Viele Mieter, die einen Mietvertrag für ihre Wohnung oder Mieteinheit unterschreiben, planen, den vollen Mietvertrag abzuschließen Zeitaufwand für den Mietvertrag, z. B. ein Jahr. Aber trotz Ihrer besten Absichten möchten (oder müssen) Sie möglicherweise gehen, bevor Ihr Mietvertrag abgelaufen ist – zum Beispiel, wenn Sie ein Schüler bei Penn sind und nur für den Zeitraum in Ihrer Wohnung bleiben möchten, in dem die Schule besetzt ist . Oder vielleicht ziehen Sie bei Ihrem Freund oder Ihrer Freundin ein. Manchmal müssen Sie möglicherweise umziehen, um näher an Ihrem neuen Arbeitsplatz oder einem älteren Elternteil zu sein, der Ihre Hilfe benötigt.
Verlassen, bevor ein befristeter Mietvertrag abläuft, ohne den Rest der im Rahmen des fälligen Miete zu zahlen Mietvertrag wird als Vertragsbruch bezeichnet. Hier ein kurzer Überblick über die Mieterrechte in Pennsylvania, um einen Mietvertrag ohne weitere Haftung für die Miete zu brechen.
Rechte und Pflichten des Mieters bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags in Pennsylvania
Ein Mietvertrag verpflichtet Sie und Ihr Vermieter für einen festgelegten Zeitraum, in der Regel ein Jahr. Bei einem typischen Mietvertrag kann ein Vermieter die Miete nicht erhöhen oder andere Bedingungen ändern, bis der Mietvertrag abgelaufen ist (es sei denn, der Mietvertrag selbst sieht eine Änderung vor, z. B. eine Mieterhöhung während des Mietvertrags). Ein Vermieter kann Sie nicht zwingen, vor Ablauf des Mietvertrags auszuziehen, es sei denn, Sie zahlen die Miete nicht oder verstoßen gegen eine andere wichtige Bestimmung, z. B. das wiederholte Werfen großer und lauter Partys. In diesen Fällen müssen Vermieter in Pennsylvania bestimmte Verfahren befolgen, um das Mietverhältnis zu beenden. Zum Beispiel muss Ihr Vermieter Ihnen zehn Tage im Voraus Bescheid geben, um die Miete oder den Urlaub zu zahlen (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)), bevor Sie eine Räumungsklage einreichen. Wenn Sie länger als ein Jahr gegen die Bedingungen eines Mietvertrags verstoßen haben, kann Ihr Vermieter Ihnen eine bedingungslose Kündigung geben, sodass Sie 30 Tage Zeit haben, um auszuziehen. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Mieter sind gesetzlich verpflichtet, die Miete für die gesamte Mietdauer, in der Regel ein Jahr, zu zahlen, unabhängig davon, ob Sie weiter wohnen oder nicht die Mieteinheit – mit einigen Ausnahmen wie folgt:
Wenn ein Mietvertrag in Pennsylvania gerechtfertigt ist
Es gibt einige wichtige Ausnahmen von der Pauschalregel, die ein Mieter, der einen Mietvertrag bricht, schuldet die Miete für die gesamte Mietdauer. In den folgenden Situationen können Sie möglicherweise legal ausziehen, bevor die Mietdauer endet.
Sie beginnen den aktiven Militärdienst
Wenn Sie nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags in den aktiven Militärdienst eintreten, sind Sie haben das Recht, den Mietvertrag nach Bundesgesetz zu brechen. (Civil Relief Act für Kriegs- und nationale Verteidigungsdienste, 50 App. USCA § § 501 und folgende.) Sie müssen Teil des „uniformierten Dienstes“ sein, zu dem die Streitkräfte und das beauftragte Korps der nationalen ozeanischen und atmosphärischen Verwaltung (NOAA) gehören. Sie müssen Ihrem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Sie beabsichtigen, Ihr Mietverhältnis aus militärischen Gründen zu kündigen. Sobald die Kündigung per Post oder Zustellung erfolgt, endet Ihr Mietverhältnis 30 Tage nach dem Datum Diese Miete ist als nächstes fällig, auch wenn dieses Datum mehrere Monate vor Ablauf Ihres Mietvertrags liegt.
Die Mieteinheit ist unsicher oder verstößt gegen die Gesundheits- oder Sicherheitscodes von Pennsylvania.
Wenn Ihr Vermieter keine Angaben macht Ein Gericht würde wahrscheinlich zu dem Schluss kommen, dass Sie „konstruktiv vertrieben“ wurden. Dies bedeutet, dass der Vermieter Sie durch die Bereitstellung von nicht bewohnbarem Wohnraum praktisch „vertrieben“ hat, so dass Sie keine weitere Verantwortung für die Miete haben. Gesetz von Pennsylvania (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons Stat. Ann. § 1700-1 und Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) legen spezifische Anforderungen an die Verfahren fest, die Sie befolgen müssen, bevor Sie wegen eines größeren Reparaturproblems ausziehen. Das Problem muss wirklich schwerwiegend sein. B. mangelnde Wärme oder andere wichtige Dienstleistungen.
Ihr Vermieter belästigt Sie oder verletzt Ihre Datenschutzrechte.
Pennsylvania verfügt nicht über ein staatliches Gesetz, das die Kündigungsfrist Ihres Vermieters festlegt Geben Sie Ihnen die Möglichkeit, ein Mietobjekt zu betreten. Wenn Ihr Vermieter wiederholt Ihre Rechte auf Privatsphäre verletzt oder Dinge wie das Entfernen von Fenstern oder Türen, das Ausschalten Ihrer Versorgungsunternehmen oder das Ändern der Schlösser tut, werden Sie wie oben beschrieben als „konstruktiv vertrieben“ betrachtet. Dies würde normalerweise rechtfertigen, dass Sie den Mietvertrag ohne weitere Mietverpflichtung brechen.
Die Pflicht des Vermieters, einen neuen Mieter in Pennsylvania zu finden
Vermieter in den meisten Bundesstaaten (z. B. Arizona) müssen eine angemessene Vereinbarung treffen Bemühungen, ihre Einheiten erneut zu vermieten, wenn ein Mieter einen Mietvertrag bricht, anstatt dem Mieter die gesamte im Rahmen des Mietvertrags fällige Restmiete in Rechnung zu stellen. Leider haben Vermieter in Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship gegen Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) nicht die gleiche Verantwortung, „Schäden zu mindern“, indem sie versuchen, ihr Eigentum relativ schnell und zu vermieten Halten Sie ihre Verluste auf ein Minimum, wenn Sie vor Ablauf eines Mietvertrags umziehen.Wenn Sie Ihren Mietvertrag brechen und ohne rechtliche Begründung ausziehen (siehe oben), versuchen Sie, mit Ihrem Vermieter etwas zu klären. Ziehen Sie nicht einfach aus und hoffen Sie, dass Ihr Vermieter schnell einen neuen Mieter findet und Ihnen die verbleibende Zeit Ihres Mietvertrags nicht in Rechnung stellt. Geben Sie Ihrem Vermieter so früh wie möglich Bescheid und schreiben Sie einen aufrichtigen Brief, in dem erklärt wird, warum Sie vorzeitig abreisen müssen. Im Idealfall können Sie Ihrem Vermieter einen qualifizierten Ersatzmieter mit guter Bonität und Referenzen anbieten, um einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen.
Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter Sie nicht vom Haken lässt, Sie sind für die Zahlung der Miete für den Rest Ihres Mietvertrags verantwortlich. Dies kann eine erhebliche Geldsumme sein, wenn Sie mehrere Monate vor Ablauf Ihres Mietvertrags abreisen. Ihr Vermieter wird wahrscheinlich zuerst Ihre Kaution verwenden, um den Betrag zu decken, den Sie schulden. Wenn Ihre Kaution jedoch nicht ausreicht, kann Ihr Vermieter Sie verklagen, wahrscheinlich vor einem Gericht für geringfügige Forderungen, bei dem das Limit in Pennsylvania 12.000 US-Dollar beträgt.
So minimieren Sie Ihre finanzielle Verantwortung bei Vertragsbruch
Wenn Sie vorzeitig abreisen möchten und keine rechtliche Begründung dafür haben, gibt es bessere Möglichkeiten, als nur auszuziehen und zu hoffen, dass Ihr Vermieter schnell einen neuen Mieter bekommt. Sie können viel tun, um den Geldbetrag zu begrenzen, den Sie benötigen, um Ihren Vermieter zu bezahlen – und um eine gute Referenz des Vermieters zu gewährleisten, wenn Sie nach Ihrem nächsten Wohnort suchen.
Sie können helfen die Situation viel, indem Sie so früh wie möglich Bescheid geben und einen aufrichtigen Brief an Ihren Vermieter schreiben, in dem erklärt wird, warum Sie vorzeitig abreisen müssen. Idealerweise können Sie Ihrem Vermieter einen qualifizierten Ersatzmieter anbieten, jemanden mit guter Bonität und hervorragenden Referenzen, um einen neuen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter zu unterzeichnen.
Weitere Informationen zu den Rechten des Mieters, einen Mietvertrag zu brechen
Der Legal Guide für jeden Mieter von Janet Portman und Marcia Stewart (Nolo) bietet umfassende rechtliche und praktische Ratschläge, die jeder Mieter vom Einzug bis zum Auszug benötigt, einschließlich der Frage, wie Sie Ihren Vermieter dazu bringen können, Ihren Mietvertrag zu kündigen, sowie Dutzende von Formularen und Mustern Briefe.
Weitere Informationen zum Vermieter-Mieter-Recht in Pennsylvania
Weitere Informationen zum Vermieter-Mieter-Recht in Ihrem Bundesstaat finden Sie im Abschnitt „Vermieter-Mieter-Gesetze“ auf der Nolo-Website.