Oś czasu. Eksmisja najemcy w Teksasie może zająć około 4–10 tygodni (lub więcej), w zależności od rodzaju eksmisji i tego, czy najemca żąda kontynuacji / odwołania (czytaj więcej).
Poniżej znajdują się poszczególne kroki eksmisji w Teksasie.
Krok 1: Wysłano zawiadomienie
Właściciele w Teksasie mogą rozpocząć proces eksmisji z kilku powodów, w tym:
- Brak płatności Czynsz – po przekroczeniu terminu płatności wynajmujący musi powiadomić najemcę na piśmie przed przystąpieniem do czynności eksmisyjnej.
- Naruszenie warunków najmu / umowy najmu – jeśli najemca naruszy postanowienie pisemnej umowy najmu / umowy najmu (w tym nielegalnej działalności), właściciel nie musi dawać najemcom możliwości naprawienia problemu przed eksmisją.
- Brak najmu / koniec okresu najmu (najemca do woli) – jeśli istnieje nie upłynął okres najmu lub okres najmu nie dobiegł końca, właściciel nie potrzebuje żadnego dodatkowego powodu do zakończenia najmu, o ile zostanie przekazane odpowiednie wypowiedzenie.
- Fore zamknięcie wynajmowanej nieruchomości – jeśli wynajmowana nieruchomość jest przejęta, najemcy muszą otrzymać pisemne powiadomienie przed eksmisją.
- odwetowe eksmisje. Wynajmujący nie może eksmitować najemcy za złożenie skargi właścicielowi lub odpowiedniej agencji lokalnej lub rządowej w sprawie nieruchomości. Właściciel lokalu nie może również eksmitować najemcy za przyłączenie się, wspieranie lub organizowanie organizacji lub związku najemców.
- Eksmisja lokatora. Jeśli osoba zamieszkująca nieruchomość nie miała pozwolenia osoby, która jest jej właścicielem, gdy początkowo się wprowadzała, wówczas wynajmujący / właściciel może powiadomić lokatora na piśmie lub ustnie, aby się wyprowadził i zastosowałby się do procesu eksmisji opisanego w tym artykule zaczynając od kroku 2 (czytaj więcej).
Każda możliwa podstawa eksmisji ma swoje własne zasady dotyczące rozpoczęcia procesu.
Proces eksmisji za brak płatności czynszu
Właściciel może eksmitować najemcę za niezapłacenie czynszu w terminie.
Zgodnie z prawem Teksasu, czynsz jest opóźniony, jeśli nie zostanie zapłacony 2 pełne dni po terminie .
Po przeterminowaniu czynszu właściciel musi dostarczyć 3-dniowe wypowiedzenie, jeśli chce wnieść sprawę eksmisyjną do sądu. W Teksasie właściciele nie muszą dawać najemcom opcji płacenia czynszu, aby uniknąć eksmisji, ale mogą, jeśli zdecydują się to zrobić.
Jeśli najemca nie wyprowadzi się przed upływem okresu wypowiedzenia i pozostaje na nieruchomości, właściciel może rozpocząć proces eksmisji.
Procedura eksmisji za naruszenie warunków najmu / umowy najmu
Najemca może zostać eksmitowany w Teksasie, jeśli nie wywiąże się ze swoich zobowiązań wynikających z pisemnej umowy najmu / dzierżawy.
Typowe naruszenia najmu w tej kategorii mogą obejmować np. Uszkodzenie wynajmowanej nieruchomości, wiele osób przebywających w wynajmowanej jednostce i posiadających zwierzęta domowe, gdy obowiązuje zakaz przebywania zwierząt.
W tej kategorii znajduje się nielegalna działalność. Najemcy zaangażowani w nielegalną działalność nie mają możliwości naprawienia problemu przed eksmisją.
Jeśli najemca pozostanie na nieruchomości po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia, właściciel może rozpocząć proces eksmisji.
Proces eksmisji w przypadku braku najmu / zakończenia najmu
W stanie Teksas, jeśli najemca „wstrzymuje się” lub pozostanie w lokalu najmu po wygaśnięciu okresu najmu, wówczas właściciel musi powiadomić najemców przed eksmisją. Może to obejmować najemców bez pisemnej umowy najmu oraz najemców z tygodnia na tydzień i z miesiąca na miesiąc.
Często ten typ eksmisji dotyczy najemców, którzy kończą umowa najmu, a właściciel nie chce jej przedłużać.
Czas wymagany w zawiadomieniu zależy od rodzaju umowy.
- Najem pisemny / ustny – Jeśli najemca miał ustną lub pisemną umowę najmu, która wygasła, właściciel musi dostarczyć najemcy 3-dniowe wypowiedzenie.
- Co miesiąc – jeśli czynsz jest płacony co miesiąc mont h, właściciel musi dostarczyć najemcy pisemne wypowiedzenie z miesięcznym wyprzedzeniem.
- Mniej niż z miesiąca na miesiąc – jeśli czynsz jest płacony rzadziej niż raz na miesiąc, właściciel musi zapewnić najemca z taką samą ilością wypowiedzenia jak jeden okres najmu; na przykład najemcy tygodniowi otrzymywaliby co najmniej 7 dni wypowiedzenia.
Jeśli najemca pozostanie w lokalu po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia, właściciel może rozpocząć procedurę eksmisji .
Proces eksmisji w celu wykluczenia wynajmowanej nieruchomości
Jeśli wynajmowana nieruchomość zostanie przejęta, a dzierżawa nie zostanie odnowiona, najemcy muszą otrzymać pisemne powiadomienie z 30-dniowym wyprzedzeniem przed rozpoczęciem akcja eksmisyjna.
W takich sytuacjach najemca nie może nic zrobić, aby „rozwiązać” problem i musi się wyprowadzić.
Jeśli najemca pozostanie w lokalu po wygaśnięciu okresu wypowiedzenia, wynajmujący może przystąpić do procesu eksmisji.
Krok 2: Skarga zostaje złożona i doręczona
Jako następny krok w procesie eksmisji, właściciele mieszkań w Teksasie muszą złożyć skargę / petycję w odpowiednim Justice of the Peace Court. To kosztuje około 46 dolarów opłat za zgłoszenie.
Wezwanie i skarga / petycja zostaną doręczone lokatorowi przez szeryfa lub policjanta co najmniej 6 dni przed rozprawą eksmisyjną.
Pozew i skargę należy doręczyć najemcy w jeden z następujących sposobów:
- Osobiste przekazanie najemcy kopii wezwania i skargi
- Pozostawienie kopii osobie powyżej 16 roku życia w miejscu zamieszkania najemcy
Jeśli żadna z tych metod nie zadziała, najemca może zostać doręczony pocztą pierwszej klasy ORAZ pozostawiając kopię cytat i reklamację w szczelinie / zsypie pocztowym, pod drzwiami lub wywieszoną na drzwiach wypożyczalni.
~ 6 dni. Cytowanie i wniosek / skarga należy złożyć co najmniej 6 dni przed rozprawą.
Krok 3: Rozprawa sądowa i orzeczenie
Rozprawa eksmisyjna odbędzie się 10- 21 dni po złożeniu wniosku / skargi do sądu.
Oskarżeni mogą złożyć pisemną odpowiedź w sądzie, ale nie jest to wymagane, a najemca nadal będzie mógł odpowiedzieć na eksmisję pod adresem rozprawa nawet bez pisemnej odpowiedzi.
Każda ze stron może zażądać odroczenia rozprawy o nie więcej niż 7 dni.
Jeśli najemca nie stawi się na rozprawie, orzeczenie zaoczne na rzecz wynajmującego może zostać wydane.
Natychmiastowe posiadanie. Jeśli właściciel prosi o natychmiastowe posiadanie, musi powiadomić najemcę o tym żądaniu. Jeśli najemca nie odpowie / nie pojawi się na rozprawie, najemca będzie miał siedem dni od daty otrzymania zawiadomienia o wezwaniu do natychmiastowego posiadania na wyprowadzkę z wynajmowanej lokalu.
Jeśli sędzia orzeknie na korzyść wynajmującego na rozprawie, zostanie wydany nakaz posiadania i procedura eksmisji będzie kontynuowana.
Można złożyć odwołanie, ale należy to zrobić w ciągu 5 dni od gdy orzeczenie zostanie podpisane przez komornika sądowego. Odwołanie zatrzymałoby proces eksmisji.
10–21 dni. Rozprawa musi się odbyć między 10 a 21 dniami po złożeniu pozwu / skargi w sądzie.
Krok 4: Wydanie tytułu posiadania
Nakaz posiadanie jest ostatecznym wezwaniem najemcy do opuszczenia wynajmowanego lokalu i daje mu możliwość usunięcia jego rzeczy, zanim szeryf lub konstabl wróci do lokalu, aby przymusowo zabrać najemcę.
Jeśli sąd orzekł w za przysługę wynajmującego, nakaz posiadania zostanie wydany nie wcześniej niż 6 dni po wydaniu wyroku dla wynajmującego, chyba że natychmiastowe posiadanie zostało przyznane zgodnie z krokiem 3, w którym to przypadku nakaz posiadania zostanie wydany przed rozprawą .
~ 6 dni. Nakaz posiadania zostanie wydany dopiero 6 dni po wydaniu wyroku na korzyść wynajmującego lub 7 dni po otrzymaniu przez najemcę zawiadomienia o żądaniu natychmiastowego posiadania.
Krok 5: Posiadanie Nieruchomość zostanie zwrócona
Najemca ma co najmniej 24 godziny od umieszczenia nakazu posiadania na nieruchomości, aby się wyprowadzić, zanim szeryf lub policjant wróci, aby siłą usunąć ich z lokalu.
Szeryf lub konstabl może zdecydować o powrocie 36 godzin później lub nawet kilka dni później, ale muszą odczekać co najmniej 24 godziny po wysłaniu nakazu, aby usunąć najemcę.
24 godziny. Najemca ma co najmniej 24 godziny od momentu umieszczenia nakazu posiadania na nieruchomości na wyprowadzkę z wynajmowanej lokalu.
Oś czasu procesu eksmisji w Teksasie
Poniżej znajduje się podsumowanie aspektów poza kontrolą wynajmującego, które decydują o czasie eksmisji najemcy w Teksasie. Mając to na uwadze, szacunki te mogą się znacznie różnić, a niektóre okresy mogą nie obejmować weekendów lub dni ustawowo wolnych od pracy.
- Początkowy okres powiadomienia – od 3 do 30 dni, w zależności od przyczyny eksmisji.
- Wydanie / doręczenie wezwań i petycji – 6 dni przed rozprawą.
- Rozprawa sądowa i orzeczenie w sprawie eksmisji – 10-21 dni, więcej, jeśli zażądano odroczenia / wniesiono odwołanie .
- Wydanie tytułu posiadania – 6 dni po wydaniu wyroku.
- Zwrot posiadania – ~ 24 godziny.
Schemat blokowy procesu eksmisji w Teksasie
Aby uzyskać dodatkowe pytania dotyczące procesu eksmisji w Teksasie, zapoznaj się z oficjalnym ustawodawstwem stanowym, Texas Property Code §§24 i 91–92 oraz Texas Rules of Civil Procedure, Rules 500-510, aby uzyskać więcej informacji.