Ikke alle kommersielle eiendomsleier er de samme. Det er flere typer kommersielle leieavtaler: Brutto leieavtaler, netto leieavtaler, prosentvise leieavtaler og mange andre. Hver leieavtale har forskjellige krav, forventninger og gebyrer. Noen inkluderer vedlikeholdskostnader for fellesarealer. Men hva er disse gebyrene, og hva betyr de for leietakere?
Typer kommersielle leieavtaler
Utleiere bestemmer vanligvis de spesifikke vilkårene for en kommersiell leieavtale. Brutto leiekontrakter dekker vanligvis alle utgifter (med unntak) og har en tendens til å koste mer per måned.
Prosentandel leiekontrakter er vanlig hos detaljhandlere og krever at leietakere betaler en prosentandel av overskuddet til utleieren. Innenfor disse prosentvise leiekontraktene kan utleiere inkludere vedlikeholdsavgifter for fellesarealer, som vi vil diskutere i detalj nedenfor.
Mange kontorkomplekser, inkludert kontor-, medisinsk-, industri- og andre kommersielle eiendommer, kommer ofte med nettleiekontrakter. I en Net Lease-avtale betaler leietakere en bestemt månedlig leie sammen med vanlige kostnader for å dekke bygningsrutine, vedlikehold og bruk av eiendommen. Kostnader knyttet til en netto leieavtale inkluderer eiendomsskatt, eiendomsforsikring og vedlikeholdskostnader for fellesarealer.
Kostnader knyttet til en nettleie inkluderer eiendomsskatt, eiendomsforsikring og vedlikeholdskostnader for fellesarealer.
Hva koster vedlikehold av fellesarealer?
Vedlikeholdskostnader for fellesarealer, ofte forkortet til CAM, er en viktig komponent i enhver kommersiell leieavtale. Disse avgiftene dekker kostnadene og vedlikeholdet av fellesområder som ligger på eiendommen. I handelsparker inkluderer disse områdene samleområder, uterom, landskapsarbeid og parkeringsfasiliteter. Kontorbygg bruker CAM-avgifter for å opprettholde lobbyer, heiser, felles møterom, baderom og andre vedlikeholds- eller renoveringskostnader.
Noen utleiere kan referere til CAM-avgifter som Load Factor-avgifter. I en Triple Net Lease (NNN) utgjør CAM-avgifter en tredjedel av denne tripletten (sammen med skatter og forsikringer). Mens de to sistnevnte faktorene har en tendens til å være ganske standard og forutsigbare, kan CAM-avgifter variere fra måned til måned og fra sesong til sesong.
CAM-kostnader lar eieren overføre vedlikeholdskostnadene til leietakere (også referert til som «pass- gjennom «kostnader». Som et resultat betaler du, leietakeren, for visse utgifter som påløper eiendomseieren og eiendomsforvalteren. Typiske CAM-kostnader inkluderer utgifter som vaktmestertjenester, mindre bygningsreparasjoner, landskapsarbeid, snørydding og annet vedlikeholdsrelatert utgifter på en forholdsmessig (forholdsmessig) basis.
Hvis det for eksempel er ti leietakere som leaser plass i en næringseiendom, betaler alle ti leietakere en del av den totale landskapsarkostnaden. I mange tilfeller utleiere bestemme CAM-delen hver leietaker betaler basert på kvadratmengden av plassen hver okkuperer. Det vil si at en leietaker som okkuperer flere etasjer, vil betale en høyere CAM-prosent enn en virksomhet som kun leier en del av en etasje.
Avhengig av leievilkårene, te nants kan betale enten faste eller variable CAM-avgifter. Leietakere kan betale disse CAM-avgiftene med forskjellige intervaller – månedlig, kvartalsvis eller til og med årlig, avhengig av leieavtalen.
Tenk på disse 7 vedlikeholdspostene for fellesarealer når de forhandler om et kommersielt kontorleiekontrakt
Før du leier et kommersielt område, bør du være oppmerksom på typiske CAM-kostnader du kan pådra deg. I denne artikkelen ser vi på syv vedlikeholdsartikler for fellesområder som du bør vurdere når du forhandler om en leieavtale for kommersielle kontorer.
Kapitalforbedringer
Hver eiendom trenger periodiske oppdateringer og renoveringer. Dette kan være mindre forbedringer, som kosmetiske reparasjoner eller små reparasjoner. Andre ganger kan utleiere gjennomføre store prosjekter som innebærer betydelige forbedringer av en eiendom. Utleiere gjør disse forbedringene for å øke eiendomsverdien eller forlenge levetiden. Hvis utleieren inkluderer denne utgiften i CAM, kan det forventes at du betaler din del av eventuelle kapitalforbedringsprosjekter.
Noen leietakere vil imidlertid hevde at de ikke skal betale for prosjekter som ikke vil være til nytte. dem direkte. Disse forbedringene inkluderer for eksempel nye HVAC-systemer, takoppgraderinger eller forbedringer av tilgjengeligheten. Selv om noen av disse forbedringene vil være til nytte for virksomheten din direkte, kan det hende at andre ikke gjør det.
For å unngå forvirring eller uventede gebyrer, er det veldig viktig å få så mye klarhet som mulig fra utleier om kapitalforbedringer. Vanligvis kan du forhandle CAM-kostnader og fjerne ansvaret ditt for å finansiere renovering av bygninger.
Vaktmestertjenester
Kommersielle leietakere forventer at fellesarealer vil bli rengjort regelmessig. Eiere av næringseiendommer har vanligvis sitt eget vaktmesterstab på kontrakt med et vaktmesterselskap.Som sådan må hver leietaker også betale en del av husvaktkontraktsgebyret. Denne avgiften kan også inkludere kostnadene for vaktmestervarer.
Sikkerhetstjenester
Siden det å ha et sikkert anlegg er avgjørende for å sikre virksomheter og deres utstyr, er sikkerhetstjenester en del av CAM. Alarmsystemer, sikkerhetspersonell på stedet, sikkerhet over natten sammen med brann- og røykdeteksjonssystemer er alle en del av eiendomssikkerheten. Siden leietakere av en kommersiell eiendom deler disse tjenestene, deler de vanligvis også utgiftene.
Systemer
Bruk av belysning, rørleggerarbeid, elektriske ledninger, VVS og andre systemer innen fellesarealer som lobbyer, toaletter og heiser deles av alle leietakere. Dermed deles disse kostnadene også av leietakere. Når du vurderer leieavtalen din, spør om din andel av disse kostnadene. Vanligvis vil din andel avhenge av din leide plass. Leietakere som opptar flest kvadratmeter, betaler ofte den største delen av disse kostnadene.
Administrasjonsgebyrer
Å administrere kommersielle eiendommer krever mye tid og krefter. Derfor, i stedet for å forvalte kommersielle eiendommer selv, inngår mange utleiere kontrakt med eiendomsforvaltningsselskaper. Disse selskapene håndterer et bredt spekter av tjenester, inkludert leasing, bygningsdrift, leiekommunikasjon, utbyggingsadministrasjon, vedlikehold av anlegg, interessentrapportering, finansielle tjenester og andre tjenester som direkte påvirker både eieren og leietakerne. Hvis utleieren bruker en eiendomsadministrasjonstjeneste, vil du og de andre leietakerne sannsynligvis dele denne kostnaden.
Parkeringsområder
Uansett næringsbygg, deler leietakere vanligvis kostnadene for parkeringsområder . Eiendommen kan bare ha en overflateparkeringsplass, eller den kan ha en parkeringsplass. Uansett er kostnadene knyttet til vedlikehold av parkeringsplasser og parkeringshus, oppussing av prosjekter og parkeringspersonell vanligvis inkludert i CAM-avgifter.
Administrativ & Vedlikeholdsavgifter
Selv om mange utleiere kanskje skisserer CAM-avgiftene i detalj, kan det hende noen bare oppgir et generelt «administrasjonsgebyr» eller «vedlikeholdsgebyr.» Hvis leiekontrakten ikke tydelig angir de spesifikke kostnadene, kan du be utleier om å utdype det. CAM-avgiftene dine kan betale for ting som tillatelser, eventuelle juridiske kostnader, reklame, skilting eller generelle utgifter. Du bør ikke betale for utgifter som eierens inntektsskatteregistreringsgebyr, kostnader knyttet til husleieinnsamling eller andre tjenester som kommer eierne (e) til gode.
Hvis CAM-en din inkluderer disse kostnadene, kan du be om å omforhandle disse vilkårene. Leietagerekspertene her på CXRE kan hjelpe deg med å forhandle om en rettferdig leieavtale for virksomheten din. Kontakt oss i dag for å lære mer om våre leasingtjenester.
Hvordan beregne CAM-avgifter
Dette er en generell beregningsmetode og kan ikke representerer dine eksakte avgifter. Kontakt eiendommen direkte for å beregne nøyaktige CAM-avgifter som er pådratt i henhold til leieavtalen din.
Beregning av CAM-avgifter er ganske grei. Nedenfor er tre enkle trinn for å bestemme CAM på leieavtalen din.
- Finn først ut eiendommens brutto leieområde (GLA). Vanligvis kan du få denne informasjonen fra leasingagenten. GLA er den totale kvadratmengden av leiebar plass i eiendommen.
- Finn deretter det totale kvadratmengden du vil leie ut. Du kan spørre leasingagenten eller finne denne informasjonen på nettet eller i annet markedsføringsmateriell.
- Til slutt, del kvadratopptaket av plassen du vil leie ut av GLA. Resultatet blir prosentandelen av din andel av de totale CAM-avgiftene. Hvis du for eksempel vil leie 1000 SF i en 10.000 SF-bygning, er din andel av CAM 10% – 1000 / 10.000 = 0,1 (10%).
Den variable kostnaden for Felles arealvedlikehold
CAM-kostnadene vil variere avhengig av hvilken type eiendom du velger og hvilken type leiekontrakt du signerer. Hvis du leier plass i en kontorbygning, vil du dele mange kostnader med dine andre leietakere. På den annen side deler visse handelssentre og kontorparker ikke fasiliteter som lobbyer eller heiser. I stedet deler de parkering, fortau, landskapsarbeid og andre fasiliteter.
Før du signerer en kommersiell leieavtale, må du være sikker på at du finner ut nøyaktig hva CAM-avgiftene gjør og ikke inkluderer.
Før du signerer en kommersiell leieavtale, sørg for at du har en ekspert som vurderer kontrakten. Hos CXRE kan vi hjelpe deg med å navigere i en kommersiell leieavtale. Våre ekspertmedarbeidere har flere tiår med erfaring og er klare til å hjelpe deg. Du bør aldri signere en kontrakt før du vet nøyaktig hva du skal betale. Når du har signert leieavtalen, er den lovlig og bindende, og kan ikke lett endres.
Kontakt vårt ekspertleieteam før du signerer den kommersielle leieavtalen. Vi kan bidra til å beskytte virksomheten din mot unødvendige CAM-kostnader.