Multiplikator for leie av brutto leie (GRM) i forhold til flerfamilieloner
Eiendoms grossistmultiplikator, eller GRM, er en av de beste måtene å raskt beregne lønnsomheten sammenlignet med lignende eiendommer i samme eiendomsmarked. En annen variant av GRM er Gross Income Multiplier (GIM), som brukes når en beregning også inkluderer inntektskilder som ikke er utleie, som salgsautomater eller myntvaskemaskiner.
Hva er Gross Rent Multiplier Formula?
Formelen for å beregne GRM er:
Brutto leie multiplikator = Eiendomspris / brutto leieinntekt
Så hvis for eksempel en eiendom selger for $ 2.000.000 og den produserer en brutto leieinntekt på $ 320.000, vil GRM være:
$ 2.000.000 / $ 320.000 = 6.25
Hva betyr brutto leiemultiplikator i praksis?
I eksemplet ovenfor bestemmer vi at eiendommen vil ha en GRM på 6,25. Utenfor sammenheng betyr det praktisk talt ingenting. Men hvis vi skulle finne ut at de fleste andre lignende eiendommer i området hadde GRM på 8-9, kan det faktum at eiendommen det gjelder har en GRM på 6,25 gjøre det til en lønnsom investering.
GRM kan også brukes til å estimere verdien av en inntektsgivende eiendom når verdien ikke er kjent. For eksempel, hvis vi vet at en eiendom produserer rundt $ 100.000 av inntekt per år, og den gjennomsnittlige GRM for lignende eiendommer i området er ca 7, kan vi multiplisere de to ($ 100.000 * 7) for å skape en estimert eiendomsverdi på $ 700.000. Selv om dette på ingen måte er en nøyaktig beregning, kan det gi et praktisk estimat som en eiendomsinvestor kan bruke når man sammenligner en rekke eiendommer.
Til slutt, hvis du vet hva verdien av en eiendom er, og du vet gjennomsnittlig GRM for eiendommer i området, kan du bruke formelen for brutt leie multiplikasjon til beregne forventet leie for eiendommen. Så for eksempel, hvis en eiendom er verdsatt til $ 850 000, og den gjennomsnittlige GRM i området er 8, kan du dele eiendomsverdien med det gjennomsnittlige området GRM for å bestemme forventede leieinntekter.
$ 850,000 / 8 = $ 106,250
Når vi gjør denne beregningen, kommer vi opp med $ 106,250. Hvis den faktiske leieinntekten til eiendommen i stor grad overstiger dette, vil det sannsynligvis være en god investering, mens det er sannsynlig at det er en god investering, hvis det er betydelig mindre enn dette, eller i det minste er det mindre lønnsomt enn andre lignende eiendommer i området.
Ved vurdering av en eiendom for egnethet til et flerfamilielån, vil långivere se på GRM i forhold til lignende lokale eiendommer i for å fastslå sjansen for at en låntaker effektivt vil kunne betale tilbake lånet.
Multiplikator for leie i brutto vs. cap rate
Brutto leie multiplikator sammenlignes ofte og kontrasteres med en lignende beregning av eiendomsverdien, kjent som kapitaliseringsrate, eller cap rate. En eiendoms cap rate beregnes ved å ta netto driftsinntekt (NOI) og dele den med eiendommens nåværende markedsverdi. I motsetning til GRM, inkluderer takstraten ledige stillinger og driftskostnader, noe som gjør poten langt mer nøyaktig enn GRM. Imidlertid, når du prøver å raskt estimere og sammenligne lønnsomheten til flere eiendommer, kan det hende at investorer ikke har detaljert informasjon om belegg eller utgifter tilgjengelig, noe som kan gjøre GRM til en mer effektiv metode for raskt å evaluere investeringseiendommer.