Mnożnik czynszu brutto (GRM) w odniesieniu do wielorodzinnych mieszkań wielorodzinnych
Mnożnik czynszu brutto nieruchomości, czyli GRM, jest jednym z najlepszych sposobów szybkiego obliczenia rentowności w porównaniu z podobnymi nieruchomościami na tym samym rynku nieruchomości. Innym wariantem GRM jest mnożnik dochodu brutto (GIM), który jest używany, gdy obliczenia obejmują również inne źródła dochodu, takie jak automaty sprzedające lub pralki na monety.
Jaka jest formuła mnożnika czynszu brutto?
Wzór do obliczenia GRM to:
Mnożnik czynszu brutto = Cena nieruchomości / Dochód z wynajmu brutto
Na przykład, jeśli nieruchomość jest sprzedawana za 2 000 000 USD i przynosi dochód brutto z najmu w wysokości 320 000 USD, GRM będzie wyglądać następująco:
2 000 000 USD / 320 000 USD = 6,25
Co w praktyce oznacza mnożnik czynszu brutto?
W powyższym przykładzie ustaliliśmy, że właściwość będzie miała GRM 6,25. Bez kontekstu to praktycznie nic. Gdybyśmy jednak dowiedzieli się, że większość innych podobnych nieruchomości w okolicy ma GRM 8-9, fakt, że przedmiotowa nieruchomość ma GRM 6,25 może uczynić z niej opłacalną inwestycję.
GRM można również wykorzystać do oszacowania wartości nieruchomości przynoszącej dochód, gdy jej wartość nie jest znana. Na przykład, jeśli wiemy, że nieruchomość generuje około 100 000 USD dochodu rocznie, a średni GRM podobnych nieruchomości na tym obszarze wynosi około 7, możemy pomnożyć te dwa (100 000 USD * 7), aby uzyskać szacunkową wartość nieruchomości na 700 000 USD. Chociaż w żadnym wypadku nie jest to dokładne wyliczenie, może dostarczyć wykonalnego oszacowania dla inwestora w nieruchomości do wykorzystania podczas porównywania różnych nieruchomości.
Wreszcie, jeśli wiesz, jaka jest wartość nieruchomości i znasz średni GRM dla nieruchomości w okolicy, możesz użyć wzoru mnożnika czynszu brutto, obliczyć przewidywany czynsz za nieruchomość. Na przykład, jeśli wartość nieruchomości wynosi 850 000 USD, a średni GRM na tym obszarze wynosi 8, możesz podzielić wartość nieruchomości przez średni GRM powierzchni, aby określić oczekiwany dochód z najmu.
850 000 USD / 8 = 106 250 USD
Wykonując to obliczenie, otrzymujemy kwotę 106 250 USD. Jeśli rzeczywisty dochód z wynajmu nieruchomości znacznie go przekracza, prawdopodobnie będzie to dobra inwestycja, a jeśli jest znacznie niższa, nie jest to dobra inwestycja – lub przynajmniej jest mniej opłacalna niż inne podobne nieruchomości w okolicy.
Oceniając nieruchomość pod kątem jej przydatności do pożyczki wielorodzinnej, pożyczkodawcy przyjrzą się jej GRM w porównaniu z podobnymi lokalnymi nieruchomościami w w celu określenia szansy, że pożyczkobiorca będzie w stanie skutecznie spłacić swoją pożyczkę.
Mnożnik czynszu brutto a stopa kapitalizacji
Mnożnik czynszu brutto jest często porównywany i porównywany z podobnym wskaźnikiem wyceny nieruchomości znanym jako stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji. Stopę kapitalizacji nieruchomości oblicza się, biorąc jej dochód operacyjny netto (NOI) i dzieląc go przez aktualna wartość rynkowa nieruchomości W przeciwieństwie do GRM, stopa kapitalizacji uwzględnia wolne miejsca pracy i koszty operacyjne, co daje potencjał zdecydowanie bardziej dokładne niż GRM. Jednak przy próbie szybkiego oszacowania i porównania rentowności wielu nieruchomości inwestorzy mogą nie mieć pod ręką szczegółowych informacji o obłożeniu lub wydatkach, co może uczynić GRM skuteczniejszą metodą szybkiej oceny nieruchomości inwestycyjnych.