Co to jest hipoteka możliwa do przyjęcia?
Hipoteka hipoteczna to rodzaj umowy finansowej, w ramach której niespłacona hipoteka i jej warunki są przenoszone z obecnego właściciela na kupującego. Przyjmując pozostały dług poprzedniego właściciela, kupujący może uniknąć konieczności zaciągania własnego kredytu hipotecznego.
Najważniejsze wnioski
- Hipoteka przypuszczalna to umowa, w ramach której niespłacona hipoteka i jej warunki mogą zostać przeniesione z obecnego właściciela na kupującego.
- Gdy stopy procentowe rosną, hipoteka przypuszczalna jest atrakcyjna dla kupujący, który zaciąga istniejącą pożyczkę zabezpieczoną niższym oprocentowaniem.
- Jedyne dwa rodzaje pożyczek, które można założyć, to pożyczki ubezpieczone przez Federal Housing Administration i Amerykański Departament Spraw Weteranów.
Zrozumienie hipoteki możliwej do przyjęcia
Wielu nabywców domów zazwyczaj zaciąga kredyt hipoteczny od instytucji pożyczkowej, aby sfinansować zakup domu lub Umowa dotycząca spłaty kredytu na nieruchomość obejmuje odsetki, które pożyczkobiorca musi płacić miesięcznie, oprócz spłaty kwoty głównej pożyczkodawcy.
Jeśli właściciel domu zdecyduje się sprzedać swój dom w przyszłości, może być w stanie przenieść swój kredyt hipoteczny na nabywcę domu. W tym przypadku pierwotny zaciągnięty kredyt hipoteczny jest możliwy do przyjęcia.
Przypuszczalny kredyt hipoteczny pozwala nabywcy domu na ustalenie aktualnego salda kapitału, stopy procentowej, okresu spłaty i wszelkich innych warunków umownych kredyt hipoteczny sprzedawcy. Zamiast przechodzić przez rygorystyczny proces uzyskiwania kredytu mieszkaniowego w banku, kupujący może przejąć istniejący kredyt hipoteczny. Może to przynieść korzyści w postaci oszczędności, jeśli obecne stopy procentowe są wyższe niż oprocentowanie przewidywanej pożyczki.
W okresie rosnących stóp procentowych wzrasta również koszt pożyczki. W takiej sytuacji pożyczkobiorcy będą musieli liczyć się z wysokimi stopami procentowymi pożyczki zatwierdzone. W związku z tym hipoteka przypuszczalna w tym okresie prawdopodobnie będzie miała niższą stopę procentową odzwierciedlającą obecny stan gospodarki. Jeśli hipoteka przypuszczalna ma zablokowaną stopę procentową, rosnące stopy procentowe nie będą miały na nią wpływu.
Przypuszczalny kredyt hipoteczny jest atrakcyjny zwracać się do kupujących, gdy stopy procentowe rosną. Istniejący kredyt hipoteczny sprzedającego może mieć niższą zablokowaną stopę procentową niż obecna bieżąca stopa procentowa.
Zalety i wady możliwych do przyjęcia kredytów hipotecznych
Korzyści płynące z nabycia hipoteki w warunkach wysokiego oprocentowania są ograniczone do kwoty istniejącego salda kredytu hipotecznego lub kapitału własnego domu. Na przykład, jeśli kupujący kupuje dom za 250 000 USD, a sprzedający ” przypuszczalna hipoteka ma saldo tylko 110 000 USD, kupujący będzie musiał wpłacić zaliczkę w wysokości 140 000 USD, aby pokryć różnicę lub kupujący będzie potrzebował oddzielnego kredytu hipotecznego, aby zabezpieczyć dodatkowe fundusze.
Wadą jest więc to, że jeśli cena zakupu domu przekracza saldo kredytu hipotecznego o znaczną kwotę, kupujący może potrzebować nowego kredytu hipotecznego. W takim przypadku bank lub instytucja pożyczkowa może naliczyć wyższe oprocentowanie hipoteka w wysokości 140 000 USD w zależności od ryzyka kredytowego kupującego.
Zwykle kupujący nie zaciągną drugiego kredytu hipotecznego na istniejącym saldzie kredytu hipotecznego, jeśli kapitał własny sprzedającego jest wysoki. Kupujący może być zmuszony do zaciągnięcia drugiej pożyczki u innego pożyczkodawcy niż pożyczkodawca sprzedającego, co może stanowić problem, jeśli obaj pożyczkodawcy nie współpracują ze sobą lub jeśli pożyczkobiorca nie spłaca obu pożyczek.
Jeśli jednak kapitał własny sprzedającego jest niski, hipoteka hipoteczna może być atrakcyjnym nabyciem dla kupującego. Jeśli wartość domu wynosi 250 000 USD, a saldo kredytu hipotecznego wynosi 210 000 USD, kupujący musi jedynie wpłacić 40 000 USD. Jeśli kupujący ma tę kwotę w gotówce, może zapłacić sprzedającemu bezpośrednio, bez konieczności zabezpieczania kolejnej linii kredytowej.
Specjalne uwagi dotyczące możliwych do przyjęcia kredytów hipotecznych
ostateczna decyzja, czy hipoteka hipoteczna może zostać przeniesiona, nie należy do kupującego i sprzedającego. Pożyczkodawca pierwotnego kredytu hipotecznego musi zatwierdzić przyjęcie hipoteki, zanim umowa będzie mogła zostać podpisana przez którąkolwiek ze stron. Kupujący dom musi ubiegać się o pożyczkę, którą można przypuszczać, i spełniać wymagania pożyczkodawcy, takie jak posiadanie wystarczających aktywów i zdolności kredytowej.
Po zatwierdzeniu tytuł własności zostaje przeniesiony na kupującego który dokonuje wymaganych miesięcznych spłat w banku. Jeżeli pożyczkodawca nie zatwierdzi przelewu, sprzedawca musi znaleźć innego kupca, który jest skłonny wziąć hipotekę i ma dobry kredyt.
Kredyt hipoteczny, który został przejęty przez osobę trzecią, nie oznacza, że sprzedający został zwolniony ze spłaty długu. Sprzedawca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za jakiekolwiek niewykonanie zobowiązania, które z kolei może wpłynąć na jego zdolność kredytową. Aby tego uniknąć, sprzedawca musi zwolnić swoją odpowiedzialność na piśmie w momencie przejęcia, a pożyczkodawca musi zatwierdzić wniosek o zwolnienie, zwalniając sprzedającego ze wszystkich zobowiązań z tytułu pożyczki.
Fast Fact
Sprzedawca jest nadal odpowiedzialny za wszelkie spłaty zadłużenia, jeżeli hipoteka została przejęta przez osobę trzecią, chyba że pożyczkodawca zatwierdzi wniosek o zwolnienie sprzedawcy ze wszystkich zobowiązań pożyczka.
Tradycyjne kredyty hipoteczne nie są możliwe do założenia. Możliwe są dwa rodzaje pożyczek: pożyczki FHA, które są ubezpieczone przez Federal Housing Administration i pożyczki VA, które są gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych.