De fleste begynner ikke med den hensikt å kjøpe et hus som er til salgs av eieren (FSBO), men disse eiendommene dukker opp regelmessig i eiendomsmarkedet. Bør du følge opp disse egenskapene eller holde unna? Her er hva du må huske på hvis du vurderer å kjøpe et hus til salgs av eieren.
Trenger du en agent?
Selgeren ønsker selvsagt ikke å ansette en noteringsagent, men mange huseiere er villige til å betale en kjøpers agent. Hvis du allerede har en agent, kan de kontakte kjøperen på dine vegne. Hvis du ikke har en ennå, bør du vurdere å finne en som er villig til å påta seg jobben.
Kjøpers agenter er ikke alltid glade for å jobbe med FSBO uten en noteringsagent fordi de ikke vil ha ansvaret, og det kan bety mer arbeid for ikke nødvendigvis mer penger. Når bare en agent er involvert, ender den personen ofte opp med å gjøre begge sider.
Når det gjelder dine behov, kan det være svært nyttig å ha en agent gjennom hele prosessen, og selgeren betaler vanligvis agentens provisjon, så det er ingen grunn til ikke å jobbe med noen. Hvorfor gå alene hvis du ikke trenger å?
Skrive kjøpekontrakten
En kjøpekontrakt fastslår vilkårene for salget mellom deg og selgeren. Hvis du ikke er komfortabel med å skrive en selv, og du ikke vil hente hjelp fra en agent, kan du ringe en eiendomsadvokat for å håndtere det aspektet av transaksjonen for deg. Du bør faktisk ha en advokat som venter i vingene for å forsikre deg om at transaksjonen gjennomføres lovlig og at alle rettighetene dine er beskyttet.
Mange advokater vil utarbeide et kjøpstilbud og andre dokumenter mot et rimelig gebyr, og det er vanligvis penger brukt. Du kan også finne kjøpekontrakter for eiendom på nettet, men det kan være bedre å ansette en profesjonell hvis du ikke har ekspertisen til å fylle ut skjemaene riktig.
Hvis du bestemmer deg for å ta vare på dokumenter selv, må du huske følgende råd.
Tilbud mindre enn listepris
På den måten kan forhandlinger bare gå opp. Hvis du starter for høyt, kan du ikke komme ned igjen. Det kan også hjelpe å spikre på forhånd om listeprisen er rimelig eller en rørdrøm. Sjekk hvilke sammenlignbare eiendommer i området som selges for og vær forberedt på å forhandle.
Skriv inn uforutsetninger
Ha en vei ut av transaksjonen hvis du finner fysiske mangler på eiendommen som selgeren ikke vil fikse, eller hvis lånet ditt er ikke godkjent, blant annet. Noen vanlige tilfeldigheter inkluderer tilfredsstillende vurdering av boligen, lånegodkjenning, tilfredsstillende boliginspeksjon og skadedyrinspeksjon, tydelig tittel fra selger, godkjenning av selgers opplysninger og forsikring. blir ugyldig hvis du har tatt med de riktige beredskapsklausulene.
Gi ikke ditt innskudd til selgeren
Gi ditt alvorlige innskudd ( pengene du sender inn med kjøpstilbudet) til en tredjepart for å holde for deg, for eksempel en tittel eller et depotfirma. Normalt vil noteringsagenten plassere den i sperret kontoen for oppbevaring. Du vil ikke at det skal gå inn på selgerens brukskonto. Hva om selgeren bruker det og avtalen faller gjennom på grunn av en av disse beredskapsklausulene? Eller hva om de nekter å returnere det til deg? Du ville være ute av pengene, i det minste til du tar dem for retten.
Bestem hvem som betaler for hva
Hvem betaler for hvilke gebyrer som er omsettelige Finn ut hvem som skal betale for overføringsskatt, deponering og tittelgebyr. Hvis du er en utmerket forhandler, desto bedre. Du kan nok ta vare på dette på egen hånd. På samme måte kan du bruke forholdsmessige fordeler til din fordel. Finn ut om en gitt prosess vil være til din fordel.
For eksempel er den ubrukte delen av eiendomsskatten vanligvis en tilbakebetaling til selgeren hvis de blir betalt på forhånd av salget. I dette tilfellet vil du kanskje be om ingen forholdsmessige forhold. Men hvis skatten blir betalt etterskuddsvis, vil selgeren kreditere deg, så du vil ha forholdsmessige forhold.
Når vil du ta besittelse?
Angi når selgeren skal gi deg nøklene slik at du kan ta eiendommen i eie. Det er akseptabelt i noen deler av landet å forvente besittelse dagen den stenges. I andre områder gis besittelsen dagen etter stengingen for å gi selgeren tid til å flytte. Det er heller ikke uhørt for selgeren. å ha flytteproblemer, spesielt hvis avtalen kom raskt sammen. Vurder om du er villig til å la selgeren leie av deg i en periode etter stenging.
Om hjemmetilsynet
Få alltid et hjem inspeksjon av en hederlig boliginspektør. For mange tilbud går sørover når en dårlig hjemmeinspektør er involvert.Be om legitimasjon og spør inspektøren om de tilhører en forening, og følg deretter opp begge for å bekrefte.
Du har noen få muligheter hvis det oppdages store problemer med inspeksjonen. Du kan be selgeren om å:
- Løs problemet, men husk at det ikke kreves at de ansetter den beste entreprenøren som er tilgjengelig, eller sørger for en kvalitetsjobb er gjort.
- Kreditt deg pengene til å ansette din egen entreprenør etter stenging. Dette beløpet vil gjelde for stengekostnadene dine. Men uansett hva du gjør, ikke oppgi i et tillegg at kreditten er for reparasjoner.
- Reduser salgsprisen, vanligvis med et beløp som tilsvarer forventet kostnad for reparasjonene.
Noen kjøpere mener det ikke er verdt de ekstra pengene å kjøpe tittelforsikring, men det gjør en smart kjøper alltid. Kostnadene for å løse tittelproblemer eller tvistelempelser kan være enorme sammenlignet med øre det koster å kjøpe forsikring.
Noen myter om FSBO-tilbud
Det er noen misforståelser om å kjøpe et hus til salgs av en eier. Her er vanlige myter og hvorfor de » er galt.
- FSBO-er er ikke seriøse selgere: Dette stemmer ikke. Et lite mindretall kan teste ut vannet, men de fleste vil absolutt selge hjemmene sine.
- FSBO-er er ikke fleksible på pris: Noen kjøpere tror FSBO-er ikke ansetter agenter fordi de ikke har råd til og at de trenger å ta hver krone ut av avtalen, så de ikke vinner på pris. Men ifølge studier fra National Association of Realtors, får de fleste for salg av eiere faktisk mindre for hjemmene sine enn de som lister opp med en eiendomsmegler. FSBO-er er vanligvis villige til å forhandle, men de er kanskje ikke så gode på det hvis de ikke gjør det for å leve.
- For salg av eiere skjuler det faktiske fakta: FSBO er bundet av de samme lovene som styrer de som er representert av en eiendomsmegler. Disse selgerne må gi kjøperne føderale – og offentliggjorte avsløringer, hvis noen, inkludert avsløring av relevante vesentlige fakta.
- Du trenger ikke å bli forhåndsgodkjent for pantelån: Dette er nyttig enten du kjøper en FSBO eller skal en mer tradisjonell rute. Det er kanskje ikke nødvendig, men det hjelper deg med å definere prisklassen din, og alle selgere vil sette pris på å vite at du allerede er godkjent for å fortsette.
Husk, søk juridiske og skattemessige råd hvis du har spørsmål. Det er litt risikabelt å kjøpe en FSBO når selgerne ikke har erfaring med å selge boliger, men hvis du samarbeider med en agent og / eller en advokat for å sikre at alt er lovlig, er du i god posisjon til å komme videre .