I 2008, et huseier kalt Dan Bailey fikk mye omtale for å skrive et motgangsbrev til landsdekkende styreformann, Angelo Mozilo, og forsøkte å få utlåneren til å godkjenne en endring av lånet. Det e-postbrevet – og Mr. Mozilos svar – ble veldig offentlig da Mozilo la til noen uncharitable kommentarer og deretter utilsiktet traff «svar alle» i stedet for «fremover». Men så lenge brevet er der ute, bør det tjene som et eksempel på hvordan man ikke skal skrive et panteloven modifiseringsbrev. Slik unngår du det Bailey gjorde.
Målet ditt: Få et lånemodus, ikke få tjenestene til å gråte
Her er hvordan Mr. Bailey åpnet brevet sitt:
Til hvem det kan bekymre seg:
Jeg skriver dette brevet for å forklare det uheldige settet mitt med omstendigheter som har fått meg til å forfalle lånet mitt. Jeg har gjort alt i min makt for å få endene til å møtes, men dessverre har jeg kommet til kort og vil gjerne at du vurderer å jobbe sammen med meg for å endre lånet mitt. Målet mitt er å beholde hjemmet mitt som jeg har bodd i i seksten år, ombygd med min egen svettekapital og jeg ville virkelig sette pris på muligheten til å gjøre det. Hjemmet mitt er ikke stort eller i et eksklusivt nabolag, det er en «hagle» bungalowstil på bare 900 kvm bygget i 1921. Jeg flyttet inn i dette hjemmet i mai 1992 … dette var det samme året jeg ble ren og edru av narkotika og alkohol, og har vært siden, dette hjemmet betyr verden for meg.
Når du skriver en vanskelighetsbrev, bør låntakere avstå fra å uttrykke personlige problemer – som for eksempel misbruk av narkotika eller alkohol – da det ikke nødvendigvis er relevant for din forespørsel. Husk at alt du trenger å overbevise en betjent om, er at forespørselen din – enten det er om overbærenhet, gjerning i stedet for utelukkelse eller endring av pantelån – er nødvendig for at du skal kunne oppfylle vilkårene for pantelånet.
Ikke skriv en roman
En romanforfatter bygger opp spenning ved å antyde hva som kommer opp, men motgangsbrevet ditt skal være kort og spesifikt – ikke ert lånemodifiseringspersonalet som vil lese brevet ditt sammen med mange andre. Mr. Bailey’s brev mislykkes igjen fordi uttalelsene hans er så generelle. «Alt i min makt» og «mangler» forklarer ingenting. Den irrelevante fortellingen gir ikke noe av verdi til den tidspressede medarbeideren som prøver å gi mening om bønnen. Brevet hans fortsetter:
Hovedårsaken til at jeg fikk vanskeligheter og kom for sent, er min misforståelse av det opprinnelige lånet. Jeg fikk beskjed om at etter det første betalingsåret ville jeg kunne refinansiere til en bedre fast rente – da falt bunnen ut av bransjen. Betalingene mine for det første året var i tide. Jeg mistet også min andre inntekt på grunn av fysiske forhold i en veldig fysisk krevende bransje. Etter hvert som ARM-betalingene mine økte, har jeg hatt mindre penger å legge til å få virksomheten min (inntekt) til å fungere. Jeg hadde ikke vært i stand til å generere virksomhet fordi alle midlene mine gikk mot å forsøke å foreta lånebetalingene mine. Dette, kombinert med store reparasjoner på kjøretøyet mitt (93 jeep) og utbetaling av lommen for medisinske og tannlegeproblemer (jeg har ingen ins.) Førte til at jeg falt lenger og lenger bak, og ødela kredittvurderingen.
Ikke trekk utlånerens ben
Ikke prøv å påstå at du ble villedet, det er bare ikke troverdig. Videre vil utsagnet om at kredittvurderingen blir ødelagt sannsynligvis ikke fly heller. Vet at servitøren har tilgang til kredittrapporten din akkurat der, og selvbetjente uttalelser som ikke er sanne, vil ikke hjelpe saken din. Det ser ut som Mr. Bailey senker penger i en mislykket virksomhet som han ikke har råd til. I tillegg burde han ikke kringkaste det faktum at han ikke har en medisinsk forsikring og har helseproblemer – disse fakta tjener bare som røde flagg til servicetjeneren, selv om han skulle få en lånetilpasning, er hans nye pantelån usannsynlig å holde seg.
Så, hvordan skal Mr. Bailey ha skrevet sitt brev?
Et godt brev er kortfattet og lar servitøren kutte til jakten:
Til hvem det kan bekymre seg:
Jeg skriver dette brevet for å be om en endring i pantelån som vil tillate meg å fortsette å utføre pantelånene mine. Da jeg ble godkjent for lånet mitt, var bruttoinntekten min $ 4000 per måned, og boliglånsbetalingen min var $ 1000 per måned. Etter å ha blitt skadet og mistet en deltidsjobb, falt min månedlige inntekt til $ 3000, og ARM-betalingen min ble justert opp til $ 1500 per måned. Min pantelån er nå 50% av min månedlige Jeg har brukt sparepengene mine for å holde tritt med pantelånene mine, men den ressursen vil snart være oppbrukt. En ryggskade gjør det lite sannsynlig Jeg kan gjenoppta deltidsarbeidet mitt (jeg kan dokumentere medisinske behandlinger og prognosen).Jeg har gjort noen beregninger og har bestemt at jeg kan fortsette å oppfylle min forpliktelse overfor deg hvis du gir meg en betalingsreduksjon til $ 930 per måned.
Jeg kan nås på (xxx) xxx-xxxx eller via e-post på [email protected], og vil gjerne levere all dokumentasjon du trenger.
Med vennlig hilsen,
Dan Bailey
Dette brevet fungerer bra fordi det forklarer hva långivere trenger å vite – nøyaktig hva som skjedde (en betydelig reduksjon i inntekt kombinert med en økning i renten din, hvilken effekt det hadde (husbetalingen økte til uoverkommelige 50% av låntakerens inntekt), hva låntakeren kan gjøre eller har gjort for å øke inntekten eller kutte utgiftene (ingenting fordi det er usannsynlig at han kan få en ny jobb til) og hvilken konsesjon låntakeren trenger fra långiveren (en betalingsreduksjon til $ 930, som er 31% av hans bruttoinntekt – prosentandelen långivere bruker til å beregne den nye månedlige betalingen hjemmet rimelig modifiseringsprogram).
Prøv å holde brevet ditt på en enkelt side, og inkluder inntekts- og aktivedokumentasjon (lønnsutbetalinger, kontoutskrifter og andre relevante papirer).
Gina Pogol har skrevet om pantelån og økonomi siden 1994. I tillegg til et tiår i pantelån, har hun jobbet som bedrift kredittkonsulent for Experian og som regnskapsfører for Deloitte.
Relaterte lenker:
- Lånekalkulator
- Flex Modification: En oversikt over HAMPs erstatning