Kupowanie kredytu hipotecznego

Uzyskaj informacje od kilku pożyczkodawców

Pożyczki mieszkaniowe są dostępne od kilku rodzajów pożyczkodawców – instytucji zajmujących się oszczędnością, komercyjnych banki, firmy hipoteczne i spółdzielcze kasy pożyczkowe. Różni pożyczkodawcy mogą podawać różne ceny, dlatego należy skontaktować się z kilkoma pożyczkodawcami, aby upewnić się, że otrzymujesz najlepszą cenę. Możesz również otrzymać pożyczkę mieszkaniową za pośrednictwem pośrednika hipotecznego. Brokerzy raczej organizują transakcje niż bezpośrednio pożyczają pieniądze; innymi słowy, znajdą dla Ciebie pożyczkodawcę. Dostęp brokera do kilku pożyczkodawców może oznaczać szerszy wybór produktów pożyczkowych i warunków, spośród których możesz wybierać. Brokerzy zazwyczaj kontaktują się z kilkoma pożyczkodawcami w sprawie Twojego wniosku, ale nie są zobowiązani do znalezienia dla Ciebie najlepszej oferty, chyba że zawarli z Tobą umowę o działanie jako Twój agent. W związku z tym powinieneś rozważyć skontaktowanie się z więcej niż jednym brokerem, tak samo jak z bankami lub instytucjami zajmującymi się oszczędnością.

Nie zawsze jest jasne, czy masz do czynienia z pożyczkodawcą czy brokerem. Niektóre instytucje finansowe działają zarówno jako pożyczkodawcy, jak i brokerzy. A większość reklam brokerów nie używa słowa „broker”. Dlatego pamiętaj, aby zapytać, czy broker jest zaangażowany. Ta informacja jest ważna, ponieważ brokerzy zwykle otrzymują opłatę za swoje usługi, która może być oddzielna od pierwotnych opłat pożyczkodawcy lub innych opłat, które mogą być dodatkiem. Wynagrodzenie brokera może mieć formę „punktów” płaconych przy zamknięciu lub jako dodatek do Twojej stopy procentowej, lub jedno i drugie. Powinieneś zapytać każdego brokera, z którym współpracujesz, w jaki sposób otrzyma rekompensatę, abyś mógł porównać różne opłaty. Przygotuj się do negocjacji zarówno z brokerami, jak i pożyczkodawcami.

Uzyskaj wszystkie ważne informacje o kosztach

Pamiętaj, aby uzyskać informacje na temat kredytów hipotecznych od kilku pożyczkodawców lub brokerów. Dowiedz się, na jaką kwotę zaliczki możesz sobie pozwolić, i poznaj wszystkie koszty związane z pożyczką. Sama znajomość wysokości miesięcznej raty czy oprocentowania nie wystarczy. Poproś o informacje na temat tej samej kwoty pożyczki, okresu pożyczki i rodzaju pożyczki, abyś mógł porównać te informacje. Następujące informacje są ważne, aby uzyskać od każdego pożyczkodawcy i brokera:

Stawki

• Zapytaj każdego pożyczkodawcę i brokera o listę aktualnych stóp procentowych kredytów hipotecznych i czy są one podane są najniższymi dla tego dnia lub tygodnia.
• Zapytaj, czy kurs jest stały czy regulowany. Pamiętaj, że gdy rosną oprocentowanie kredytów hipotecznych o regulowanym oprocentowaniu, generalnie rosną też miesięczne raty.
• Jeśli podana stopa dotyczy kredytu hipotecznego o regulowanym oprocentowaniu, zapytaj, jak będzie się zmieniać stopa i rata kredytu , w tym czy spłata pożyczki zostanie zmniejszona, gdy spadną stopy procentowe.
• Zapytaj o roczną stopę procentową pożyczki (RRSO). RRSO uwzględnia nie tylko stopę procentową, ale także punkty, opłaty maklerskie i niektóre inne opłaty kredytowe, które możesz być zobowiązany zapłacić, wyrażone jako stawka roczna.

Punkty

Punkty to opłaty uiszczane na rzecz pożyczkodawcy lub brokera za pożyczkę i często są powiązane ze stopą procentową; zwykle im więcej punktów zapłacisz, tym niższa stawka.

• Sprawdź w lokalnej gazecie informacje o aktualnie oferowanych stawkach i punktach.
• Zapytaj o punkty, które mają być cytowane jako kwotę w dolarach – a nie tylko jako liczbę punktów – abyś wiedział, ile faktycznie będziesz musiał zapłacić.

Opłaty

Dom pożyczka często wiąże się z wieloma opłatami, takimi jak opłaty za udzielenie pożyczki lub opłaty za ubezpieczenie, opłaty maklerskie i rozliczenia (lub koszty zamknięcia). Każdy pożyczkodawca lub broker powinien być w stanie oszacować swoje opłaty. Wiele z tych opłat podlega negocjacji. Niektóre opłaty są uiszczane przy składaniu wniosku o pożyczkę (na przykład opłaty za wniosek i ocenę), a inne przy zamykaniu. W niektórych przypadkach możesz pożyczyć pieniądze potrzebne do uiszczenia tych opłat, ale spowoduje to wzrost kwoty pożyczki i całkowitych kosztów. Czasami dostępne są pożyczki „bez kosztów”, ale zazwyczaj wiążą się one z wyższymi oprocentowaniem.

• Zapytaj, co obejmuje każda opłata. Kilka pozycji może zostać połączonych w jedną opłatę.
• Poproś o wyjaśnienie wszelkich opłat, których nie rozumiesz. Niektóre typowe opłaty związane z zamknięciem kredytu hipotecznego są wymienione w arkuszu zakupów hipotecznych.

Zaliczki i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Niektórzy pożyczkodawcy wymagają 20% ceny zakupu domu jako zaliczki, jednak wielu pożyczkodawców oferuje obecnie pożyczki, które wymagają mniej niż 20% obniżki – czasami nawet 5% w przypadku pożyczek konwencjonalnych.Jeśli nie zostanie wpłacona zaliczka w wysokości 20%, pożyczkodawcy zwykle wymagają od kupującego domu wykupienia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), aby chronić pożyczkodawcę na wypadek, gdyby nabywca domu nie zapłacił. Gdy dostępne są programy wspierane przez rząd, takie jak FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) lub Rural Development Services, wymagania dotyczące zaliczki mogą być znacznie niższe.

• Zapytaj o wymagania pożyczkodawcy o zaliczkę, w tym o czynnościach niezbędnych do sprawdzenia, czy dostępne są środki na zaliczkę.
• Zapytaj pożyczkodawcę o specjalne programy, które może zaoferować.

Jeśli do Twojej pożyczki wymagany jest PMI.

• Zapytaj, jaki będzie całkowity koszt ubezpieczenia.
• Zapytaj, ile będzie miesięcznych płatności, gdy zostanie uwzględniona składka PMI.

Uzyskaj najlepszą ofertę, jaką możesz

Gdy już wiesz, co każdy pożyczkodawca ma do zaoferowania, wynegocjuj najlepszą możliwą ofertę. Każdego dnia pożyczkodawcy i brokerzy mogą oferować różne ceny za te same warunki pożyczki różnym konsumentom, nawet jeśli ci konsumenci mają te same kwalifikacje do pożyczki. Najbardziej prawdopodobną przyczyną tej różnicy w cenie jest to, że oficerowie pożyczkowi i brokerzy często mogą zatrzymać część lub całość tej różnicy jako dodatkową rekompensatę. Ogólnie rzecz biorąc, różnica między najniższą dostępną ceną za produkt pożyczkowy a każdą wyższą ceną, którą pożyczkobiorca zgadza się zapłacić, jest nadwyżką. Kiedy występują nadwyżki, są one wbudowane w ceny podawane konsumentom. Mogą występować zarówno w przypadku pożyczek o stałym, jak i zmiennym oprocentowaniu i mogą mieć postać punktów, opłat lub stopy procentowej. Niezależnie od tego, czy została podana przez urzędnika ds. Pożyczki czy pośrednika, cena każdej pożyczki może zawierać nadwyżki.

Poproś pożyczkodawcę lub brokera o spisanie wszystkich kosztów związanych z pożyczką. Następnie zapytaj, czy pożyczkodawca lub broker zrezygnuje z jednej lub więcej opłat lub zgodzi się na niższą stawkę lub mniej punktów. Będziesz chciał się upewnić, że pożyczkodawca lub broker nie zgadza się na obniżenie jednej opłaty podczas podnoszenia drugiej lub na obniżenie stawki podczas podnoszenia punktów. Nie ma nic złego w pytaniu pożyczkodawców lub brokerów, czy mogą podać lepsze warunki niż te, które cytowali pierwotnie, lub te, które znalazłeś gdzie indziej.

Gdy będziesz zadowolony z warunków, które wynegocjowałeś, możesz chcieć uzyskać pisemną zgodę pożyczkodawcy lub brokera. Blokada powinna obejmować uzgodnioną stawkę, okres obowiązywania blokady oraz liczbę punktów do zapłacenia. Za zablokowanie stopy kredytu może zostać pobrana opłata. Opłata ta może zostać zwrócona w momencie zamknięcia. Blokady mogą uchronić Cię przed podwyżkami stóp procentowych w trakcie przetwarzania Twojej pożyczki; jeśli jednak stawki spadną, możesz otrzymać mniej korzystną stopę. Jeśli tak się stanie, spróbuj wynegocjować kompromis z pożyczkodawcą lub brokerem.

Pamiętaj: kupuj, porównuj, negocjuj

Kupując dom, pamiętaj, aby rozejrzeć się, porównać koszty i warunki i negocjować najlepszą ofertę. Twoja lokalna gazeta i Internet to dobre miejsca na rozpoczęcie zakupów w celu uzyskania pożyczki. Zwykle można znaleźć informacje zarówno na temat stóp procentowych, jak i punktów dla kilku pożyczkodawców. Ponieważ stawki i punkty mogą zmieniać się codziennie, warto często zaglądać do gazety przy zakupie kredytu mieszkaniowego. Ale gazeta nie podaje opłat, więc nie zapomnij zapytać o nie pożyczkodawców.

Ten arkusz zakupów hipotecznych może również ci pomóc. Zabierz go ze sobą podczas rozmowy z każdym pożyczkodawcą lub brokerem i zapisz uzyskane informacje. Nie bój się zmusić pożyczkodawców i brokerów do konkurowania ze sobą o Twoją firmę, informując ich, że kupujesz najlepszą ofertę.

Uczciwe pożyczki są wymagane przez prawo

Ustawa o równych możliwościach kredytowych zabrania pożyczkodawcom dyskryminowania wnioskodawców w jakimkolwiek aspekcie transakcji kredytowej ze względu na rasę, kolor skóry, religię, pochodzenie narodowe, płeć, stan cywilny, wiek, niezależnie od tego, czy całość lub część dochodów wnioskodawcy pochodzi programu pomocy publicznej lub czy wnioskodawca w dobrej wierze skorzystał z prawa wynikającego z ustawy o ochronie kredytu konsumenckiego.

Ustawa o sprawiedliwym mieszkaniu zabrania dyskryminacji w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych ze względu na rasę, kolor skóry, wyznanie, płeć, niepełnosprawność, status rodzinny lub pochodzenie narodowe.

Zgodnie z tymi przepisami konsumentowi nie można odmówić pożyczki na podstawie tych cech, nie można obciążać go wyższą opłatą za pożyczkę ani oferować mniej korzystnych warunków na podstawie takich cechy.

Problemy z kredytem? Wciąż kupuj, porównuj i negocjuj

Nie zakładaj, że drobne problemy kredytowe lub trudności wynikające z wyjątkowych okoliczności, takich jak choroba lub tymczasowa utrata dochodów, ograniczą wybór pożyczek tylko do tych, którzy są bardzo kosztowni.

Jeśli raport kredytowy zawiera negatywne informacje, które są dokładne, ale istnieją dobre powody, by ufać, że spłacisz pożyczkę, koniecznie wyjaśnij swoją sytuację pożyczkodawcy lub brokerowi.Jeśli nie można wyjaśnić twoich problemów kredytowych, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić więcej niż pożyczkobiorcy, którzy mają dobrą historię kredytową. Ale nie zakładaj, że jedynym sposobem na uzyskanie kredytu jest zapłacenie wysokiej ceny. Zapytaj, w jaki sposób Twoja przeszła historia kredytowa wpływa na cenę pożyczki i co musisz zrobić, aby uzyskać lepszą cenę. Poświęć trochę czasu na rozejrzenie się i wynegocjuj najlepszą możliwą ofertę.

Niezależnie od tego, czy masz problemy z kredytem, czy nie, przed złożeniem wniosku o pożyczkę warto przejrzeć raport kredytowy pod kątem dokładności i kompletności. Aby zamówić bezpłatną kopię raportu kredytowego, odwiedź witrynę www.annualcreditreport.com lub zadzwoń pod numer (877) 322-8228.

Glosariusz

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) – kredyt hipoteczny który nie ma stałej stopy procentowej. Stopa zmienia się w okresie trwania pożyczki w zależności od zmian stopy indeksu, takiej jak stopa dla skarbowych papierów wartościowych lub indeks kosztów funduszy. ARM zwykle oferują niższą początkową stopę procentową niż pożyczki o stałym oprocentowaniu. Oprocentowanie podlega wahaniom w okresie trwania pożyczki na warunkach rynkowych, ale umowa pożyczki generalnie określa stawki maksymalne i minimalne. Kiedy rosną stopy procentowe, generalnie rosną spłaty pożyczki; gdy stopy procentowe spadają, miesięczne płatności mogą się zmniejszyć. Więcej informacji na temat ARM można znaleźć w Podręczniku konsumenta na temat kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej.

Roczna stopa oprocentowania (APR) – koszt kredytu wyrażony jako stawka roczna. W przypadku kredytów zamkniętych, takich jak kredyty samochodowe lub hipoteki, RRSO obejmuje stopę procentową, punkty, opłaty maklerskie i inne opłaty kredytowe, które kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić. W umowach leasingowych nie stosuje się APR ani równoważnej stawki.

Pożyczki konwencjonalne – pożyczki hipoteczne inne niż te ubezpieczone lub gwarantowane przez agencję rządową, taką jak FHA (Federal Housing Administration), VA ( Veterans Administration) lub Rural Development Services (poprzednio znane jako Farmers Home Administration lub FmHA).

Escrow – Przechowywanie pieniędzy lub dokumentów przez neutralną stronę trzecią przed zamknięciem nieruchomości. Może to być również rachunek prowadzony przez pożyczkodawcę (lub podmiot obsługujący), na który właściciel domu wpłaca pieniądze na podatki i ubezpieczenie.

Pożyczki ze stałym oprocentowaniem – Pożyczki, które zazwyczaj mają warunki spłaty 15, 20 lub 30 lat. Zarówno stopa procentowa, jak i miesięczne spłaty (kwota główna i odsetki) pozostają takie same przez cały okres pożyczki.

Oprocentowanie – cena zapłacona za pożyczkę, zwykle wyrażona w procentach i jako stopa roczna .

Opłaty za udzielenie pożyczki – opłaty pobierane przez pożyczkodawcę za obsługę pożyczki; często wyrażana jako procent kwoty pożyczki.

Lock-in – pisemna umowa gwarantująca nabywcy domu określoną stopę procentową pożyczki mieszkaniowej, pod warunkiem, że pożyczka zostanie zamknięta w określonym okresie, na przykład 60 lub 90 dni. Często umowa określa również liczbę punktów do zapłacenia przy zamknięciu.

Hipoteka – umowa podpisywana przez pożyczkobiorcę przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego, która daje pożyczkodawcy prawo do objęcia nieruchomości w posiadanie jeśli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki lub nie spłaci pożyczki.

Nadwyżki – różnica między najniższą dostępną ceną a jakąkolwiek wyższą ceną, którą nabywca domu zgadza się zapłacić za pożyczkę. Urzędnicy ds. Pożyczek i brokerzy często mogą zatrzymać część lub całość tej różnicy jako dodatkową rekompensatę.

Punkty (zwane również punktami rabatowymi) – jeden punkt to 1 procent kwoty głównej kredytu hipotecznego. Na przykład, jeśli kredyt hipoteczny wynosi 200 000 USD, jeden punkt równa się 2 000 USD. Pożyczkodawcy często pobierają punkty zarówno w przypadku kredytów hipotecznych o stałym, jak i zmiennym oprocentowaniu, aby pokryć koszty udzielenia kredytu lub zapewnić dodatkowe wynagrodzenie pożyczkodawcy lub brokerowi. Punkty są zazwyczaj wypłacane w dniu zakończenia pożyczki i mogą być płacone przez pożyczkobiorcę lub sprzedawcę domu albo rozdzielone między obie strony. W niektórych przypadkach pieniądze potrzebne na spłatę punktów można pożyczyć, ale zwiększa to kwotę pożyczki i całkowite koszty. Punkty rabatowe (czasami nazywane opłatami rabatowymi) to punkty, które pożyczkobiorca dobrowolnie decyduje się zapłacić w zamian za niższą stopę procentową.

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) – chroni pożyczkodawcę przed stratą, jeśli kredytobiorca zalega kredyt. Jest to płatność zwykle wymagana od pożyczkobiorcy w przypadku pożyczek, w których zadatek stanowi mniej niż 20% ceny sprzedaży lub, w przypadku refinansowania, gdy finansowana kwota przekracza 80% szacowanej wartości. Kiedy zdobędziesz 20% udziałów w swoim domu, PMI zostanie anulowane. W zależności od wielkości kredytu hipotecznego i zaliczki, te składki mogą dodać 100 do 200 USD miesięcznie lub więcej do Twoich płatności.

Koszty rozliczenia (lub zamknięcia) – opłaty uiszczane przy zamykaniu pożyczki. Może obejmować opłaty za zgłoszenie; egzamin dyplomowy, streszczenie tytułu, ubezpieczenie tytułu i opłaty za przegląd majątkowy; opłaty za sporządzenie aktów, kredytów hipotecznych i dokumentów rozliczeniowych; opłaty adwokackie; opłaty za nagrania; szacunkowe koszty podatków i ubezpieczenia; oraz opłaty notarialne, wyceny i raporty kredytowe.Zgodnie z ustawą dotyczącą procedur rozliczania nieruchomości pożyczkobiorca otrzymuje „w dobrej wierze” oszacowanie kosztów zamknięcia w ciągu trzech dni od złożenia wniosku. Oszacowanie w dobrej wierze przedstawia każdy oczekiwany koszt jako kwotę lub przedział.

Oszczędność instytucja – termin ogólnie opisujący banki oszczędnościowe oraz stowarzyszenia oszczędnościowo-pożyczkowe.

Niniejsza informacja została przygotowana przez następujące agencje:

• Rada Gubernatorów Systemu Rezerwy Federalnej
• Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
• Departament Sprawiedliwości
• Departament Skarbu
• Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów
• Federal Housing Finance Board
• Federal Housing Commission
• National Credit Union Administration
• Urząd Nadzoru Federalnego Przedsiębiorstwa Mieszkaniowego
• Urząd Kontroli waluta
• Urząd Nadzoru Oszczędności

Te agencje (z wyjątkiem Departamentu Skarbu) egzekwują przestrzeganie praw, które zabraniają dyskryminacja w udzielaniu pożyczek. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany w procesie finansowania domu, możesz skontaktować się z jedną z wyżej wymienionych agencji w sprawie swoich praw wynikających z tych przepisów.