すべての商業用不動産リースが同じというわけではありません。コマーシャルリースには、グロスリース、ネットリース、パーセンテージリースなど、いくつかの種類があります。各リースには、異なる要件、期待、および料金があります。一部には、共有エリアのメンテナンス費用が含まれています。しかし、これらの料金とは何ですか？また、テナントにとってはどういう意味ですか？
コマーシャルリースの種類
家主は通常、コマーシャルリースの具体的な条件を決定します。グロスリースは通常、すべての費用をカバーし（例外を除く）、1か月あたりの費用が高くなる傾向があります。
リースの割合は小売家主に一般的であり、テナントは利益の一部を家主に支払う必要があります。これらのパーセンテージリースの範囲内で、家主は共有エリアのメンテナンス料金を含めることができます。これについては以下で詳しく説明します。
オフィス、医療、工業、その他の商業施設を含む多くのオフィス複合施設には、通常、ネットリースが付属しています。ネットリース契約では、テナントは、建物の日常的な運用、保守、およびプロパティの使用をカバーするために、通常の費用とともに設定された月額家賃を支払います。ネットリースに関連する費用には、不動産税、固定資産税、および共有エリアのメンテナンス費用が含まれます。
ネットリースに関連する費用には、不動産税が含まれます。不動産保険、および共有エリアのメンテナンス費用。
共有エリアのメンテナンス費用とは何ですか？
共有エリアの維持費は、多くの場合、次のように短縮されます。 CAMは、あらゆる商用リースの主要コンポーネントです。これらの料金は、プロパティにあるすべての共有エリアの費用とメンテナンスをカバーします。小売公園では、これらのエリアには、集会エリア、屋外スペース、造園、および駐車施設が含まれます。オフィスビルは、CAM料金を使用して、ロビー、エレベーター、一般的な会議室、バスルーム設備、およびその他の建物のメンテナンスまたは改修のコストを維持します。
一部家主は、CAM料金をロードファクター料金と呼ぶ場合があります。トリプルネットリース（NNN）では、CAM料金がこのトリプレットの3分の1を占めます（税金と保険を含む）。後者の2つの要素はかなり標準的で予測可能である傾向がありますが、CAMの料金は月ごと、季節ごとに異なる場合があります。
CAMコストにより、所有者はメンテナンスコストをテナントに転嫁できます（「パス-」とも呼ばれます）。その結果、賃貸人であるあなたは、不動産所有者と不動産管理者が負担する特定の費用を支払います。一般的なCAMの費用には、ジャニトリアルサービス、小規模な建物の修理、造園、除雪、その他のメンテナンス関連の費用が含まれます。費用は按分（按分）ベースです。
たとえば、商業用不動産に10人のテナントが賃貸スペースを持っている場合、10人のテナントすべてが総造園費用の一部を支払います。多くの場合、地主各テナントが支払うCAM部分は、各テナントが占めるスペースの平方フッテージに基づいて決定します。つまり、複数のフロアを占めるテナントは、1つのフロアの一部のみをリースするビジネスよりも高いCAMパーセンテージを支払います。
借地権に応じて、teナントは、固定または変動のCAM料金を支払うことができます。テナントは、リース契約に応じて、月次、四半期、または年次のさまざまな間隔でこれらのCAM料金を支払うことができます。
商業オフィスのリースを交渉する際にこれらの7つの共有エリアのメンテナンス項目を検討してください
商業スペースをリースする前に、発生する可能性のある一般的なCAMコストに注意する必要があります。この記事では、商業オフィスのリースを交渉する際に考慮すべき7つの共有エリアのメンテナンス項目について説明します。
資本の改善
すべての物件は定期的な更新と改修が必要です。これらは、外観の修正や小さな修理などのマイナーな改善である可能性があります。また、家主は、物件の大幅な改善を伴う大規模なプロジェクトに着手する場合もあります。家主は、資産価値を高めたり、その寿命を延ばしたりするためにこれらの改善を行います。家主がこの費用をCAMに含めると、資本改善プロジェクトの一部を支払うことが期待される場合があります。
ただし、一部のテナントは、利益が得られないプロジェクトには支払うべきではないと主張します。それらを直接。たとえば、これらの改善には、新しいHVACシステム、屋根のアップグレード、またはアクセシビリティの改善が含まれます。これらの改善の中には、ビジネスに直接利益をもたらすものもあれば、そうでないものもあります。
混乱や予期しない料金を回避するには、家主から資本の改善についてできるだけ明確にすることが非常に重要です。通常、CAMの費用を交渉して、建物の改修に資金を提供する責任を取り除くことができます。
清掃サービス
商業テナントは、物件の共有エリアが定期的に清掃されることを期待しています。商業用不動産の所有者は通常、清掃会社と契約している独自の清掃スタッフを持っています。そのため、各テナントは用務契約料の一部も支払う必要があります。この料金には、清掃用品の費用も含まれる場合があります。
セキュリティサービス
企業とその設備を保護するには安全な施設が不可欠であるため、セキュリティサービスはCAMの一部です。警報システム、オンサイトのセキュリティ担当者、夜間のセキュリティ、および火災と煙の検出システムはすべて、資産のセキュリティの一部です。商業用不動産のテナントはこれらのサービスを共有するため、通常は費用も共有します。
システム
共有エリア内での照明、配管、電気配線、HVAC、およびその他のシステムの使用ロビー、トイレ、エレベーターなどはすべてのテナントで共有されています。したがって、これらの費用はテナントによっても共有されます。あなたのリースを検討するとき、これらの費用のあなたの分け前について尋ねてください。通常、シェアはリーススペースによって異なります。最も平方フィートを占めるテナントは、多くの場合、これらのコストの大部分を支払います。
管理費
商業用不動産の管理には、多大な時間と労力が必要です。そのため、多くの家主は、商業用不動産を自ら管理するのではなく、プロパティマネジメント会社と契約しています。これらの企業は、リース、ビル運営、テナントコミュニケーション、ビルアウト管理、施設メンテナンス、利害関係者報告、金融サービス、および所有者とテナントの両方に直接影響を与えるその他のサービスを含む幅広いサービスを扱っています。家主がプロパティマネジメントサービスを利用している場合、あなたと他のテナントがこの費用を負担する可能性があります。
駐車場
商業ビルに関係なく、通常、テナントは駐車場の費用を負担します。 。敷地内に立体駐車場しかない場合もあれば、立体駐車場がある場合もあります。いずれにせよ、駐車場と駐車場のメンテナンス、再舗装プロジェクト、駐車スタッフに関連する費用は通常、CAM料金に含まれています。
管理&メンテナンス料金
多くの土地所有者はCAM料金の概要を説明しているかもしれませんが、一般的な「管理料金」または「メンテナンス料金」のみを記載している場合もあります。リースで具体的な料金が明確に説明されていない場合は、家主に詳しく説明してもらいます。 CAMの料金は、許可、訴訟費用、広告、看板、または一般的な費用などの支払いである可能性があります。所有者の所得税申告手数料、家賃の徴収に関連する費用、または所有者に利益をもたらすその他のサービスなどの費用を支払うべきではありません。
CAMにこれらの費用が含まれている場合は、これらの条件の再交渉を依頼してください。ここCXREのテナントサービスの専門家は、あなたのビジネスの公正なリースの交渉をお手伝いします。リースサービスの詳細については、今すぐお問い合わせください。
CAM料金の計算方法
これは一般的な計算方法であり、正確な料金を表すものではありません。リース契約に基づいて発生した正確なCAM料金を計算するには、プロパティに直接お問い合わせください。
CAM料金の計算は非常に簡単です。以下は、リースのCAMを決定するための3つの簡単なステップです。
- まず、物件の総賃貸可能面積（GLA）を調べます。通常、この情報はリース業者から入手できます。 GLAは、物件の賃貸可能スペースの総平方フィートです。
- 次に、リースする総平方フィートを見つけます。リース代理店に問い合わせるか、この情報をオンラインまたは他のマーケティング資料で見つけることができます。
- 最後に、リースするスペースの平方フィートをGLAで割ります。結果の数値は、CAM料金合計に対するあなたの部分のパーセンテージになります。たとえば、10,000平方フィートの建物で1000平方フィートをリースする場合、CAMのシェアは10％– 1,000 / 10,000 = 0.1（10％）です。
変動費共有エリアのメンテナンス
CAMの費用は、選択する物件の種類と署名するリースの種類によって異なります。オフィスビルのスペースを借りる場合、他のテナントと多くの費用を分担することになります。一方、特定の小売センターやオフィスパークは、ロビーやエレベーターなどの設備を共有していません。代わりに、駐車場、歩道、造園、その他の設備を共有しています。
商用リースに署名する前に、CAMの料金に何が含まれ、何が含まれていないかを正確に確認してください。
署名する前にコマーシャルリースの場合は、専門家に契約のレビューを依頼してください。 CXREでは、コマーシャルリースのナビゲートをお手伝いします。私たちの専門スタッフは数十年の経験があり、あなたを支援する準備ができています。支払う金額が正確にわかるまで、契約に署名しないでください。リースに署名すると、法的拘束力があり、簡単に変更することはできません。
商用リースに署名する前に、専門のリースチームに連絡してください。不要なCAMコストからビジネスを保護するお手伝いをします。