Les dette FØR du betaler for en MLS-tjeneste med fast avgift

Oppdatert: 10. april 2020 med de siste MLS-dataene for flatgebyr

Hva er en MLS-tjeneste med fast avgift?

Det kan være vanskelig å selge et hjem uten hjelp fra en agent. Den største utfordringen for FSBO-selgere er synlighet – uten agentens markedsførings- og reklamekompetanse, og deres kontaktnettverk, hvordan sørger en selger for at hjemmet blir sett av folk som kan være interessert i å kjøpe det?

Vel, det er her MLS-tjenesten med fast avgift kommer inn.

Flatgebyr MLS-tjenester tilbyr selgere muligheten til å liste opp hjemmet sitt på den lokale Multiple Listing Service, som er den viktigste online katalog som eiendomsmeglere bruker til å liste opp eiendommene sine og dele dem med andre agenter som også tilhører den lokale MLS. Det er hundrevis av lokale MLS-databaser, som hver håndterer oppføringer fra sitt område.

Bare en agent kan oppføre på MLS, som er det eneste du betaler for med en MLS-tjeneste med fast avgift. Med andre ord får du ikke tilgang til de andre tjenestene som vanligvis tilbys av agenter.

MLS blir også noen ganger kalt en «bare oppføring» -liste, noe som betyr at agenten som skriver inn noteringen i MLS ikke utfører andre oppgaver for selgeren. Så for eksempel vil interesserte vite ikke å kontakte den agenten for å avtale en visning. De vil gå direkte til deg, selgeren.

Den viktigste fordelen med å få huset ditt oppført på den lokale MLS er at det får oppføringen din syndikert på topp reelle eiendomssider som Zillow og Realtor.com. Nettsteder som Zillow, Trulia og Realtor.com henter data fra disse lokale MLS-oppføringene og serverer det til sine millioner av brukere.

Tatt i betraktning at 44% av kjøperne starter hjemmesøk ved å se på nettet, ifølge NAR, er MLS en fin måte å få eksponering på. Imidlertid kommer oppføring uten agent (FSBO) med mange utfordringer.

Her er en rask oversikt over alt du Du må klare deg uten agent:

1. Forbered huset ditt til salgs
2. Pris eiendomsretten din
3. Sett opp ho meg
4. Markedsfør hjemmet ditt
5. Finn kvalifiserte kjøpere
6. Svar raskt på seriøse kjøpere
7. Forhandle avtalen
8. Ansett en eiendomsadvokat
9. Fullfør og arkiv riktig papirarbeid

Virker mye, ikke sant? Det er! Å selge FSBO er ingen vits.

Les videre for å finne ut om det er riktig å selge med en flat avgift MLS-tjeneste i stedet for en agent.

Innholdsfortegnelse

• Hvordan få en MLS-oppføring uten en megler
• Når du er på MLS, hvordan vil kjøpere kontakte deg?
• Slik skriver du en flott oppføring og får de riktige bildene
• Flatgebyr MLS Fordeler og ulemper
• Flatgebyr MLS vs. Flatgebyr Realtors vs. Flat Avgiftsmegling
• Hva er de beste MLS-selskapene med flat avgift?
• MLS-selskaper med flat avgift med underordnede anseelser
• Konklusjon

Hvordan få en MLS-oppføring uten en eiendomsmegler

Å få eiendommen din til MLS uten agent er ganske grei, men det er noen få enkle regler å huske på, for å sikre at oppføringen når sitt største potensielt publikum.

Bruk en lokal MLS

Dette er et viktig poeng; siden det finnes hundrevis av MLS-databaser, som hver bare viser eiendommer i deres dekningsområde, bør du sørge for at du bare ser på MLS-selskaper i fast avgift i ditt område.

Hvis du ved et uhell inngår kontrakt med et fast avgiftsfirma fra utenfor staten, vil ikke kjøpere i ditt område engang se hjemmet ditt.

Undersøk kjøpsalternativene dine

MLS-selskaper med fast avgift legger ut oppføringen mot en engangsavgift – men avgiften vil variere avhengig av hvilke tjenester du ønsker.

De fleste selskaper tilbyr pakker med bare bein, der du bare får en MLS-oppføring. , og ingen tilleggstjenester i en viss periode – vanligvis rundt 60 dager. Derfra blir pakkene dyrere, avhengig av hvor mye lenger tid du vil at eiendommen skal være oppført, eller hvilke andre tilleggstjenester du velger.

Disse tilleggstjenestene kan omfatte markedsføring og reklame, iscenesettelse, fotografering og hjelp med avslutning og forhandling. Hvis du ikke er sikker på hvor mange av disse tjenestene du trenger rett på forhånd, er det greit – bare sørg for at selskapet du bruker, lar deg legge til tjenester nedover linjen, eller gjøre endringer i oppføringen din. Nesten alle FSBO-selgere trenger å gjøre endringer i oppføringen på et eller annet tidspunkt, eller improvisere deres salgstilnærming. Fleksibilitet er nøkkelen.

Rask merknad: Et godt alternativ til MLS-selskaper med fast avgift er å bruke en pålitelig eiendomsmegler (som vi vil diskutere mer nedenfor). Vi har inngått et samarbeid med Clever Real Estate for å tilby deg lokale fullserviceagenter som jobber for 1% eller $ 3000 og hjelper deg med å spare tusenvis.

Sørg også for at selskapet du velger tilbyr omfattende kundestøtte av høy kvalitet. Ikke bare ta ordet for det; gjør din egen forskning. Hvis kontaktinformasjonen deres vises tydelig, er det et godt tegn; hvis du må jakte på det, vær nølende.

Et annet godt tips er å søke etter (firmain URL) + «Review» i Google og se hva andre har sagt om selskapet.

Bekreft til slutt at oppføringsselskapet ditt sender oppføringen din til Realtor, Zillow og Trulia når du sender inn MLS-oppføringen. (De fleste gjør det, men dobbeltsjekk.) Dette er nettsteder som vender mot forbrukerne der huset ditt mest sannsynlig blir oppdaget av en kjøper – og den kjøperen kan ikke være tilknyttet en eiendomsmegler på det tidspunktet.

Når du er på MLS, hvordan vil kjøpere kontakte deg?

Kjøpers agenter vil få kontaktinformasjonen din i » Viser instruksjoner ”i MLS-listen. De vil kontakte deg direkte hvis de vil vise huset ditt.

På kundevendte nettsteder som Zillow og Realtor vil telefonnumrene til forskjellige kjøpers agenter bli lagt ut på oppføringen din, noe som betyr at det er en god sjanse Du vil ende opp med å betale agentens 3% provisjon, selv om du selger FSBO. Slik tjener Zillow penger: Din oppføring er gratis markedsføringsmateriell for agenthenvisningsplattformen.

Som selger vil du huske at når du registrerer deg for en tjeneste og blir oppkoblet med megling, vil du ofte bli bedt om å signere en «Exclusive Agency» -avtale. har en streng regel om at en eiendom ikke kan noteres i MLS samtidig av to forskjellige selskaper.

Hvis du godtar et tilbud, må du informere børsnoteringsselskapet med en gang – innen 1 dag. Det samme MLS-regelen gjelder når du offisielt stenger. Dette er gode eksempler på hvorfor fantastisk kundeservice er så viktig. Det er regler som regulerer hvert trinn i salgsprosessen, og hvis de ikke blir fulgt, kan du støte på alvorlige problemer.

Når du har bestemt deg for et børsnoteringsselskap, men før du signerer kontrakten med dem, trenger du en tekstbeskrivelse og bilder av eiendommen din. MLS krever at minst ett bilde er inkludert i oppføringen før det går opp, og lansering av oppføringen med underliggende «plassholder» -bilder setter feil tone.

Hvordan skrive en flott oppføring, og få de riktige bildene

Denne delen av prosessen er ekstremt viktig. Hvis du kan gjøre et godt førsteinntrykk på potensielle kjøpere, øker sjansene for et salg betydelig. Hvis du gjør et middelmådig førsteinntrykk, blir det vanskelig å skille seg ut fra mengden.

Å skille seg ut fra andre oppføringer vil kreve at du setter deg i kjøperens sko. Unngå for eksempel å bruke setninger som «motivert selger» eller «øvre fixer.» En «motivert selger» kommer til å komme ut som desperat, og «fixer upper» innebærer at eiendommen er i dårlig stand. Uansett inviterer du lowball-tilbud. Selv setninger som «stor investeringseiendom» kan virke påtrengende, og kan raskt gjøre en detaljistkjøper til en god handel.

Spesifikasjonene er kraftige, i likhet med merkenavn. Ikke bare si at kjøkkenet er oppdatert; snakk om rustfritt stål Viking-apparater og Silestone-benkeplater. Denne guiden fra NY Times kan hjelpe deg med å forstå de mest populære ordene i oppføringer (og hvorfor de er så populære).

Når du ikke kan dra nytte av prestisjen til et merkenavn, prøv å innramme ting når det gjelder fordeler i stedet for funksjoner. For eksempel er et svømmebasseng en funksjon, men å ha en privat bakgård oase i lange sommer ettermiddager er en fordel. Fordelene er langt mer attraktive enn funksjoner.

Selvfølgelig må flott kopi ledsages av bilder av høy kvalitet. Kjøpere er visuelle. Når du ser på en oppføring, går du nesten helt sikkert til bildene først. Hvis du ikke liker det du ser, vil du sannsynligvis ikke bry deg med beskrivelsen. Det betyr at du skal få gode bilder høyeste prioritet.

Det er mange faktorer som er med på å ta et flott oppføringsbilde. Riktig iscenesettelse, belysning og komposisjon kan utgjøre en forskjell mellom et glemmelig bilde, og et som får deg presset til toppen av listen.

Med mindre du har erfaring med å ta bilder av høy kvalitet, bør du sterkt vurdere å ansette en profesjonell fotograf, helst en som spesialiserer seg på eiendomsbilder. Det vil koste, men det er vel brukt penger. Hvis du vet at du trenger profesjonelle bilder, bør du vurdere å bruke et selskap som inkluderer bilder som en del av standardpakken.

Flat Fee MLS Fordeler og ulemper: Skal du bruke en Flat Fee MLS-tjeneste for å selge FSBO?

Nå som du vet hvordan du skal oppføre på MLS, la oss diskutere om du faktisk skal selge uten agent (det er vanligvis derfor folk bestemmer seg for å selge FSBO).

FSBO-selgere bør vurdere en MLS-tjeneste med fast avgift, bare fordi en MLS-oppføring vil gi dem en enorm mengde eksponering for kjøpere og kjøperagenter. Når det gjelder verdi per dollar, er det den aller beste markedsføringen du kan gjøre.

Det gir også mening når det gjelder rå dollar. En grunnleggende MLS-tjeneste for faste avgifter vil gi deg $ 299 – $ 399, i gjennomsnitt. Sammenlign det med den vanlige 6% eiendomskommisjonen, med tanke på den amerikanske medianverdien for hjemmet er litt over $ 247 000, i gjennomsnitt ca $ 14 800. Det er en enorm potensiell besparelse.

Å selge FSBO med et fast avgift MLS-børsnoteringsselskap har fremdeles ulemper, og det er ikke lett – og det er sannsynlig at FSBO-børsnoteringer har vært jevn tilbakegang, og nå en lavest mulig 7% av alle oppføringer i 2018. Men det kan gjøres så lenge du gjør det på riktig måte. La oss se på noen fordeler og ulemper.

Pro: Du sparer penger

Som vi har beskrevet ovenfor, kan salg av FSBO via en flat avgift MLS-tjeneste legge opp til tusenvis av dollar i besparelser, selv om du følger med en luksuriøs pakke som inkluderer markedsføring, bilder og veiledning gjennom lukking.

Pro: Mer kontroll og uavhengighet

Hvis du selger selv, kontrollerer du alle aspekter av salget. Du bestemmer når du skal holde show, hva din opprinnelige pris er og hvor mye du vil gi i forhandlinger.

Hvis du har en kontraintuitiv anelse om hvilken vei markedet går, eller hvis du tror huset ditt har en unnvikende sjarm som en agent kanskje ikke forstår, får du sette disse teoriene på prøve.

Con: Steep Learning Curve

Det er ikke lett å selge et hjem, selv om du snakker om en feilfri eiendom i et varmt marked. Du må iscenesette og forberede hjemmet ditt for markedet, og når det er oppført, må du sørge for at potensielle kjøpere vet om det. Normalt vil en agent gi deg råd om disse tingene, men hvis du selger solo, faller det på skuldrene.

Husk også at forespørselsprisen din bare er et utgangspunkt for forhandlinger. Hvis kjøperens agent ber om prisreduksjon, eller reparasjonskreditter, må du motvirke effektivt. Hvis du ikke har forhandlingserfaring, kan det hende du er i en ulempe. Og den store mengden papirarbeid ved avslutning kan være veldig skremmende; hvis du velger å ansette en eiendomsadvokat for å hjelpe deg gjennom dokumentasjonen, vil det spare penger, alt fra $ 150 til $ 350 i timen.

Con: Du vil sannsynligvis fortsatt måtte betale en kjøpers Agent Commission

Husk at for å komme i MLS, må du tilby 2-3% i provisjon til kjøperens agent hvis de leverer deg en kjøper. Hvis det er tilfelle, vil du bare spare halvparten av standardkommisjonen på 6%.

Du kan definitivt finne en kjøper uten agent for eiendommen din og betale null i provisjon, men dette er sjelden. Dessuten er det noen fordeler ved å betale en kjøpers agent. Siden du betaler dem, kan de hjelpe til med det avsluttende papirarbeidet.

Hvis du er bekymret for at deres lojalitet er hos kjøperen, må du huske at agenten fortsatt er bundet av en profesjonell etisk kodeks. og standarder for praksis. En legitim agent vil føre tilsyn med en rettferdig, rettferdig kontrakt for begge parter, enten de jobber for kjøperen eller selgeren.

Con: Potensielle juridiske problemer

Å selge deg selv betyr at du gjør alt arbeidet, og at du også aksepterer alt ansvaret. Hvis selgerinformasjonen din for eksempel ikke inneholder informasjon om et lekkende tak eller en kjeller, kan du finne deg selv i retten. Agenter er opplært til å fange disse feilene, eller i verste fall dekke ansvaret med deres feil- og unnlatelsesforsikring (E & O).

Hvis du ikke har en agent, har du ikke det sikkerhetsnettet.

Flatgebyr MLS kontra faste gebyrmeglere kontra faste gebyrmeglerier

Selv om ordene er like, er disse tre typene tjenester faktisk ganske forskjellige. La oss gå gjennom hva hver tjeneste tilbyr – og ikke tilbyr -.

Flatgebyr MLS

Som vi diskuterte ovenfor, vil et MLS-selskap med fast avgift oppgi eiendommen din på din lokale MLS. for en enkel fast avgift. Å komme på MLS øker eiendommens synlighet og lar lokale kjøpere og kjøperagenter vite at hjemmet ditt er på markedet.

Utover gjør de ikke mye. Noen selskaper tilbyr utvidede pakker som inkluderer hjelp til markedsføring, iscenesettelse og avslutning, men du må betale ekstra, og kostnadsbesparelsene begynner å avta etter nok oppsalg. For FSBO-selgere som virkelig ønsker å gjøre det alene, er det bare bein flat fee MLS-oppføringstjeneste det beste alternativet for minimalister som ønsker å spare.

Flat Fee Realtors

En flat fee realtor er en konvensjonell agent som jobber mot et fast gebyr i stedet for den tradisjonelle prosentvise provisjonen.Hvis du abonnerer på teorien om at prosentbasert provisjon sikrer maksimal innsats fra en agent, siden slutten deres øker sammen med salgsprisen, kan du være skeptisk til at en fast eiendomsmegler vil gi deg samme smell for pengene.

Men faste eiendomsmeglere er et legitimt alternativ, og deres ytelse er ofte på nivå med en konvensjonell agent.

Hvordan? Vel, de utgjør ofte i volum det de gir opp i individuell provisjon. Så hvis en god agent kan lukke et halvt dusin fast salg på samme tid som de kan avslutte et tradisjonelt provisjonssalg, kommer alle fremover; agenten tjener pengene sine, og klientene får en fullverdig agentopplevelse.

Flatgebyrmegling

En fast avgiftsmegling er et eiendomsselskap som hele forretningsmodellen er basert på å tilby en full serviceopplevelse mot et fast gebyr eller en lavere prosentandel. Disse selskapene fungerer ofte som henvisningstjenester, og forbinder lokale lokale agenter med forhåndsveterte potensielle kunder.

Bedrifter som Clever Real Estate tilbyr full serviceopplevelse med en eliteagent for bare $ 3000, for salg opp til $ 350 000, og bare 1% hvis de selger for mer enn det. Tatt i betraktning at 6% -provisjonen på et $ 300.000-hjem er $ 18.000, er appellen til disse meglerne tydelig: du får de samme tjenestene som noen som bruker en konvensjonell agent, mens du betaler MYE mindre.

Vil kjøperagenter unngå selge hjemmet mitt hvis jeg selger FSBO?

Selv om eiendommen din kommer til å bli litt mer arbeid for en kjøpers agent enn en konvensjonell notering, vil de fleste agenter ikke direkte unngå å vise eiendommen din til en potensiell kjøper bare fordi det er en fast avgift. På slutten av dagen ønsker en agent en fornøyd kjøper og en kommisjonssjekk, så hvis huset ditt passer bra for klienten, vil de sørge for at klienten ser det.

Det kan heller ikke være tydelig for en kjøpers agent som surfer på MLS at hjemmet ditt er en fast avgift. Agenter ser kommisjonen du tilbyr, men de ser ikke hva du har betalt – eller ikke betalt – en noteringsagent.

Agenter har ikke lenger monopol på oppføringsinformasjon; i disse dager begynner de fleste kjøpere å søke på nettsteder som Zillow, og kommer til agenten sin med en liste over eiendommer de vil se. Enhver kjøpers agent som nekter å vise et hus fordi det er en fast avgift, vil sannsynligvis miste kunden.

Dessuten kan en FSBO-selger ha nytte av å samarbeide med en kjøpers agent. En eiendomsmegler er bundet av etiske regler for å være ærlig og gjennomsiktig for begge parter i transaksjonen, og kan hjelpe til med å avslutte dokumentasjon. Hvis det ikke er noen agent involvert i salget, må du sannsynligvis betale en eiendomsadvokat for å gjennomgå kontrakten.

Hva er de beste MLS-selskapene med flat fee?

Når du har bestemt deg for å bruke et MLS-selskap med fast avgift, må du undersøke alternativene dine og undersøke omdømme. Her er noen anerkjente selskaper, sammen med deres faste avgiftsgruppevurderinger, for å hjelpe deg med å komme i gang med søket.

ISoldMyHouse.com

Denne landsomfattende MLS-henvisningstjenesten forbinder selgere lokale meglere og agenter som vil liste opp sitt hjem på MLS mot et fast gebyr.

Deres $ 299-pakke tilbyr seks måneder på MLS, syndikering til de største eiendomsnettstedene som Zillow, Trulia og Realtor.com, 6-10 bilder, ubegrensede listeendringer, dokumenter og videresending av kjøper. For $ 399 får selgeren en årsliste og opptil 25 bilder, sammen med alle de andre nevnte tjenestene.

Med en A + -vurdering fra Better Business Bureau ser ISoldMyHouse.com ut som en trygg, pålitelig alternativ.

Houzeo

Denne henvisningstjenesten for faste avgifter tilbyr en rekke pakker og et innovativt elektronisk dashbord for å administrere oppføringen, laste opp bilder og til og med signere MLS-kontrakter.

Pakken deres er priset til $ 99, $ 295 og $ 395, og tilbyr tre til seks måneders oppføringsbetingelser, opptil 24 bilder, syndikering til de største eiendomsnettstedene, og på det høyeste nivået føderale og statlige avsløringsskjemaer.

Houzeo har en rangering på 4,8 av 5 på Google, basert på 19 anmeldelser.

FSBO.com

Denne landsomfattende MLS-henvisningen tjenesten setter deg i kontakt med MLSmart Realty-meglere, eller lokale meglere, som får eiendommen din til den lokale MLS.

For deres standardpakke på $ 399,95, lar de deg bestemme kjøpers agentprovisjon, last opp ca. 20 bilder, og seks måneders oppføring blir automatisk fylt ut på de største eiendomsnettstedene. Selgere får også hageskilt, og kan avbryte oppføringen når som helst, selv om kansellering kan medføre et gebyr.

FSBO.com har en solid A + -vurdering fra Better Business Bureau.

Flatgebyr MLS-selskaper med underordnede anseelser

Selv om din individuelle opplevelse kan variere, har disse selskapene dårlige anmeldelser, og du bør være forsiktig med å gjøre forretninger med dem.

MLS My Home

Dette selskapet tilbyr en enkel $ 99-pakke, som inkluderer en seks måneders liste, seks bilder (selv om du kan laste opp flere mot en ekstra avgift) og en egen webside for oppføringen din.

De har imidlertid en F-vurdering fra Better Business Bureau, en 1-av-5-stjerneklassifisering på Yelp og en 2,5-av-5-stjerneklassifisering på Trustpilot. Kjøper pass opp!

Fizber

Denne faste MLS-henvisningstjenesten setter deg i kontakt med lokale meglere og agenter som vil vise ditt hjem på MLS mot et forhandlet gebyr. I motsetning til enkelte tjenester krever de at du tilbyr en kjøpers agentprovisjon. For $ 295 – $ 395 tilbyr de online hjemmevurderinger, skjemaer som kan lastes ned, og når du har lastet opp informasjonen din, blir oppføringen din live innen 24 timer.

De har imidlertid en middelmådig B-vurdering med Better Business Bureau, og bare 3,5 stjerner, av 5 mulige, på Trustpilot, basert på 82 anmeldelser.

Konklusjon

Du kan spare mye penger på å selge uten en agent, men du gir opp mer av din tid og energi. Bare husk å gjøre undersøkelser, dra nytte av kundeservicen hvis du har spørsmål, legg mye grundig vekt på oppføringen din – spesielt bildene – og vær forberedt på å forhandle med kjøperens agent.

Og husk – hvis du ikke klarer å selge huset ditt som en FSBO-selger, kan du alltid starte prosessen med en agent. Hvis du fremdeles er motvillig til å bruke en konvensjonell agent, og betaler en full provisjon på 6%, tilbyr fast avgiftsmegling Clever Real Estate en full serviceopplevelse med en lokal eliteagent for en lav, flat avgift på $ 3000, hvis ditt hjem selger for mindre enn $ 350.000. Det betyr at du får den beste agent markedet har å tilby, og du sparer tusenvis av dollar i prosessen. Det er virkelig det beste fra begge verdener.