Bycie właścicielem może znacznie zwiększyć Twoje oszczędności, ale jest to również dużo pracy. Oprócz finansów i obowiązków związanych z własną przestrzenią życiową, musisz znaleźć najemców, zabezpieczyć ubezpieczenie, zapłacić podatek hipoteczny i podatek od nieruchomości. Wynajem domu może również skomplikować Twoją osobistą sytuację podatkową. Wujek Sam na szczęście pozwala odliczyć niektóre wydatki związane z prowadzeniem wynajmu nieruchomości. IRS stanowi, że koszty uzyskania przychodów muszą być zwykłe i ogólnie akceptowane w branży wynajmu, a także muszą być niezbędne do zarządzania i utrzymania nieruchomości. Od odsetek od kredytu hipotecznego i ubezpieczenia po media i naprawy, omówimy niektóre odliczenia od podatku od nieruchomości na wynajem, z których właściciele powinni skorzystać. Rozważ również współpracę z doradcą finansowym, który może pomóc w zarządzaniu podatkowym i finansowym wpływem posiadanych nieruchomości.
Odsetki od pożyczki
Większość właścicieli domów korzysta z kredytu hipotecznego kupować własny dom, to samo dotyczy wynajmowanych nieruchomości. Właściciele posiadający kredyt hipoteczny przekonają się, że odsetki od kredytu stanowią ich największy koszt podlegający odliczeniu. Aby wyjaśnić, nie możesz odliczyć części spłaty kredytu hipotecznego, która idzie na poczet głównej kwoty pożyczki. Zamiast tego odliczenie dotyczy tylko płatności na poczet odsetek. Elementy te zostaną wymienione oddzielnie na Twoim miesięcznym wyciągu, dzięki czemu łatwo się z nimi zapoznać. Po prostu pomnóż miesięczną kwotę przez 12, aby uzyskać roczne całkowite odsetki.
Oprócz odsetek od kredytu hipotecznego możesz odliczyć opłaty początkowe i punkty użyte do zakupu lub refinansowania wynajmowanej nieruchomości, odsetki od niezabezpieczonych pożyczek wykorzystanych na ulepszenia oraz wszelkie odsetki od karty kredytowej za zakupy związane z wynajmowaną nieruchomością. Przyjdź do podatku, musisz już wydać pieniądze na te zakupy, aby się zakwalifikować. Ponieważ określenie, co się liczy i jak złożyć te dodatkowe odsetki, może być trudne, rozważ skorzystanie z pomocy księgowego lub doradcy finansowego.
Podatek od nieruchomości
Prawie każdy stan i samorząd lokalny pobiera podatki od nieruchomości. W zależności od lokalizacji wynajmowanej nieruchomości mogą wynosić od kilkuset do setek tysięcy dolarów. Możesz znaleźć dokładną stawkę podatku w swojej okolicy, sprawdzając podsumowanie escrow lub kontaktując się z doradcą podatkowym. Jeśli Twój stan ma wymagania dotyczące licencji na wynajem, możesz również odliczyć wszelkie towarzyszące opłaty licencyjne od wynajmującego lub wynajmu wakacyjnego.
Jeśli zarządzasz wynajmem krótkoterminowym, stan, miasto, hrabstwo lub miasto może pobierać pewną opłatę znany jako podatek turystyczny. Podobnie jak w przypadku podatku od sprzedaży, możesz odliczyć również podatek od nieruchomości. Mówiąc o tym, jeśli płacisz podatek obrotowy od towarów związanych z działalnością gospodarczą, podatki od wynagrodzeń i ubezpieczeń społecznych dla pracowników lub opłaty za inspekcje, pamiętaj, aby je również odliczyć.
Składki ubezpieczeniowe
Pożyczkodawcy mogą zastrzec, że właściciele domów otrzymają polisę ubezpieczeniową przed zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Na szczęście każda forma ubezpieczenia jest uważana za zwykły i niezbędny wydatek na wynajem nieruchomości, a zatem podlega odliczeniu. Odliczenie dotyczy podstawowego ubezpieczenia domu, a także ubezpieczenia od szczególnych zagrożeń i od odpowiedzialności cywilnej.
Jeśli masz pracowników, możesz również odliczyć koszty ich ubezpieczenia zdrowotnego i odszkodowania pracowniczego. Chociaż składki ubezpieczeniowe są zwykle nieco wyższe w przypadku wynajmu, ten wzrost może to zrównoważyć. Właściciele mogą również odliczyć straty, w tym te spowodowane przez huragany, trzęsienia ziemi, powodzie i kradzieże.
Amortyzacja
Z biegiem czasu zużycie, zniszczenie i starzenie się obniżają wartość wynajmowanej nieruchomości i jej zawartości. Ten proces, zwany amortyzacją, można odliczyć od podatku. Możesz ubiegać się o amortyzację, gdy tylko Twój dom lub mieszkanie będzie dostępne do wynajęcia, nawet jeśli nie masz jeszcze żadnych najemców. Odliczenie można potraktować przez przewidywany okres użytkowania majątku, ale należy je rozłożyć na wiele lat. Należy tutaj zauważyć, że wartość konstrukcji może ulec deprecjacji, ale nie wartość gruntu.
Możesz również ubiegać się o wartość sprzętu, który pomaga w prowadzeniu działalności związanej z wynajmem, takiego jak komputer lub samochód , a także ulepszenia, które wprowadzasz do nieruchomości, które dodają wartości, dostosowują jej użytkowanie lub przedłużają jej żywotność. Może to obejmować montaż nowego dachu, dodanie mebli lub aktualizację sprzętu AGD. Aby kwalifikować się jako wydatek podlegający odliczeniu, należy oczekiwać, że będzie on trwał dłużej niż rok, będzie cenny dla Twojej firmy wynajmującej i traci na wartości z czasem. Publikacja IRS 946, „How to Depreciate Property”, może pomóc w poruszaniu się po tym czasem zawiłym procesie.
Konserwacja i naprawy
Chociaż ulepszenia domu można odliczyć w ramach amortyzacji, kod podatkowy zezwala osobno odliczyć niektóre koszty naprawy i konserwacji.Największa różnica polega na tym, że te wysiłki utrzymują nieruchomość w stanie nadającym się do wynajęcia, ale nie dodają znaczącej wartości. Pomyśl o malowaniu, dostrajaniu kanalizacji, czyszczeniu filtrów HVAC, rozpylaniu na szkodniki i kształtowaniu krajobrazu.
Jeśli zatrudniasz kogoś do wykonania tej pracy, możesz odliczyć koszty pracy. To samo dotyczy zarządców nieruchomości lub miejscowych, jeśli zdecydujesz się zatrudnić jednego. Jeśli wybierzesz podejście „zrób to sam”, możesz odliczyć wszelkie opłaty za wynajem narzędzi i sprzętu. Opłaty za stowarzyszenie właścicieli domów i mieszkanie również można odliczyć zgodnie z tą samą zasadą.
Media
Każdy właściciel inaczej traktuje media. Jeśli zdecydujesz się pokryć koszty takie jak gaz, prąd, woda, ogrzewanie i klimatyzacja dla najemcy, będą one odliczane od podatku. Jeśli płacisz za internet, lub satelitę, możesz je również odliczyć jako koszt mediów. Nawet jeśli Twój najemca zgodzi się na zwrot kosztów za media w późniejszym terminie, możesz nadal zgłaszać potrącenie z tytułu wynajmu nieruchomości i ubiegać się o zwrot jako dochód.
Informacje prawne i opłaty profesjonalne
Właściciele mogą odliczyć pewne opłaty związane z wynajmem nieruchomości. Jeśli korzystasz z CPA lub oprogramowania komputerowego do przygotowania zeznania podatkowego, pamiętaj o odliczeniu kosztów.
Zatrudnij prawnika do nadzorowania dokumentacji najmu w dowolnym momencie roku? Odlicz te wygórowane stawki godzinowe. Skorzystaj z nieruchomości agent, aby znaleźć najemców? Odlicz prowizję. Zareklamuj nieruchomość w gazecie, radiu lub Internecie? Odlicz te dolary na reklamę.
Nawet usługi doradcze mogą zostać odpisane, o ile spotykasz się, aby omówić wynajmowaną nieruchomość. Jeśli musisz kogoś eksmitować, odliczenie to pomogłoby pokryć opłaty prawne i sądowe.
Są to wszystkie koszty operacyjne i jako takie należy je odliczyć. Nie możesz jednak odliczyć opłat prawnych służących do obrony tytułu własności lub odzyskania i ulepszenia mienia.
Podróże i transport
Jeśli jesteś wynajmującym, który podróżuje do wielu nieruchomości lub Twój wynajem znajduje się daleko od Twojego miejsca zamieszkania, koszty transportu podlegają odliczeniu. Obejmuje to płacenie za pokazanie wynajmowanej nieruchomości, zbieranie dochodów z najmu i zachowanie wynajmowanej nieruchomości przez cały rok. Zasady te nie obejmują jednak wszelkich rozsądnych dojazdów do pracy regularnie.
Podróże można odliczyć na dwa sposoby: rzeczywiste wydatki lub standardową stawkę milową. W 2020 r. Standardowa stawka milowa do użytku biznesowego wynosiła 57,5 centa za milę.
Powierzchnia biurowa
Niezależnie od tego, czy prowadzisz działalność w nieruchomości komercyjnej, czy w dodatkowej sypialni, możesz odliczyć towarzyszący koszty. Kwadratowy materiał lub koszt wynajmu będą prawdopodobnie największymi wydatkami, ale możesz uwzględnić cenę drukarki, atramentu, linii telefonicznej, oprogramowania komputerowego i wszystkiego, czego używasz do wykonania pracy.
Zachowaj dokumentację dokonanych zakupów i rejestruje czas spędzony na zarządzaniu wynajmowaną nieruchomością. Ponieważ jest to jedno z najczęściej zgłaszanych potrąceń, upewnij się, że zachowujesz uczciwość w kwestii podziału na użytek służbowy i osobisty.
Jak ubiegać się o odliczenia od podatku od wynajmu nieruchomości
W Ogólnie rzecz biorąc, należy złożyć wniosek o odliczenie podatku od nieruchomości na wynajem w tym samym roku, w którym opłacasz wydatki, korzystając z formularza załącznika E. Proces będzie znacznie łatwiejszy w zarządzaniu, jeśli będziesz prowadzić szczegółowe zapisy wszystkich dochodów i kosztów związanych z nieruchomością w momencie ich wystąpienia. Dodatkowo, jeśli kiedykolwiek poddasz się audytowi, będziesz musiał przedstawić dowód każdego potrącenia, o którym się ubiegasz.
Chociaż przeanalizowaliśmy kilka powyższych odliczeń podatku od wynajmu nieruchomości, proces składania wniosku staje się bardziej skomplikowany, jeśli używasz nieruchomość do wynajęcia jako główne miejsce zamieszkania w dowolnym momencie w danym roku podatkowym. Każdego roku formularz Harmonogramu E wskazuje liczbę dni, przez które możesz osobiście korzystać z domu, oraz procent dni, przez które nieruchomość może być wynajęta po godziwej wartości rynkowej, zanim cokolwiek się zmieni. W większości przypadków nie będziesz w stanie odliczyć wydatków lub strat do użytku osobistego w Załączniku E.Możesz jednak złożyć je za pomocą formularza Harmonogramu A, jeśli zdecydujesz się wyszczególnić swoje odliczenia, zamiast brać standardowe opcji.
Wskazówki dotyczące prowadzenia dobrego życia finansowego
- Umiejętność tworzenia określonego budżetu to umiejętność, której nie ma już wielu ludzi. Jednak budżet to najlepszy sposób, aby nigdy nie wpaść w ciężkie finansowe czasy. Budżety mogą być przydatne, jeśli chcesz zaoszczędzić na wakacjach lub innym kosztownym przedsięwzięciu. Kalkulator budżetu SmartAsset bardzo ułatwia przygotowanie planu.
- Całościowe planowanie finansowe jest dla większości Amerykanów zbyt uciążliwe, aby uwzględniać je w swoim codziennym życiu. Doradcy finansowi oferują jednak usługi, które pozwalają im dokładnie śledzić Twoje aktywa i inwestycje. Chociaż znalezienie zaufanego doradcy może być trudne, narzędzie dopasowywania doradców finansowych SmartAsset połączy Cię z maksymalnie trzema osobami w Twojej okolicy.