Mange leietakere som skriver under på en leiekontrakt for leiligheten eller leieenheten deres, planlegger å bo i sin helhet hvor lang tid det kreves i leiekontrakten, for eksempel ett år. Men til tross for dine beste intensjoner, vil du kanskje (eller trenger) å dra før leiekontrakten din er oppe – for eksempel hvis du er student ved Penn og bare vil bo i leiligheten din i den perioden skolen er i økt . Eller kanskje du flytter inn til kjæresten din. Noen ganger kan det hende du må flytte for å være nærmere den nye jobben eller en eldre forelder som trenger din hjelp.
Å forlate før en tidsbegrenset leiekontrakt utløper uten å betale resten av leien som skal betales i henhold til leieavtale kalles å bryte leieavtalen. Her er en kort gjennomgang av leierrettigheter i Pennsylvania for å bryte en leieavtale uten ytterligere ansvar for leien.
Leierrettigheter og ansvar når du signerer en leieavtale i Pennsylvania
En leieavtale forplikter både deg og utleieren din i en bestemt periode, vanligvis et år. Under en vanlig leieavtale kan ikke utleier heve leien eller endre andre vilkår før leiekontrakten er tom (med mindre leiekontrakten i seg selv gir en endring, for eksempel en leieøkning i mellomleien). En utleier kan ikke tvinge deg til å flytte ut før leiekontrakten avsluttes, med mindre du ikke betaler leien eller bryter en annen viktig periode, for eksempel å gjenta store og støyende partier gjentatte ganger. I disse tilfellene må utleiere i Pennsylvania følge spesifikke prosedyrer for å avslutte leieforholdet. For eksempel må utleieren gi deg ti dagers varsel for å betale leien eller permisjonen (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) før du anlegger søksmål om utkastelse. Hvis du har brutt vilkårene for en leieavtale i mer enn ett år, kan utleieren gi deg en ubetinget opphørsvarsel, noe som gir deg 30 dager til å flytte ut. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Leietakere er juridisk forpliktet til å betale leie for hele leieperioden, vanligvis ett år, uansett om du fortsetter å bo i leieenheten — med noen unntak, som følger.
Når det er berettiget å bryte en leieavtale i Pennsylvania
Det er noen viktige unntak fra regelverket som en leietaker som bryter en leieavtale skylder leien for hele leieperioden. Du kan være i stand til å flytte ut lovlig før leieperioden utløper i følgende situasjoner.
Du begynner å aktivere militærtjeneste
Hvis du går inn i aktiv militærtjeneste etter at du har signert en leieavtale, har rett til å bryte leieavtalen i henhold til føderal lov. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. USCA § § 501 og følgende.) Du må være en del av «uniformerte tjenester», som inkluderer væpnede styrker, bestilt korps for den nasjonale Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) , bestilt korps for folkehelsetjenesten, og den aktiverte nasjonalgarden. Du må gi utleieren skriftlig beskjed om at du har til hensikt å si opp leieforholdet ditt av militære årsaker. Når varselet er sendt eller levert, vil leieforholdet ditt opphøre 30 dager etter datoen at leien forfaller neste gang, selv om datoen er flere måneder før leieavtalen din utløper.
Utleieenheten er usikker eller krenker Pennsylvania helse- eller sikkerhetskoder
Hvis utleieren ikke gir beboelig bolig i henhold til lokale og statlige boligkoder, vil en domstol sannsynligvis konkludere med at du har blitt «konstruktivt kastet ut;» dette betyr at utleier, ved å levere ubeboelig bolig, for alle praktiske formål har «kastet ut» deg, så du har ikke noe videre ansvar for husleien. Pennsylvania-loven (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons Stat Ann. § 1700-1 og Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) stiller spesifikke krav til prosedyrene du må følge før du flytter ut på grunn av et stort reparasjonsproblem. Problemet må være virkelig alvorlig, slik som mangel på varme eller annen viktig tjeneste.
Utleier trakasserer deg eller krenker personvernrettighetene dine
Pennsylvania har ikke en statlig lov som spesifiserer hvor mye varsel utleieren må gi deg adgang til leiebolig. Hvis utleieren gjentatte ganger krenker rettighetene dine til personvern, eller gjør ting som å fjerne vinduer eller dører, slå av verktøyene dine eller bytte låser, vil du bli ansett som «konstruktivt kastet ut», som beskrevet ovenfor; dette vil vanligvis rettferdiggjøre at du bryter leiekontrakten uten ytterligere leieforpliktelse.
Utleiers plikt til å finne en ny leietaker i Pennsylvania
Utleiere i de fleste stater (for eksempel Arizona) må gjøre en rimelig forsøk på å leie ut enhetene sine igjen når en leietaker bryter en leieavtale, i stedet for å belaste leieren for den totale gjenværende leien som skal betales under leiekontrakten. Dessverre har ikke utleiere i Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) det samme ansvaret for å «redusere skader» ved å prøve å leie eiendommen deres rimelig raskt og å holde tapene sine til et minimum hvis du flytter før en leieavtale avsluttes.Hvis du bryter leieavtalen din og flytter ut uten en juridisk begrunnelse (beskrevet ovenfor), kan du prøve å trene noe med utleieren. Ikke bare flytt ut og håp at utleier raskt får en ny leietaker og ikke belaster deg for gjenværende tid på leiekontrakten. Gi utleier så mye varsel som mulig, og skriv et oppriktig brev som forklarer hvorfor du trenger å dra tidlig. Ideelt sett kan du tilby utleieren en kvalifisert erstatningsleier med god kreditt og referanser for å signere en ny leieavtale.
Men husk at hvis utleieren ikke er enig i å slippe deg av haken, du vil være ansvarlig for å betale leie for resten av leiekontrakten. Dette kan være en betydelig sum penger hvis du drar flere måneder før leieavtalen din avsluttes. Utleieren vil sannsynligvis først bruke depositumet til å dekke beløpet du skylder. Men hvis innskuddet ditt ikke er tilstrekkelig, kan utleieren saksøke deg, sannsynligvis i en liten domstols domstol der grensen er $ 12 000 i Pennsylvania.
Slik minimerer du ditt økonomiske ansvar når du bryter en leieavtale
Hvis du vil dra tidlig, og du ikke har juridisk begrunnelse for det, er det bedre alternativer enn å flytte ut og håpe utleieren raskt får en ny leietaker. Det er mye du kan gjøre for å begrense hvor mye penger du trenger for å betale utleieren din – og bidra til å sikre en god referanse fra utleieren når du leter etter ditt neste sted å bo.
Du kan hjelpe situasjonen mye ved å gi så mye varsel som mulig og skrive et oppriktig brev til utleieren der du forklarer hvorfor du trenger å dra tidlig. Ideelt sett kan du tilby utleieren en kvalifisert erstatningsleier, noen med god kreditt og gode referanser, for å signere en ny leieavtale med utleieren.
Mer informasjon om leierrettigheter til å bryte en leiekontrakt
Every Tenants Legal Guide, av Janet Portman og Marcia Stewart (Nolo) gir omfattende juridiske og praktiske råd som alle leietakere trenger, fra innflytting til utflytting, inkludert hvordan du får utleier til å si opp leiekontrakten, pluss dusinvis av skjemaer og eksempler bokstaver.
Mer informasjon om lov om utleier i Pennsylvania
Hvis du vil vite mer om utleier-lover i din stat, kan du se delen om statlig utleier-leietaker på Nolo-nettstedet.