Jeśli zmagałeś się ze spłatą kredytu hipotecznego i wyczerpałeś wyrozumiałość lub inne opcje ulgi, możesz znaleźć się w obliczu egzekucji. Oto, co możesz zrobić, aby to powstrzymać.
Dlaczego jestem wykluczony?
Wykluczenie jest na ogół ostatnią deską ratunku dla właścicieli domów, którzy mieli trudności ze spłatą kredytu hipotecznego i mogli już mieć refinansowali do niższej stopy procentowej, skorzystali z programu modyfikacji pożyczki lub rozważali krótką sprzedaż lub akt zamiast wykluczenia.
Właściciele domów, którzy doświadczyli straty lub spadku dochodów – lub znacznie zwiększyli koszty życia z kiedy pierwotnie kupili swój dom – może być w niebezpieczeństwie, mówi Jackie Boies, starszy dyrektor ds. nieruchomości i usług upadłościowych w Money Management International, organizacji non-profit zajmującej się doradztwem w zakresie zadłużenia z siedzibą w Sugar Land w Teksasie.
Oto kilka oznak, że według Boiesa możesz nie być w stanie sobie pozwolić na kredyt hipoteczny:
- Od dłuższego czasu zmagałeś się ze spłatą kredytu hipotecznego.
- Twoja utrata dochodów nie jest krótkotrwała.
- Wyczerpałeś wszystkie swoje awaryjne oszczędności.
- Twoje kredyt hipoteczny stanowi więcej niż 30 procent Twojego obecnego dochodu i nie spodziewasz się, że jego dochód wkrótce wzrośnie.
- Nie możesz sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego, nawet jeśli został on zmodyfikowany lub zmniejszony.
- Masz podwodny kredyt hipoteczny, co oznacza, że jesteś winien swojemu domowi więcej, niż jest wart.
Właściciele domów często znajdują swoje domy jako wykluczone, jeśli zalegają z płatnościami i nie nawiązał kontaktu z pożyczkodawcą, mówi Greg McBride, główny analityk finansowy w Bankrate.
„Opcje maleją wraz z upływem czasu” – mówi McBride. „Im wcześniej możesz się przed nim wydostać, tym więcej czasu ty i pożyczkodawca będziecie musieli pracować nad innymi opcjami”.
Jak zatrzymać egzekucję
Jeśli proces wykluczenia McBride mówi, że powstrzymanie go może być trudne, ale nie niemożliwe. W idealnym przypadku wyrozumiałość może kupić właścicielowi domu cenny czas na odzyskanie równowagi finansowej przed wznowieniem miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Po okresie zwłoki, jeśli dochody gospodarstwa domowego niższy niż wcześniej, a spłaty kredytu hipotecznego są zbyt duże, aby sobie z nimi poradzić, porozmawiaj z pożyczkodawcą o modyfikacji pożyczki, która może skorygować okres pożyczki, obniżyć oprocentowanie lub zmienić rodzaj pożyczki.
„Jeśli to nie jest wykonalne, to może nadszedł czas, aby rozważyć sprzedaż domu i jego redukcję do czegoś bardziej odpowiedniego dla nowego, zmniejszonego poziomu dochodów gospodarstwa domowego” – mówi McBride.
W zależności od posiadanej pożyczki inne opcje mogą obejmować akt zastępujący wykluczenie, krótką sprzedaż lub nadrobienie zaległej płatności w okresie przed zamknięciem. Pamiętaj, że pożyczkodawca generalnie musi zgodzić się na tego rodzaju ustalenia, zanim będziesz mógł kontynuować.
- Podczas wstępnego zamknięcia domu, gdy dom znajduje się na najwcześniejszym etapie procesu przejęcia, możesz być w stanie zapłacić nieodebrane spłaty kredytu hipotecznego, aby zatrzymać proces.
- Akt zastępujący przejęcie jest wtedy, gdy ty i twój pożyczkodawca zgadzacie się przenieść tytuł domu do pożyczkodawcy. W takim przypadku nie jesteś już zobowiązany do spłaty kredytu hipotecznego. Akt zastępczy może być potencjalnie mniej szkodliwy dla twojego kredytu w porównaniu z przejęciem.
- Krótka sprzedaż ma miejsce wtedy, gdy sprzedajesz swój dom za kwotę niższą od kwoty należnej z tytułu kredytu hipotecznego, a pożyczkodawca otrzymuje wpływy z sprzedaż i wybaczenie różnicy w wielu przypadkach. Podobnie jak akt zastępczy, krótka sprzedaż może mniej zaszkodzić Twojemu raportowi kredytowemu.
Zgłoszenie upadłości może również powstrzymać egzekucję, ale ma daleko idące konsekwencje i ostatecznie Boies mówi, że będą musieli płacić regularną spłatę kredytu hipotecznego.
Konkluzja
Najlepszym scenariuszem jest całkowite uniknięcie egzekucji, więc już jeśli to możliwe, skontaktuj się z pożyczkodawcą i wyjaśnij swoją sytuację finansową.
„Istnieje wiele opcji ulg w płatnościach dostępnych na skalę, jakiej nigdy wcześniej nie widzieliśmy z powodu COVID, ale musisz podnieść rękę i poproś o to ”, mówi McBride.
Rozważ konsultację z doradcą mieszkaniowym, który może być w stanie uczestniczyć w telekonferencji z pożyczkodawcą, aby omówić jego zalecenia, wyjaśnia Boies. Porady dotyczące zapobiegania wykluczeniu są bezpłatne w większości agencji mieszkaniowych zatwierdzonych przez HUD.
„Twoje opcje będą się różnić w zależności od rodzaju posiadanego kredytu hipotecznego i stanu, w którym mieszkasz” – mówi Boies. „Otrzymasz informacje na temat wszystkich dostępnych opcji, a Twój doradca zaleci zasoby i usługi, które przyniosą Ci największe korzyści”.
Największym błędem właścicieli domów jest włożenie „głowy w piasek” zamiast zwracać się do pożyczkodawcy.
„Nadzieja nie jest strategią” – mówi McBride. „Teraz bardziej niż kiedykolwiek bycie proaktywnym się opłaca.”
Obraz wyróżniony autorstwa Anatolija Lukicha z dnia.
Więcej informacji:
- Uzyskanie kredytu hipotecznego po upadłości: co należy wiedzieć
- Jak refinansować podwodny kredyt hipoteczny
- Opcje ulgi hipotecznej: refinansowanie a modyfikacja kredytu