Å kjøpe et pantelån

Få informasjon fra flere långivere

Boliglån er tilgjengelige fra flere typer långivere – bruksinstitusjoner, kommersielle banker, kredittforetak og kredittforeninger. Ulike långivere kan oppgi forskjellige priser, så du bør kontakte flere långivere for å sikre at du får den beste prisen. Du kan også få et boliglån gjennom en pantemegler. Meglere ordner transaksjoner i stedet for å låne ut penger direkte; med andre ord, de finner en utlåner til deg. En meglers tilgang til flere långivere kan bety et bredere utvalg av låneprodukter og vilkår du kan velge fra. Meglere vil vanligvis kontakte flere långivere angående søknaden din, men de er ikke forpliktet til å finne den beste avtalen for deg med mindre de har inngått kontrakt med deg om å fungere som din agent. Derfor bør du vurdere å kontakte mer enn en megler, akkurat som du burde gjøre med banker eller sparsommelige institusjoner.

Det er ikke alltid det er klart om du har å gjøre med en utlåner eller en megler. Noen finansinstitusjoner fungerer som både långivere og meglere. Og de fleste meglerannonser bruker ikke ordet «megler.» Husk derfor å spørre om en megler er involvert. Denne informasjonen er viktig fordi meglere vanligvis betales et gebyr for sine tjenester som kan være atskilt fra og i tillegg til utlånerens opprinnelse eller andre gebyrer. En meglers kompensasjon kan være i form av «poeng» betalt ved avslutning eller som et tillegg til renten, eller begge deler. Du bør spørre hver megler du jobber med hvordan han eller hun vil bli kompensert, slik at du kan sammenligne de forskjellige avgiftene. Vær forberedt på å forhandle med meglere så vel som långivere.

Få all viktig kostnadsinformasjon

Sørg for å få informasjon om pant i flere långivere eller meglere. Vet hvor mye av en forskuddsbetaling du har råd til, og finn ut alle kostnadene som er knyttet til lånet. Å vite bare størrelsen på den månedlige betalingen eller renten er ikke nok. Be om informasjon om samme lånebeløp, låneperiode og type lån, slik at du kan sammenligne informasjonen. Følgende informasjon er viktig å få fra hver utlåner og megler:

Kurser

• Be hver utlåner og megler om en liste over gjeldende renter på boliglån og om rentene siterte er de laveste for den dagen eller uken.
• Spør om prisen er fast eller justerbar. Husk at når renten for pantelån med justerbar rente øker, gjør det også månedlige innbetalinger generelt.
• Hvis den oppgitte rente er for et pantelån med justerbar rente, spør hvordan rente og lånebetaling vil variere , inkludert om lånebetalingen din blir redusert når rentene går ned.
• Spør om lånets årlige prosentsats (APR). APR tar ikke bare hensyn til renten, men også poeng, meglergebyrer og visse andre kredittgebyrer som du kan være pålagt å betale, uttrykt som en årlig rente.

Poeng

Poeng er gebyrer som betales til utlåner eller megler for lånet og er ofte knyttet til renten; jo flere poeng du betaler, desto lavere er prisen.

• Se i lokalavisen for informasjon om priser og poeng som for øyeblikket tilbys.
• Be om poeng som skal siteres til deg som et dollarbeløp – i stedet for bare som antall poeng – slik at du vet hvor mye du faktisk må betale.

Avgifter

Et hjem lån innebærer ofte mange gebyrer, for eksempel gebyrer for opprinnelse eller garanti, meglergebyr og oppgjør (eller sluttkostnader). Hver utlåner eller megler skal kunne gi deg et estimat av gebyrene. Mange av disse avgiftene er omsettelige. Noen avgifter betales når du søker om et lån (for eksempel søknads- og vurderingsgebyr), og andre betales ved avslutning. I noen tilfeller kan du låne pengene du trenger for å betale disse gebyrene, men hvis du gjør det, vil du øke lånebeløpet og totale kostnader. Noen ganger er det ingen kostnadsfrie lån, men de innebærer vanligvis høyere rater.

• Spør hva hver avgift inkluderer. Flere varer kan deles sammen i en avgift.
• Be om en forklaring på eventuelle avgifter du ikke forstår. Noen vanlige avgifter knyttet til stenging av boliglån er oppført på arbeidsarket for pantelån.

Forskuddsbetalinger og privat panteforsikring

Noen långivere krever 20 prosent av boligens kjøpesum som forskuddsbetaling, men mange långivere tilbyr nå lån som krever mindre enn 20 prosent ned – noen ganger så lite som 5 prosent på konvensjonelle lån.Hvis det ikke utføres 20 prosent forskuddsbetaling, krever långivere vanligvis at huskjøperen kjøper privat pantelånsforsikring (PMI) for å beskytte långiveren i tilfelle boligkjøperen ikke betaler. Når regjeringsassisterte programmer som FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) eller Rural Development Services er tilgjengelige, kan forskuddsbetalingskravene være vesentlig mindre.

• Spør om utlånerens krav for en forskuddsbetaling, inkludert hva du trenger å gjøre for å bekrefte at midler til forskuddsbetalingen er tilgjengelige.
• Spør långiveren din om spesielle programmer den kan tilby.

Hvis det kreves PMI for lånet ditt

• Spør hva den totale kostnaden for forsikringen vil være.
• Spør hvor mye den månedlige betalingen din vil være når PMI-premien er inkludert.

Få den beste avtalen du kan

Når du vet hva hver utlåner har å tilby, forhandle om den beste avtalen du kan. Enhver dag kan långivere og meglere tilby forskjellige priser for de samme lånevilkårene til forskjellige forbrukere, selv om forbrukerne har samme lånekvalifikasjoner. Den mest sannsynlige årsaken til denne prisforskjellen er at låneansvarlige og meglere ofte har lov til å beholde noe av eller hele denne forskjellen som ekstra kompensasjon. Generelt er forskjellen mellom den laveste tilgjengelige prisen for et låneprodukt og en høyere pris som låntakeren godtar å betale, et overskudd. Når overforbruk forekommer, er de innebygd i prisene som er oppgitt til forbrukerne. De kan forekomme i både fastrente og lån med variabel rente og kan være i form av poeng, gebyrer eller renten. Enten det er sitert til deg av en låneansvarlig eller en megler, kan prisen på et hvilket som helst lån inneholde overskudd.

Be långiveren eller megleren om å skrive ned alle kostnadene knyttet til lånet. Spør så om långiveren eller megleren vil frafalle eller redusere en eller flere av gebyrene eller godta en lavere rente eller færre poeng. Du vil være sikker på at utlåner eller megler ikke godtar å senke en avgift mens du hever en annen eller å senke prisen mens du øker poengene. Det er ingen skade å spørre långivere eller meglere om de kan gi bedre vilkår enn de opprinnelige de siterte, eller enn de du har funnet andre steder.

Når du er fornøyd med vilkårene du har forhandlet om, vil du kanskje få en skriftlig lock-in fra utlåner eller megler. Låsingen bør inneholde prisen du har avtalt, perioden låsingen varer og antall poeng som skal betales. Det kan kreves et gebyr for å låse inn lånesatsen. Dette gebyret kan refunderes ved stenging. Lock-ins kan beskytte deg mot renteøkninger mens lånet ditt behandles; hvis rentene faller, kan du imidlertid ende opp med en mindre gunstig rente. Hvis det skjer, kan du prøve å forhandle et kompromiss med utlåner eller megler.

Husk: Handle, sammenlign, forhandle

Når du kjøper et hus, husk å shoppe rundt, for å sammenligne kostnader og vilkår, og å forhandle om den beste avtalen. Lokalavisen og Internett er gode steder å begynne å kjøpe et lån. Du kan vanligvis finne informasjon både om rentesatser og poeng for flere långivere. Siden priser og poeng kan endres daglig, vil du sjekke avisen ofte når du handler et boliglån. Men avisen oppgir ikke gebyrene, så husk å spørre långiverne om dem.

Dette arbeidsarket for pantelån kan være også hjelpe deg. Ta det med deg når du snakker med hver utlåner eller megler, og skriv ned informasjonen du får. Ikke vær redd for å få långivere og meglere til å konkurrere med hverandre for din virksomhet ved å fortelle dem at du handler for den beste avtalen.

Rettferdig utlån kreves ved lov

Equal Credit Opportunity Act forbyr långivere å diskriminere kredittansøkere i ethvert aspekt av en kredittransaksjon på grunnlag av rase, farge, religion, nasjonal opprinnelse, kjønn, sivilstand, alder, enten hele eller deler av søkerens inntekt kommer fra en offentlig bistandsprogram, eller om søkeren i god tro har utøvd en rett i henhold til forbrukerkredittloven.

Fair Housing Act forbyr diskriminering i eiendomstransaksjoner på grunnlag av rase, farge, religion, kjønn, handikap, familiær status eller nasjonal opprinnelse.

I henhold til disse lovene kan en forbruker ikke nektes et lån basert på disse egenskapene eller bli belastet mer for et lån eller tilbudt mindre gunstige vilkår basert på slike egenskaper.

Kredittproblemer? Fortsett å handle, sammenligne og forhandle

Ikke anta at mindre kredittproblemer eller vanskeligheter som skyldes unike omstendigheter, for eksempel sykdom eller midlertidig tap av inntekt, vil begrense lånevalgene dine til bare høyverdige långivere.

Hvis kredittrapporten din inneholder negativ informasjon som er nøyaktig, men det er gode grunner til å stole på at du skal betale tilbake et lån, må du sørge for å forklare din situasjon for utlåner eller megler.Hvis kredittproblemene ikke kan forklares, vil du sannsynligvis måtte betale mer enn låntakere som har god kreditthistorie. Men ikke anta at den eneste måten å få kreditt på er å betale en høy pris. Spør hvordan din tidligere kreditthistorie påvirker prisen på lånet ditt og hva du trenger å gjøre for å få en bedre pris. Ta deg tid til å shoppe og forhandle om den beste avtalen du kan.

Enten du har kredittproblemer eller ikke, er det en god ide å gjennomgå kredittrapporten for å være nøyaktig og fullstendig før du søker om et lån. For å bestille en gratis kopi av kredittrapporten, besøk www.annualcreditreport.com eller ring (877) 322-8228.

Ordliste

Pant med justerbar rente (ARM) – Et pantelån som ikke har en fast rente. Kursen endres i løpet av lånets løpetid basert på bevegelser i en indeksrente, for eksempel kursen for statspapirer eller Cost of Funds Index. ARMer tilbyr vanligvis en lavere innledende rente enn lån med fast rente. Renten svinger over lånets løpetid basert på markedsforhold, men låneavtalen setter generelt maksimums- og minimumssatser. Når rentene øker, øker lånebetalingen vanligvis. når renten synker, kan de månedlige betalingene dine reduseres. For mer informasjon om ARM, se forbrukerhåndboken om justerbare rente-pantelån.

Årlig prosentsats (APR) – Kredittkostnadene uttrykt som en årlig rente. For lukket kreditt, for eksempel billån eller pantelån, inkluderer april renten, poengene, megleravgiftene og visse andre kredittgebyrer som låntakeren er pålagt å betale. APR, eller en tilsvarende sats, brukes ikke i leasingavtaler.

Konvensjonelle lån – Andre pantelån enn de som er forsikret eller garantert av et statlig byrå som FHA (Federal Housing Administration), VA ( Veterans Administration), eller Rural Development Services (tidligere kjent som Farmers Home Administration eller FmHA).

Escrow – Å inneha penger eller dokumenter av en nøytral tredjepart før du stenger på en eiendom. Det kan også være en konto som utlåner (eller servicer) eier der en huseier betaler penger for skatt og forsikring.

Lån med fast rente – lån som generelt har tilbakebetalingsvilkår på 15, 20 eller 30 år. Både renten og de månedlige betalingene (for hovedstol og renter) forblir den samme i løpet av lånets løpetid.

Rente – Prisen som betales for å låne penger, vanligvis oppgitt i prosent og som en årlig rente .

Opprinnelsesgebyrer for lån – Gebyrer som utlåner tar for å behandle et lån; ofte uttrykt som en prosentandel av lånebeløpet.

Lock-in – En skriftlig avtale som garanterer en boligkjøper en spesifikk rente på et boliglån, forutsatt at lånet er stengt innen en viss periode, for eksempel 60 eller 90 dager. Ofte spesifiserer avtalen også antall poeng som skal betales ved avslutning.

Pantelån – En kontrakt, undertegnet av en låntaker når det blir gjort et boliglån, som gir långiveren rett til å ta eiendommen i eie. hvis låntakeren ikke betaler, eller misligholder lånet.

Overskudd – Forskjellen mellom lavest tilgjengelige pris og høyere pris som boligkjøperen godtar å betale for et lån. Låneansvarlige og meglere har ofte lov til å beholde noe av eller hele denne forskjellen som ekstra kompensasjon.

Poeng (også kalt rabattpoeng) – Ett poeng er lik 1 prosent av hovedbeløpet på et pantelån. For eksempel, hvis et pantelån er $ 200 000, tilsvarer ett poeng $ 2000. Långivere tar ofte poeng i både fastrente og pantelån med justerbar rente for å dekke lånets opprinnelseskostnader eller for å gi ekstra kompensasjon til långiveren eller megleren. Poeng betales vanligvis på lånets sluttdato og kan betales av låntaker eller boligselger, eller deles mellom de to partene. I noen tilfeller kan pengene som trengs for å betale poeng lånes, men øker lånebeløpet og de totale kostnadene. Rabattpoeng (noen ganger kalt rabattgebyrer) er poeng som låntakeren frivillig velger å betale mot en lavere rente.

Privat pantelånsforsikring (PMI) – Beskytter långiveren mot tap hvis en låntaker misligholder lånet. Det er en betaling som vanligvis kreves av en låntaker for lån der en forskuddsbetaling er mindre enn 20 prosent av salgsprisen, eller i en refinansiering, når det finansierte beløpet er større enn 80 prosent av den vurderte verdien. Når du anskaffer 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt, blir PMI kansellert. Avhengig av størrelsen på pantelånet og forskuddsbetalingen, kan disse premiene legge til $ 100 til $ 200 per måned eller mer til betalingene dine.

Oppgjørskostnader (eller avslutningskostnader) – Gebyrer betalt ved lånelukking. Kan inkludere søknadsgebyrer; tittelundersøkelse, sammendrag av tittel, tittelforsikring og eiendomsundersøkelsesgebyrer; avgifter for utarbeidelse av skjøter, pantelån og oppgjørsdokumenter; advokatsalærer; opptak avgifter; estimerte kostnader for skatt og forsikring; og gebyrer for notarius-, takst- og kredittrapporter.I henhold til lov om oppgjør av eiendomsmegling mottar låntakeren et «god tro» -estimat for avslutningskostnader innen tre dager etter søknaden. Estimatet for god tro viser hver forventede kostnad enten som et beløp eller et område.

Sparsommelighet institusjon – Et begrep som vanligvis beskriver sparebanker og sparebanker og låneforeninger.

Denne informasjonen ble utarbeidet av følgende byråer:

• Styret for Federal Reserve System
• Department of Housing and Urban Development
• Department of Justice
• Treasury Department
• Federal Deposit Insurance Corporation
• Federal Housing Finance Board
• Federal Trade Commission
• National Credit Union Administration
• Office of Federal Housing Enterprise Oversight
• Kontoret til kontrolløren av Valutaen
• Office of Thrift Supervision

Disse byråene (unntatt Treasury Department) håndhever overholdelse av lover som forbyr det diskriminering i utlån. Hvis du føler at du er blitt diskriminert i boligfinansieringsprosessen, kan det være lurt å kontakte et av byråene som er oppført ovenfor om dine rettigheter i henhold til disse lovene.