Wielu najemców, którzy podpisują umowę najmu na swoje mieszkanie lub lokal na wynajem, planuje zostać w całości ilość czasu wymagana w leasingu, np. jeden rok. Jednak pomimo najlepszych chęci możesz chcieć (lub potrzebować) wyjechać przed wygaśnięciem umowy najmu – na przykład, jeśli jesteś studentem w Penn i chcesz pozostać w swoim mieszkaniu tylko przez okres, w którym szkoła jest w trakcie sesji . A może przeprowadzasz się ze swoim chłopakiem lub dziewczyną. Czasami może zajść potrzeba przeprowadzki, aby być bliżej nowej pracy lub starszego rodzica, który potrzebuje Twojej pomocy.
Wyjazd przed wygaśnięciem umowy najmu na czas określony bez płacenia pozostałej części czynszu należnego z tytułu dzierżawa nazywana jest zerwaniem umowy najmu. Oto krótki przegląd praw najemców w Pensylwanii dotyczących zerwania umowy bez dalszej odpowiedzialności za czynsz.
Prawa i obowiązki najemcy przy podpisywaniu umowy najmu w Pensylwanii.
Najem zobowiązuje zarówno Ciebie, jak i wynajmującego przez określony czas, zwykle rok. W przypadku typowej umowy wynajmujący nie może podnieść czynszu ani zmienić innych warunków, dopóki nie wygaśnie (chyba że sama umowa przewiduje zmianę, na przykład podwyżkę czynszu w połowie okresu najmu). Wynajmujący nie może zmusić Cię do wyprowadzki przed zakończeniem umowy najmu, chyba że nie zapłacisz czynszu lub naruszysz inny istotny warunek, taki jak wielokrotne organizowanie dużych i głośnych imprez. W takich przypadkach wynajmujący w Pensylwanii muszą przestrzegać określonych procedur, aby zakończyć najem. Na przykład, właściciel musi dać Ci dziesięć dni wypowiedzenia na zapłacenie czynszu lub urlopu (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.501 (b)) przed wniesieniem pozwu o eksmisję. Jeśli naruszyłeś warunki umowy najmu dłużej niż rok, właściciel może bezwarunkowo wypowiedzieć umowę, dając Ci 30 dni na wyprowadzkę. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Najemcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu za cały okres najmu, zazwyczaj jeden rok, niezależnie od tego, czy nadal mieszkają w jednostki najmu – z pewnymi wyjątkami, jak poniżej.
Kiedy zerwanie umowy najmu jest uzasadnione w Pensylwanii
Istnieje kilka ważnych wyjątków od ogólnej zasady, że najemca, który zrywa umowę, jest winien czynsz za cały okres najmu. Możesz legalnie wyprowadzić się przed upływem okresu leasingu w następujących sytuacjach.
Rozpoczynasz czynną służbę wojskową
Jeśli rozpoczynasz czynną służbę wojskową po podpisaniu umowy najmu, mają prawo do zerwania umowy najmu zgodnie z prawem federalnym. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 zał. USCA § § 501 i nast.) Musisz być częścią „służb mundurowych”, w skład których wchodzą siły zbrojne, korpus zlecony Narodowej Administracji Oceanicznej i Atmosferycznej (NOAA) , organ upoważniony przez Publiczną Służbę Zdrowia i aktywowaną Gwardię Narodową. Musisz przekazać wynajmującemu pisemne zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia najmu z powodów wojskowych. Po wysłaniu lub dostarczeniu wypowiedzenia umowa najmu wygaśnie 30 dni po dacie ten czynsz jest następny do zapłaty, nawet jeśli ta data wypada kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy.
Lokal najem jest niebezpieczny lub narusza przepisy BHP stanu Pensylwania
Jeśli właściciel nie zapewni mieszkania nadające się do zamieszkania na mocy lokalnych i stanowych kodeksów mieszkaniowych, sąd prawdopodobnie stwierdziłby, że zostałeś „konstruktywnie eksmitowany”; oznacza to, że wynajmujący, dostarczając mieszkania nienadające się do zamieszkania, ze wszystkich praktycznych powodów „eksmitował” Cię, więc nie ponosisz dalszej odpowiedzialności za czynsz. Prawo Pensylwanii (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons Stat. Ann. § 1700-1 i Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) określa szczegółowe wymagania dotyczące procedur, których należy przestrzegać przed wyprowadzką z powodu poważnego problemu z naprawą. Problem musi być naprawdę poważny, takie jak brak ciepła lub innej niezbędnej usługi.
Twój wynajmujący nęka Cię lub narusza Twoje prawa do prywatności
Pensylwania nie ma prawa stanowego, które określa ilość wypowiedzeń, które właściciel musi dać ci wejście do wynajmowanej nieruchomości. Jeśli właściciel wielokrotnie narusza twoje prawa do prywatności lub wykonuje takie czynności, jak usuwanie okien lub drzwi, wyłączanie mediów lub zmiana zamków, zostaniesz uznany za „konstruktywnie eksmitowany”, jak opisano powyżej; zazwyczaj usprawiedliwia to zerwanie umowy bez dalszego zobowiązania do czynszu.
Obowiązek wynajmującego, aby znaleźć nowego najemcę w Pensylwanii
Właściciele w większości stanów (na przykład w Arizonie) muszą podjąć rozsądne starają się ponownie wynająć swoje lokale, gdy najemca zerwie umowę, zamiast pobierać od najemcę całkowity pozostały czynsz należny z tytułu najmu. Niestety, właściciele w Pensylwanii (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) nie mają takiego samego obowiązku „łagodzenia szkód”, próbując odpowiednio szybko i szybko wynająć swoją nieruchomość. ograniczenie strat do minimum, jeśli przeprowadzisz się przed zakończeniem umowy najmu.Jeśli zerwiesz umowę najmu i wyprowadzisz się bez uzasadnienia prawnego (opisanego powyżej), spróbuj coś uzgodnić ze swoim wynajmującym. Nie wyprowadzaj się tylko i miej nadzieję, że właściciel szybko pozyska nowego najemcę i nie obciąży Cię za pozostały czas trwania umowy. Przekaż swojemu wynajmującemu jak najwięcej powiadomienia i napisz szczery list wyjaśniający, dlaczego musisz wcześniej wyjechać. W idealnym przypadku możesz zaoferować wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego z dobrym kredytem i referencjami, aby podpisał nową umowę.
Ale pamiętaj, że jeśli właściciel nie zgodzi się zwolnić Cię z haczyka, będziesz odpowiedzialny za opłacenie czynszu przez pozostałą część okresu najmu. Może to być znaczna kwota, jeśli opuścisz mieszkanie na kilka miesięcy przed wygaśnięciem umowy najmu. Twój wynajmujący prawdopodobnie najpierw wykorzysta Twój depozyt zabezpieczający na pokrycie kwoty, którą jesteś winien. Ale jeśli Twój depozyt nie jest wystarczający, właściciel może pozwać Cię, prawdopodobnie w sądzie ds. Drobnych roszczeń, gdzie limit wynosi 12 000 USD w Pensylwanii.
Jak zminimalizować swoją odpowiedzialność finansową w przypadku zerwania umowy najmu
Jeśli chcesz wcześniej wyjechać, a nie masz do tego prawnego uzasadnienia, są lepsze opcje niż zwykłe wyprowadzenie się i nadzieja, że właściciel szybko znajdzie nowego najemcę. Możesz wiele zrobić, aby ograniczyć kwotę pieniędzy, którą musisz zapłacić wynajmującemu – i zapewnić dobre referencje od wynajmującego, gdy szukasz kolejnego miejsca do zamieszkania.
Możesz pomóc bardzo dużo sytuacji, dostarczając możliwie najwięcej zawiadomień i pisząc szczery list do wynajmującego wyjaśniający, dlaczego musisz wcześniej wyjechać. W idealnym przypadku możesz zaoferować swojemu wynajmującemu wykwalifikowanego najemcę zastępczego, kogoś z dobrym kredytem i doskonałymi referencjami, aby podpisał nową umowę najmu ze swoim wynajmującym.
Więcej informacji na temat praw lokatora do zerwania umowy.
Poradnik prawny każdego najemcy, autorstwa Janet Portman i Marcii Stewart (Nolo), zawiera obszerne porady prawne i praktyczne, których potrzebuje każdy najemca, od wprowadzenia się do wyprowadzki, w tym wskazówki, jak skłonić wynajmującego do anulowania umowy najmu, a także dziesiątki formularzy i próbek listów.
Więcej informacji na temat przepisów dotyczących wynajmujących i najemców w Pensylwanii
Aby dowiedzieć się więcej o przepisach dotyczących wynajmujących lokatorów w Twoim stanie, zobacz sekcję Stanowe przepisy dotyczące wynajmujących i najemców w witrynie Nolo.