができる最高のマーケティングの動きです。

それは生のドルの点でも理にかなっています。基本的なMLSの定額料金リストサービスでは、平均で299ドルから399ドルかかります。これを、米国の住宅価格の中央値が247,000ドルをわずかに超えることを考慮すると、平均で約14,800ドルである標準の6％の不動産手数料と比較してください。これは大幅な節約の可能性です。

それでも、定額のMLS上場会社でFSBOを販売することには欠点があり、簡単ではありません。そのため、FSBOの上場は着実に減少し、過去最低を記録している可能性があります。 2018年の全リストの7％。ただし、正しい方法で行う限り、それを行うことができます。いくつかの長所と短所を見てみましょう。

長所：お金を節約できます

上記で説明したように、定額のMLSサービスでFSBOを販売すると、合計で数千ドルになる可能性があります。マーケティング、写真、クロージングによるガイダンスを含むデラックスパッケージを使用する場合でも、節約になります。

プロ：より多くの管理と独立性

自分で販売する場合は、管理します。販売のあらゆる側面。上映をいつ開催するか、最初の提示価格はいくらか、交渉でいくら与えるかはあなたが決めます。

市場がどのように進んでいるかについて直感に反する予感がある場合、またはエージェントが理解できないかもしれないとらえどころのない魅力が家にあると思う場合は、それらの理論を試してみることができます。

短所：急な学習曲線

暑い市場で完璧な物件について話している場合でも、家を売るのは簡単ではありません。あなたは市場に向けてあなたの家を上演して準備する必要があります、そしてそれがリストされたら、あなたは見込みのある買い手がそれについて知っていることを確認する必要があります。通常、エージェントがこのことについてアドバイスしますが、ソロで販売している場合は、肩にかかってしまいます。

また、提示価格は交渉の出発点にすぎないことにも注意してください。購入者のエージェントが値下げや修理クレジットを要求した場合は、効果的に対抗する必要があります。交渉の経験がない場合は、不利になる可能性があります。そして、クロージング時の膨大な量の事務処理は非常に困難な場合があります。不動産の弁護士を雇って書類を手伝ってもらうことを選択した場合、1時間あたり150ドルから350ドルの節約になります。

短所：おそらくまだ購入者に支払う必要がありますエージェントコミッション

MLSに参加するには、バイヤーを引き渡す場合、バイヤーのエージェントに2〜3％のコミッションを提供する必要があることに注意してください。その場合、標準の6％の手数料の半分しか節約できません。

不動産の代理店がいない購入者を確実に見つけて、手数料をゼロにすることはできますが、これはまれです。その上、買い手の代理人に支払うことにはいくつかの利点があります。あなたが彼らに支払いをしているので、彼らは締めくくりの事務処理を手伝うことができます。

彼らの忠誠心が買い手にあるのではないかと心配している場合、エージェントは依然として専門的な倫理規定に拘束されていることに注意してくださいと実践の基準。正当な代理人は、買い手または売り手のために働いているかどうかにかかわらず、双方の公正で公平な契約を監督します。

短所：潜在的な法的問題

自分自身を売ることは、あなたがすべての仕事をすることを意味し、あなたはすべての責任も受け入れることを意味します。たとえば、売り手の開示に漏れのある屋根や地下室に関する情報が含まれていない場合は、法廷に出廷する可能性があります。エージェントは、これらのエラーをキャッチするように訓練されているか、最悪の場合、エラーと脱落（E & O）保険で責任をカバーします。

エージェントがいない場合、そのセーフティネットはありません。

定額MLSと定額不動産業者と定額仲介業者

言い回しは似ていますが、これら3つのタイプのサービスは実際にはまったく異なります。各サービスが提供するものと提供しないものを見てみましょう。

定額MLS

上記で説明したように、定額MLS会社はあなたの物件を地元のMLSに掲載します。シンプルな定額料金で。 MLSに参加すると、物件の認知度が高まり、地元の購入者や購入者のエージェントに、あなたの家が市場に出ていることを知らせることができます。

それ以外は、あまり効果がありません。一部の企業は、マーケティング、ステージング、およびクロージングの支援を含む拡張パッケージを提供していますが、追加料金を支払う必要があり、十分なアップセルが行われると、コスト削減が減少し始めます。本当に一人で行きたいFSBOの売り手にとって、必要最低限の定額MLSリスティングサービスは、節約したいミニマリストにとって最良のオプションです。

定額不動産業者

定額不動産業者は、従来のパーセンテージベースの手数料の代わりに定額料金で働く従来のエージェントです。パーセンテージベースのコミッションがエージェントからの最大の努力を保証するという理論に同意する場合、彼らの終わりは販売価格とともに上がるので、定額の不動産業者があなたにあなたのお金のために同じ価値を与えることに懐疑的かもしれません。

しかし、定額の不動産業者は正当な選択肢であり、彼らのパフォーマンスは多くの場合、従来のエージェントと同等です。

どのように？ええと、彼らはしばしば彼らが個々の手数料で諦めているものを大量に補います。したがって、優れたエージェントが従来のコミッションセールを閉じると同時に半ダースの定額販売を閉じることができれば、誰もが先に出てきます。エージェントはお金を稼ぎ、クライアントはフルサービスのエージェント体験を得ることができます。

定額仲介

定額仲介は、ビジネスモデル全体が定額以下の割合でフルサービス体験を提供することに基づいている不動産会社です。これらの企業はしばしば紹介サービスとして機能し、地元のトップエージェントを事前に精査されたリードと結び付けます。

Clever Real Estateのような企業は、エリートエージェントとのフルサービス体験をわずか3,000ドル、最大350,000ドルの売り上げで提供し、それ以上の売り上げの場合はわずか1％です。 300,000ドルの住宅の6％の手数料が18,000ドルであることを考えると、これらの仲介業者の魅力は明らかです。従来のエージェントを使用している人と同じサービスを利用でき、しかも多くの費用を支払う必要はありません。

買付業者は回避しますかFSBOを売ったら私の家を売る？

あなたの物件は従来のリストよりも買い手のエージェントにとって少し手間がかかるでしょうが、ほとんどのエージェントはあなたの物件を見込みのある買い手に見せることを完全に避けません。それは定額料金のリストです。一日の終わりに、エージェントは幸せな買い手とコミッションチェックを望んでいるので、あなたの家が彼らのクライアントにぴったりであるなら、彼らはクライアントがそれを見るのを確実にするでしょう。

MLSを閲覧している購入者のエージェントには、あなたの家が定額料金のリストであることが明らかでない場合もあります。エージェントには、あなたが提供しているコミッションは表示されますが、あなたが支払った、または支払わなかったリストエージェントは表示されません。

エージェントはリスト情報を独占しなくなりました。最近、ほとんどの購入者はZillowなどのWebサイトで検索を開始し、見たいプロパティのリストを持ってエージェントにアクセスします。定額料金のリストであるために家を表示することを拒否する購入者のエージェントは、おそらくその顧客を失うことになります。

さらに、FSBOの売り手は、買い手のエージェントと協力することで利益を得ることができます。全米リアルター協会加入者は、取引の両当事者に対して正直で透明であるという倫理規定に拘束されており、文書を閉じるのに役立ちます。販売に関与する代理人がいない場合は、契約を確認するために不動産弁護士に支払う必要があります。

最高の定額MLS会社は何ですか？

定額MLS会社の使用を決定したら、必ず選択肢を調査し、その評判を調査してください。検索を開始するのに役立つ、評判の良い企業とその定額グループのレビューをいくつか紹介します。

ISoldMyHouse.com

この全国的な定額MLS紹介サービスは、販売者と定額料金でMLSに自分の家を掲載する地元のブローカーやエージェント。

299ドルのパッケージでは、MLSで6か月間、Zillow、Trulia、Realtor.comなどの主要な不動産ウェブサイトへのシンジケーション、6〜10枚の写真、無制限のリスト変更、ドキュメント、購入者のリード転送を提供します。 399ドルで、売り手は1年間のリスト、最大25枚の写真、および言及されている他のすべてのサービスを取得します。

Better BusinessBureauからのA +の評価により、ISoldMyHouse.comは安全で信頼できるように見えます。オプション。

Houzeo

この定額紹介サービスは、さまざまなパッケージと革新的なオンラインダッシュボードを提供して、リスティングの管理、写真のアップロード、MLS契約への署名を行います。

パッケージの価格は99ドル、295ドル、395ドルで、3か月から6か月のリスティング期間、最大24枚の写真、主要な不動産ウェブサイトへのシンジケーション、そして最上位層では連邦政府と州の開示フォーム。

Houzeoは、19件のレビューに基づいてGoogleで5段階中4.8の評価を得ています。

FSBO.com

この全国的な定額MLS紹介サービスは、MLSmart Realtyブローカー、またはローカルMLSであなたの資産を取得するローカルブローカーと連絡を取ります。

標準の399.95ドルのパッケージでは、購入者のエージェント手数料を決定し、おおよそアップロードすることができます。 20枚の写真があり、6か月のリストが主要な不動産ウェブサイトに自動的に入力されます。売り手もヤードサインを受け取り、キャンセルには料金がかかる場合がありますが、いつでもリストをキャンセルできます。

FSBO.comはBetterBusinessBureauからA +の評価を受けています。

フラット料金評判が劣るMLS企業

個人の経験は異なる場合がありますが、これらの企業のレビューは不十分であるため、取引には注意が必要です。

MLS My Home

この会社は、6か月のリスト、6枚の写真（追加料金でさらにアップロードできます）、および別のWebページを含むシンプルな99ドルのパッケージを提供しています。あなたのリスト。

ただし、Better Business BureauからはFレーティング、Yelpでは5つ星のうち1つ、Trustpilotでは5つ星のうち2.5つです。購入者は注意してください！

フィズバー

この定額料金のMLS紹介サービスでは、事前に交渉した料金でMLSにあなたの家を掲載する地元のブローカーやエージェントと連絡を取ることができます。一部のサービスとは異なり、購入者の代理店手数料を提示する必要があります。 295ドルから395ドルで、オンラインの住宅評価とダウンロード可能なフォームを提供します。情報をアップロードすると、リストは24時間以内に公開されます。

ただし、BetterBusinessのB評価は平凡です。ビューロー、および82件のレビューに基づくTrustpilotの5つ星のうち3.5つ星のみ。

結論

エージェントなしで販売することで多くのお金を節約できますが、あなたはあなたの時間とエネルギーの多くをあきらめています。調査を行い、質問がある場合はカスタマーサービスを利用し、リスト（特に写真）に細心の注意を払い、購入者のエージェントと交渉する準備をすることを忘れないでください。

覚えておいてください。FSBOの売り手として家を売ることができなかった場合は、いつでもエージェントと一緒にプロセスを再開できます。それでも従来のエージェントの使用を嫌い、6％の手数料を全額支払う場合は、定額の仲介業者であるClever Real Estateが、エリートローカルエージェントとのフルサービスの販売体験を3,000ドルの低額の定額料金で提供します。 350,000ドル未満で販売されています。つまり、市場が提供する最高のエージェントを手に入れ、その過程で数千ドルを節約できます。それは本当に両方の長所です。