Mange leger sliter med å finne et konvensjonelt pantelån som tilfredsstiller deres behov. Dette gjelder spesielt for nye leger som kan ha lav lønn under bosted, minimale besparelser og studielån som er gjennom taket. Avhengig av hvor mye gjeld du har påtatt deg (og om du har vært konsekvent i å betale), kan du også slite med en lavere kredittpoeng enn gjennomsnittet når du starter karrieren. Dette kan oversettes til høyere boliglånsrenter og høyere levetidsbetalinger.
Som et resultat unngår mange leger huseier før de er mer etablerte i karrieren. Imidlertid kan de følelsesmessige fordelene ved å eie et hjem noen ganger oppveie de økonomiske ulempene. Hvis du har slått deg ned i en jobb og et sted du er glad i, har en voksende familie og vil ha stabiliteten eller den følelsesmessige tryggheten ved huseier, kan det ikke være fornuftig å vente på å kjøpe.
Heldigvis er det et alternativ til et tradisjonelt, konvensjonelt pantelån. The Physician Mortgage er en unik type boliglån spesielt for medisinske fagpersoner. Dette pantelånet kan hjelpe nye leger med å låse lave renter, unngå en kolossal forskuddsbetaling og redusere det totale beløpet de må betale i løpet av lånets løpetid. Klar til å lære mer? La oss dykke inn.
Hva er et pantelån?
Et legelån er et huseiers lån som bare er tilgjengelig for kvalifiserte medisinske fagpersoner. Det er færre restriksjoner enn du kan finne ved konvensjonelle pantelån, fordi de i stor grad er avhengige av den beregnede fremtidige inntekten for leger. For nyere leger er dette et attraktivt konsept.
Som innbygger eller stipendiat er lønnen din betydelig lavere enn den vil være de neste årene som oppmøter. I noen tilfeller vil långivere til og med godta et tilbud på ansettelser som bevis på inntekt. Dette kan dramatisk påvirke den totale gjeldsgraden i øynene til en pantelåner, spesielt når du starter karrieren.
Hva er fordelene med et pantelån?
Legelån har en vaskeliste over fordeler. La oss gå gjennom noen av de viktigste fordelene du kan forvente når du søker etter et pantelån som tilfredsstiller dine behov.
Forskuddsbetaling
Når du søker om et konvensjonelt pantelån, må du sette minst 20% av den totale kjøpesummen ned for å unngå PMI (Private Mortgage Insurance). PMI er en månedlig premie som er knyttet til den totale pantelånet ditt, som er ment å beskytte långiveren din i tilfelle du ikke kan foreta innbetalinger. Hvis du har en lav forskuddsbetaling, kan du bli sett på som en «risikabel» låntaker. I disse tilfellene er PMI du betaler en slags forsikring til utlåneren din om at de blir dekket hvis du misligholder.
Med et legelån overgår du imidlertid PMI helt, selv med en minimal forskuddsbetaling. Faktisk krever mange legelån ikke en forskuddsbetaling i det hele tatt. Du kan sette $ 0 ned og likevel låse i en lav rente rate og hopp over PMI – ikke en dårlig avtale! Hvis du kan, vil du selvfølgelig fortsatt redusere den totale månedlige betalingen og renten du betaler i løpet av lånets løpetid, hvis du kan.
Gjeld til Inntekt (DTI) Ratio
Når du låner et konvensjonelt boliglån, vil de ofte kreve et DTI-forhold på 43% eller mindre. Hvis du sitter på med heftige medisinskolelån, kan det være som om du holder deg innenfor den prosentandelen en fjern drøm. Imidlertid anser legelån ikke at hele studielånet ditt er en del av gjeldsbeløpet de bruker til å beregne din DTI.
Tha Det er riktig – et legelån teller bare den totale månedlige betalingen du betaler gjennom en inntektsstyrt tilbakebetalingsplan (IDR) som en del av din totale DTI. Så hvis den månedlige betalingen mot lånene dine er relativt lav på grunn av lavere startlønn når du søker om pantelån, vil den totale DTI-verdien din være betydelig lavere enn hvis du skulle bruke hele lånets verdi som en del av beregningen.
Lånegrenser
Gjennom konvensjonelle pantelån er det høyeste du kan låne for et «jumbo» -lån mellom $ 500 000 og $ 800 000, avhengig av hvor du bor. Legelån har ikke det samme lånetak, som kan gi mer fleksibilitet for leger og deres familier. Husk imidlertid at bare fordi du kan låne mer enn du ville være i stand til gjennom et konvensjonelt lån, betyr det ikke at du burde. innenfor (eller under) deres virkemidler for å maksimere lønnen.
Renter
En nylig studie viste at legelånerenten er på nivå med konvensjonelle jumbo-renter. Dette er imidlertid ikke Det er ikke alltid tilfelle. Renten din vil fortsatt i stor grad avhenge av din unike økonomiske situasjon. Det kan være nyttig å se på en legekalkulator for å få en ide om hva du kan forvente.
Hva er Ulempene med et legelån?
Et pantelån kan høres ut som et best-case-scenario, spesielt hvis du er en relativt ny lege som ønsker å kjøpe et hjem til familien din. Det er imidlertid noen ulemper som kan påvirke hvorvidt du bestemmer deg for å ta et legelån for din hjemkjøpsreise.
Renter
Med et konvensjonelt pantelån kan du velg ofte en fast boliglånsrente som gjør det lettere å forutse boliglånskostnadene i løpet av lånet ditt. Et legelån vil derimot vanligvis komme med en variabel rente. Variable priser kan være økonomisk farlige, spesielt hvis du planlegger å bo i hjemmet på lang sikt.
Variable renter øker ofte over tid, noe som kan bety at du ender med å betale mer i løpet av lånets løpetid. Du har alltid muligheten til å refinansiere i fremtiden, men variable priser kan være luskede. Den månedlige betalingen din kan sakte øke uten at du legger merke til det, og når du tenker å refinansiere, har du allerede betalt for mye.
En annen ulempe ved legerentene er at de ofte er høyere enn konvensjonelle pantelån. Noen konvensjonelle pantelån har en rente på 2,75% eller lavere, og mange legelån kan sitte nærmere 3,00% eller høyere (priser per 1/2021), avhengig av din unike økonomiske situasjon. Selv om forskjellen kan virke minimal, må du huske at selv en liten renteforskjell kan ha stor innvirkning over tid.
Begrensninger for primærboligtyper
Noen långivere tillater ikke at du tar opp et pantelån på en leilighet som din primære bolig. Tilsvarende har de grenser for utleieboliger og fritidsboliger. Disse typer boliger er ofte forbundet med høyere risiko, og långivere setter begrensninger på plass tilsvarende.
Hvem kvalifiserer for et pantelån?
For å kvalifisere for legelån må du vanligvis være en av følgende:
-
Residens
-
Medarbeider eller behandlende lege (7-10 år fra medisinstudiet)
-
Tannlege eller veterinær
Du trenger også:
-
En grad eller bevis på utdanning
-
Signert kontrakt som indikerer fremtidig lønn
-
En god kredittpoeng (ofte 700 eller høyere)
-
Utsatt studielån
-
DTI-forhold på 45% eller mindre (ikke inkludert hele studielånbeløpet)
Hver långiver vil ha litt forskjellige krav. Sørg for at du handler rundt for å se om du oppfyller kravene til forskjellige långivere.
Hva er de månedlige kostnadene for et pantelån?
Den totale månedlige pantelånet ditt vil bestå av flere faktorer:
-
Rektor
-
Renter
-
Skatt og forsikring
-
HOA-avgifter (hvis aktuelt)
Rektor: Dette er det totale beløpet du har tegnet for pantelånet eller kjøpesummen for ditt hjem. En prosentandel av den totale boliglånsbetalingen går mot pantelånet hver måned. Å betale ned rektor bør være ditt primære mål. Jo raskere du kan betale av rektor, jo mindre betaler du i total rente.
Rente: Avhengig av boliglånsrenten, betaler du en prosentandel av renter i løpet av lånets løpetid. Jo lenger du betaler på pantelånet ditt, jo mindre renter du skylder fordi det totale hovedbeløpet på pantelånet sakte synker.
Skatt og forsikring: Huseierens forsikring og eiendomsskatt blir innregnet i den totale månedlige pantelånet ditt. Dette er referert til som sperring, men du kan også betale disse varene separat. Bare vær sikker på at du sparer for disse regningene, siden de vil være større. Vær oppmerksom på at dette tallet kan svinge fra år til år!
HOA-avgifter: Avhengig av hvor du kjøper, kan du betale HOA-avgifter som en månedlig betaling. Disse vil ikke være en del av pantelånet ditt, men det er noe du må huske på som en del av de totale boligkostnadene dine!
Hvor kan du finne et lege-pantelån? er en rekke långivere i alle stater som tilbyr lege pantelån. For mer informasjon om eiendomsmeglere og långivere, sjekk ut ressurssiden fra The White Coat Investor for en tilstandsstat for sammenbrudd og legen i brann.
Er et legelån riktig for deg?
For mange unge leger virker et legelån attraktivt. De gjør det effektivt mulig å kjøpe et hjem til tross for høy studielångjeld og lav startlønn. Imidlertid, bare fordi du kan ta et pantelån, betyr det ikke nødvendigvis at du skal. For mange nye leger kan det fortsette å leie og leve under deres midler hjelpe dem med å øke sparingen og nettoverdien på lang sikt. Leie har flere fordeler, inkludert:
-
Plasseringsfleksibilitet. Når du først kommer i gang i karrieren din, vet du ikke hvor du bor om 1-5 år.Leie gjør det spesielt lettere å flytte for avanserte karrieremuligheter.
-
Lavere ansvar. Som ny lege vil ditt primære fokus være å øke karrieren din. Det siste du trenger er unødvendig ansvar, distraksjon eller utgift. Å eie et hus betyr ansvaret og kostnadene ved vedlikehold og reparasjoner, og distraksjonen av løpende vedlikehold. Leie betyr at store reparasjoner dekkes av utleieren din, og i noen tilfeller dekkes også landskapsarbeid og estetisk vedlikehold.
-
Kontantstrøm. Et legelån med justerbar rente kan gjøre det utfordrende å budsjettere med månedlig kontantstrøm når boliglånet ditt endres. Leie betyr en jevn betaling som gjør budsjettering og kontantstrømstrategi mye enklere.
Bonusressurser: Hvilke problemer bør jeg vurdere når jeg kjøper en arbeidsflyt hjemme. Den virkelige livslånet fra Physician on FIRE.
Dessverre er beslutningen om å leie eller kjøpe vanligvis ikke så kutt og tørr som å velge det beste økonomiske alternativet. Huseier er en følelsesmessig markør for suksess, og for mange mennesker er den følelsesmessige tryggheten den gir verdt de økonomiske kostnadene.
Hvis du vurderer å kjøpe et hjem med et pantelån, spesielt som en ny medisinsk fagperson, bør du snakke med din økonomiske planlegger og pantemegler for å veie alle alternativene dine. Sammen kan du avgjøre om huseier passer inn i den langsiktige økonomiske strategien din – og hvilket pantelån som er mest fornuftig gitt dine unike økonomiske behov. ? Ta en titt på gratis eBok, A Doctor’s Prescription to Comprehensive Financial Wellness.
Skrevet av Chad Chubb, CFP®, CSLP®