Nie wszystkie umowy leasingu nieruchomości komercyjnych są takie same. Istnieje kilka rodzajów leasingu komercyjnego: najem brutto, leasing netto, leasing procentowy i wiele innych. Każda dzierżawa ma inne wymagania, oczekiwania i opłaty. Niektóre obejmują koszty utrzymania wspólnych obszarów. Ale jakie są te opłaty i co oznaczają one dla najemców?
Rodzaje najmu komercyjnego
Właściciele zazwyczaj określają szczegółowe warunki najmu komercyjnego. Dzierżawa brutto zwykle pokrywa wszystkie wydatki (z wyjątkami) i zwykle kosztuje więcej miesięcznie.
Dzierżawy procentowe są powszechne w przypadku właścicieli obiektów handlowych i wymagają od najemców płacenia właścicielowi procentu zysków. W ramach tych procentowych umów najmu właściciele mogą uwzględniać opłaty za utrzymanie powierzchni wspólnych, które omówimy szczegółowo poniżej.
Wiele kompleksów biurowych, w tym nieruchomości biurowe, medyczne, przemysłowe i inne nieruchomości komercyjne, jest zwykle objęte umową netto najmu. W umowie dzierżawy netto najemcy płacą ustalony miesięczny czynsz wraz ze zwykłymi kosztami na pokrycie rutynowych operacji budowlanych, konserwacji i użytkowania nieruchomości. Koszty związane z leasingiem netto obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości i koszty utrzymania powierzchni wspólnych.
Koszty związane z leasingiem netto obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenie mienia i koszty utrzymania obszaru wspólnego.
Jakie są koszty utrzymania obszaru wspólnego?
Koszty utrzymania obszaru wspólnego, często skracane do CAM, są głównym elementem każdego leasingu komercyjnego. Opłaty te obejmują koszty i utrzymanie wszelkich wspólnych obszarów znajdujących się na nieruchomości. W parkach handlowych obszary te obejmują miejsca spotkań, przestrzenie zewnętrzne, kształtowanie krajobrazu i parkingi. Budynki biurowe używają opłat CAM do utrzymywania lobby, wind, wspólnych sal konferencyjnych, łazienek i innych kosztów konserwacji lub renowacji budynku.
Niektóre Właściciele mogą odnosić się do opłat CAM jako opłat za czynnik obciążenia. W przypadku dzierżawy Triple Net Lease (NNN) opłaty CAM stanowią jedną trzecią tej trójki (wraz z podatkami i ubezpieczeniem). Podczas gdy dwa ostatnie czynniki są dość standardowe i przewidywalne, opłaty CAM mogą się zmieniać z miesiąca na miesiąc i z sezonu na sezon.
Koszty CAM pozwalają właścicielowi przenieść koszty utrzymania na najemców (określane również jako przez ”). W rezultacie, najemca, pokryjesz określone wydatki poniesione przez właściciela i zarządcę nieruchomości. Typowe opłaty CAM obejmują wydatki, takie jak usługi sprzątania, drobne naprawy budynków, kształtowanie krajobrazu, odśnieżanie i inne związane z utrzymaniem wydatki na zasadzie proporcjonalnej (proporcjonalnej).
Na przykład, jeśli w nieruchomości komercyjnej jest dziesięciu najemców, wszyscy najemcy płacą część całkowitych kosztów zagospodarowania terenu. W wielu przypadkach właściciele określić część CAM płaci każdy najemca na podstawie powierzchni zajmowanej przez każdego najemcę. Oznacza to, że najemca zajmujący kilka pięter zapłaci wyższy procent CAM niż firma, która wynajmuje tylko część jednego piętra.
W zależności od warunków najmu, te nantowie mogą płacić stałe lub zmienne opłaty CAM. Najemcy mogą płacić te opłaty CAM w różnych odstępach czasu – miesięcznie, kwartalnie lub nawet rocznie, w zależności od umowy najmu.
Podczas negocjowania umowy najmu powierzchni biurowej weź pod uwagę te 7 elementów konserwacji powierzchni wspólnych
Przed wynajęciem powierzchni komercyjnej powinieneś zdawać sobie sprawę z typowych kosztów CAM, które możesz ponieść. W tym artykule przyjrzymy się siedmiu kwestiom związanym z utrzymaniem powierzchni wspólnych, które należy wziąć pod uwagę podczas negocjowania umowy najmu biura komercyjnego.
Poprawa kapitału
Każda nieruchomość wymaga okresowych aktualizacji i renowacji. Mogą to być drobne ulepszenia, takie jak poprawki kosmetyczne lub drobne naprawy. W innych przypadkach właściciele mogą podejmować duże projekty obejmujące znaczące ulepszenia nieruchomości. Właściciele dokonują tych ulepszeń, aby zwiększyć wartość nieruchomości lub przedłużyć jej żywotność. Jeśli wynajmujący uwzględni ten wydatek w CAM, możesz oczekiwać, że zapłacisz swoją część wszelkich projektów poprawy kapitału.
Jednak niektórzy najemcy będą argumentować, że nie powinni płacić za projekty, które nie przyniosą korzyści je bezpośrednio. Na przykład te ulepszenia obejmują nowe systemy HVAC, ulepszenia dachu lub ulepszenia dostępności. Chociaż niektóre z tych ulepszeń przyniosą bezpośrednie korzyści Twojej firmie, inne mogą nie.
Aby uniknąć nieporozumień lub nieoczekiwanych opłat, bardzo ważne jest, aby uzyskać jak największą jasność od wynajmującego na temat ulepszeń kapitałowych. Zwykle możesz negocjować koszty CAM, usuwając odpowiedzialność za pomoc w finansowaniu renowacji budynków.
Usługi dozorcze
Najemcy komercyjni oczekują, że wspólne obszary nieruchomości będą regularnie sprzątane. Właściciele nieruchomości komercyjnych mają zazwyczaj własny personel sprzątający na podstawie umowy z firmą sprzątającą.W związku z tym każdy najemca musi również zapłacić część opłat za sprzątanie. Opłata ta może również obejmować koszt materiałów do sprzątania.
Usługi bezpieczeństwa
Ponieważ posiadanie bezpiecznego obiektu ma kluczowe znaczenie dla ochrony firm i ich sprzętu, usługi bezpieczeństwa są częścią CAM. Systemy alarmowe, personel ochrony na miejscu, ochrona nocna, a także systemy wykrywania ognia i dymu są częścią ochrony mienia. Ponieważ najemcy nieruchomości komercyjnej dzielą się tymi usługami, zwykle dzielą się również kosztami.
Systemy
Wykorzystanie oświetlenia, hydrauliki, okablowania elektrycznego, HVAC i innych systemów w obszarach wspólnych takie jak hole, toalety i windy są wspólne dla wszystkich najemców. Zatem te koszty są również dzielone przez najemców. Przeglądając umowę najmu, zapytaj o swój udział w tych kosztach. Zazwyczaj Twój udział będzie zależał od wynajmowanej powierzchni. Najemcy, którzy zajmują najwięcej powierzchni, często pokrywają największą część tych kosztów.
Opłaty za zarządzanie
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi wymaga dużo czasu i wysiłku. Dlatego zamiast samodzielnie zarządzać nieruchomościami komercyjnymi, wielu właścicieli zawiera umowy z firmami zarządzającymi nieruchomościami. Firmy te świadczą szeroki zakres usług, w tym leasing, operacje budowlane, komunikację z najemcami, zarządzanie budową, konserwację obiektów, sprawozdawczość dla interesariuszy, usługi finansowe i inne usługi, które mają bezpośredni wpływ zarówno na właściciela, jak i na najemców. Jeśli wynajmujący korzysta z usługi zarządzania nieruchomością, prawdopodobnie Ty i inni najemcy podzielicie się tym kosztem.
Parkingi
Niezależnie od budynku komercyjnego, najemcy zwykle dzielą się kosztami parkingów . Nieruchomość może mieć tylko parking naziemny lub może mieć parking. Tak czy inaczej, koszty związane z utrzymaniem parkingów i garaży, remontami projektów i personelem parkingowym są zwykle uwzględnione w opłatach CAM.
Administracyjne & Opłaty za konserwację
Chociaż wielu właścicieli może szczegółowo przedstawiać opłaty CAM, niektórzy mogą podawać jedynie ogólną „Opłata administracyjną” lub „Opłata za utrzymanie”. Jeśli umowa najmu nie określa wyraźnie konkretnych opłat, poproś właściciela o wyjaśnienie. Twoje opłaty CAM mogą pokrywać takie rzeczy, jak pozwolenia, wszelkie koszty prawne, reklamy, oznakowanie lub wydatki ogólne. Nie powinieneś płacić za wydatki, takie jak opłaty za zgłoszenie podatku dochodowego właściciela, koszty związane z pobieraniem czynszu lub inne usługi, które przynoszą korzyści właścicielowi (właścicielom).
Jeśli Twój CAM uwzględnia te opłaty, poproś o renegocjację niniejszych warunków. Eksperci ds. Usług najemców w CXRE mogą pomóc Ci wynegocjować uczciwą umowę najmu dla Twojej firmy. Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się więcej o naszych usługach leasingowych.
Jak obliczyć opłaty CAM
Jest to ogólna metoda obliczeniowa i może nie reprezentują dokładnych opłat. Skontaktuj się bezpośrednio z obiektem, aby obliczyć dokładne opłaty CAM poniesione w ramach umowy najmu.
Obliczanie opłat CAM jest dość proste. Poniżej znajdują się trzy proste kroki, które pomogą Ci określić wartość CAM na podstawie umowy najmu.
- Najpierw sprawdź powierzchnię najmu brutto (GLA) nieruchomości. Zwykle możesz uzyskać te informacje od agenta leasingowego. GLA to całkowity metraż powierzchni do wynajęcia w nieruchomości.
- Następnie znajdź całkowitą powierzchnię, którą chcesz wynająć. Możesz zapytać agenta ds. Wynajmu lub znaleźć te informacje w Internecie lub w innych materiałach marketingowych.
- Na koniec podziel powierzchnię, którą chcesz wynająć, przez GLA. Wynikowa kwota będzie procentem Twojej części całkowitych opłat CAM. Na przykład, jeśli chcesz wydzierżawić 1000 SF w budynku o 10000 SF, Twój udział w CAM wynosi 10% – 1000/10000 = 0,1 (10%).
Koszt zmienny Utrzymanie powierzchni wspólnych
Koszty CAM będą się różnić w zależności od rodzaju wybranej nieruchomości i rodzaju umowy najmu, którą podpisujesz. Wynajmując powierzchnię w budynku biurowym, będziesz dzielić się licznymi kosztami z innymi najemcami. Z drugiej strony, niektóre centra handlowe i parki biurowe nie mają wspólnych udogodnień, takich jak hole czy windy. Zamiast tego dzielą parking, chodniki, zagospodarowanie terenu i inne udogodnienia.
Zanim podpiszesz umowę najmu komercyjnego, upewnij się, że dokładnie wiesz, jakie są opłaty CAM, a których nie obejmują.
Przed podpisaniem umowy najmu wynajmu komercyjnego, upewnij się, że masz eksperta, który przejrzy umowę. W CXRE możemy pomóc Ci w poruszaniu się po leasingu komercyjnym. Nasz zespół ekspertów ma wieloletnie doświadczenie i jest gotowy do pomocy. Nigdy nie powinieneś podpisywać umowy, dopóki nie wiesz dokładnie, za co będziesz płacić. Po podpisaniu umowy jest ona legalna i wiążąca i nie można jej łatwo zmienić.
Skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów ds. Leasingu przed podpisaniem umowy najmu komercyjnego. Możemy pomóc chronić Twoją firmę przed niepotrzebnymi kosztami CAM.