모든 상업용 부동산리스가 동일한 것은 아닙니다. 상업용리스에는 총리스, 순리스, 퍼센트리스 등 여러 유형이 있습니다. 각리스에는 서로 다른 요구 사항, 기대 및 수수료가 있습니다. 일부에는 공통 영역 유지 관리 비용이 포함됩니다. 그러나 이러한 수수료는 무엇이며 세입자에게 어떤 의미가 있습니까?
상업용 임대 유형
임대인은 일반적으로 상업 임대의 특정 조건을 결정합니다. 총 임대료는 일반적으로 모든 비용 (예외 제외)을 충당하며 매달 더 많은 비용이 드는 경향이 있습니다.
비율 임대는 소매 임대인에게 일반적이며 임차인은 수익의 일정 비율을 임대인에게 지불해야합니다. 이 비율 임대 내에서 임대인은 공동 구역 유지 보수 비용을 포함 할 수 있으며, 아래에서 자세히 설명합니다.
사무실, 의료, 산업 및 기타 상업용 부동산을 포함한 많은 사무실 단지는 일반적으로 Net Lease와 함께 제공됩니다. Net Lease 계약에서 세입자는 건물의 일상적인 운영, 유지 관리 및 부동산 사용을 충당하기 위해 일반적인 비용과 함께 정해진 월 임대료를 지불합니다. 순 임대와 관련된 비용에는 부동산 세, 재산 보험 및 공동 구역 유지 비용이 포함됩니다.
순 임대와 관련된 비용에는 부동산 세, 재산 보험 및 공동 구역 관리 비용.
공동 구역 관리 비용은 무엇입니까?
일반 구역 관리 비용, 보통 다음으로 단축됩니다. CAM은 모든 상업용 임대의 주요 구성 요소입니다. 이 수수료는 부동산에 위치한 모든 공동 구역의 비용과 유지 보수를 포함합니다. 소매 공원에서 이러한 영역에는 모임 영역, 야외 공간, 조경 및 주차 시설이 포함됩니다. 사무실 건물은 로비, 엘리베이터, 공용 회의실, 욕실 시설 및 기타 건물 유지 관리 또는 개조 비용을 유지하기 위해 CAM 수수료를 사용합니다.
일부 집주인은 CAM 수수료를 Load Factor 수수료라고 부를 수 있습니다. Triple Net Lease (NNN)에서 CAM 수수료는이 트리플렛의 1/3을 차지합니다 (세금 및 보험과 함께). 후자의 두 가지 요소는 상당히 표준적이고 예측 가능한 경향이 있지만 CAM 비용은 월별, 계절별로 다를 수 있습니다.
CAM 비용을 통해 소유주는 유지 관리 비용을 세입자에게 전달할 수 있습니다 ( “합격 결과적으로 임차인은 부동산 소유주 및 부동산 관리자가 발생하는 특정 비용을 지불합니다. 일반적인 CAM 비용에는 청소 서비스, 소규모 건물 수리, 조경, 제설 및 기타 유지 관리 관련 비용이 포함됩니다. 일할 계산 된 비용.
예를 들어, 상업용 부동산에 공간을 임대하는 세입자가있는 경우 모든 세입자가 총 조경 비용의 일부를 지불합니다. 대부분의 경우 집주인은 각 세입자가 차지하는 공간의 제곱 피트를 기준으로 각 세입자가 지불하는 CAM 비율을 결정합니다. 즉, 여러 층에 거주하는 세입자는 한 층의 일부만 임대하는 사업체보다 더 높은 CAM 비율을 지불하게됩니다.
임대 조건에 따라, te 낸 트는 고정 또는 가변 CAM 수수료를 지불 할 수 있습니다. 세입자는 임대 계약에 따라 월별, 분기 별 또는 연간 단위로 이러한 CAM 비용을 지불 할 수 있습니다.
상업 사무실 임대를 협상 할 때 다음 7 가지 공통 영역 유지 관리 항목 고려
상업 공간을 임대하기 전에 발생할 수있는 일반적인 CAM 비용을 알고 있어야합니다. 이 기사에서는 상업용 사무실 임대를 협상 할 때 고려해야 할 7 가지 공통 영역 유지 관리 항목을 살펴 봅니다.
자본 개선
모든 부동산은 정기적 인 업데이트와 개조가 필요합니다. 이는 외관 수정 또는 작은 수리와 같은 사소한 개선 일 수 있습니다. 다른 경우에는 집주인이 부동산에 대한 상당한 개선을 포함하는 주요 프로젝트를 수행 할 수 있습니다. 집주인은 이러한 개선을 통해 부동산 가치를 높이거나 수명을 연장합니다. 집주인이 CAM에이 비용을 포함하면 자본 개선 프로젝트의 일부를 지불해야 할 수도 있습니다.
그러나 일부 세입자는 혜택이없는 프로젝트에 대해서는 지불하지 말아야한다고 주장 할 것입니다. 직접. 예를 들어 이러한 개선에는 새로운 HVAC 시스템, 지붕 업그레이드 또는 접근성 개선이 포함됩니다. 이러한 개선 사항 중 일부는 귀하의 비즈니스에 직접적으로 도움이되지만 일부는 그렇지 않을 수도 있습니다.
혼란이나 예상치 못한 수수료를 방지하려면 임대인으로부터 자본 개선에 대해 최대한 명확하게하는 것이 매우 중요합니다. 일반적으로 CAM 비용을 협상하여 건물 개조 자금을 지원할 책임을 제거 할 수 있습니다.
Janitorial Services
상업용 세입자는 부동산의 공동 구역이 정기적으로 청소 될 것으로 기대합니다. 상업용 부동산 소유자는 일반적으로 관리 회사와 계약 할 수있는 관리 직원이 있습니다.따라서 각 세입자는 청소 계약 수수료의 일부를 지불해야합니다. 이 수수료에는 청소 용품 비용도 포함될 수 있습니다.
보안 서비스
보안 시설은 기업과 장비를 보호하는 데 중요하므로 보안 서비스는 CAM의 일부입니다. 경보 시스템, 현장 보안 요원, 야간 보안, 화재 및 연기 감지 시스템은 모두 재산 보안의 일부입니다. 상업용 부동산의 세입자는 이러한 서비스를 공유하므로 일반적으로 비용도 분담합니다.
시스템
조명, 배관, 전기 배선, HVAC 및 공용 구역 내의 기타 시스템 사용 로비, 화장실, 엘리베이터 등은 모든 세입자가 공유합니다. 따라서 이러한 비용은 세입자도 공유합니다. 임대를 검토 할 때 이러한 비용 중 귀하의 몫에 대해 문의하십시오. 일반적으로 귀하의 몫은 임대 공간에 따라 다릅니다. 가장 많은 면적을 차지하는 세입자는 이러한 비용의 가장 큰 부분을 지불하는 경우가 많습니다.
관리 수수료
상업용 부동산을 관리하려면 많은 시간과 노력이 필요합니다. 따라서 많은 집주인이 상업용 부동산을 직접 관리하는 대신 부동산 관리 회사와 계약합니다. 이 회사는 임대, 건물 운영, 세입자 커뮤니케이션, 증축 관리, 시설 유지 관리, 이해 관계자보고, 금융 서비스 및 소유자와 세입자 모두에게 직접적으로 영향을 미치는 기타 서비스를 포함한 광범위한 서비스를 처리합니다. 집주인이 부동산 관리 서비스를 사용하는 경우 귀하와 다른 세입자가이 비용을 분담 할 것입니다.
주차장
상업 건물에 관계없이 세입자는 일반적으로 주차장 비용을 분담합니다. . 숙소에는 지상 주차장 만 있거나 주차 데크가있을 수 있습니다. 어느 쪽이든 주차장 및 주차장 유지 관리, 수리 프로젝트 및 주차 직원과 관련된 비용은 일반적으로 CAM 요금에 포함됩니다.
관리 & 유지 관리 비용
많은 집주인이 CAM 수수료를 자세히 설명 할 수 있지만 일부는 일반적인 ‘관리 수수료’또는 ‘유지 관리 수수료’만 표시 할 수 있습니다. 임대 계약서에 구체적인 청구 내역이 명확하지 않은 경우 집주인에게 자세히 설명해달라고 요청하세요. 귀하의 CAM 수수료는 허가, 법적 비용, 광고, 간판 또는 일반 비용과 같은 것들을 지불 할 수 있습니다. 소유자의 소득세 신고 수수료, 임대료 징수와 관련된 비용 또는 소유자에게 이익이되는 기타 서비스와 같은 비용을 지불해서는 안됩니다.
귀하의 CAM에 이러한 비용이 포함되어있는 경우 이러한 조건 재협상을 요청하십시오. 여기 CXRE의 임차인 서비스 전문가는 귀하의 비즈니스에 대한 공정한 임대 협상을 도울 수 있습니다. 임대 서비스에 대해 자세히 알아 보려면 지금 문의하십시오.
CAM 요금 계산 방법
이것은 일반적인 계산 방법이며 정확한 수수료를 나타내지 않습니다. 임대 계약에 따라 발생하는 정확한 CAM 요금을 계산하려면 숙소로 직접 문의하십시오.
CAM 요금 계산은 매우 간단합니다. 다음은리스에서 CAM을 결정하기위한 간단한 3 단계입니다.
- 먼저 부동산의 총 임대 가능 면적 (GLA)을 찾으십시오. 일반적으로 임대 에이전트로부터이 정보를 얻을 수 있습니다. GLA는 부동산의 임대 가능한 총 면적입니다.
- 다음으로 임대하려는 총 면적을 찾습니다. 리스 에이전트에게 문의하거나 온라인 또는 기타 마케팅 자료에서이 정보를 찾을 수 있습니다.
- 마지막으로 임대하려는 공간의 평방 피트를 GLA로 나눕니다. 결과 수치는 총 CAM 수수료 중 귀하가 차지하는 비율이됩니다. 예를 들어 10,000 SF 건물에 1000 SF를 임대하려는 경우 CAM의 몫은 10 % – 1,000 / 10,000 = 0.1 (10 %)입니다.
The Variable Cost of 공동 구역 유지 관리
CAM 비용은 선택한 부동산 유형과 서명 한 임대 유형에 따라 다릅니다. 사무실 건물의 공간을 임대하면 동료 세입자와 수많은 비용을 분담하게됩니다. 반면에 특정 소매 센터와 사무실 공원은 로비 나 엘리베이터와 같은 편의 시설을 공유하지 않습니다. 대신 주차장, 보도, 조경 및 기타 편의 시설을 공유합니다.
상업적 임대에 서명하기 전에 CAM 수수료가 무엇인지 정확히 파악하고 포함하지 않는지 확인하십시오.
계약하기 전에 상업용 임대의 경우 전문가가 계약을 검토하도록하십시오. CXRE에서는 상업용 임대를 탐색하는 데 도움을 드릴 수 있습니다. 당사의 전문 직원은 수십 년의 경험을 가지고 있으며 귀하를 지원할 준비가되어 있습니다. 지불 할 금액을 정확히 알 때까지 계약에 서명해서는 안됩니다. 임대 계약에 서명하면 법적 구속력이 있으며 쉽게 변경할 수 없습니다.
상업용 임대에 서명하기 전에 당사의 전문 임대 팀에 문의하십시오. 불필요한 CAM 비용으로부터 귀하의 비즈니스를 보호 할 수 있습니다.