Większość ludzi nie zaczyna od zamiaru kupienia domu na sprzedaż przez właściciela (FSBO), ale te nieruchomości pojawiają się regularnie w rynek nieruchomości. Czy powinieneś śledzić te nieruchomości, czy omijać? Oto, o czym należy pamiętać, jeśli rozważasz zakup domu na sprzedaż przez właściciela.
Czy potrzebujesz agenta?
Sprzedający oczywiście nie chce zatrudniać agenta, ale wielu właścicieli domów jest skłonnych zapłacić agentowi kupującego. Jeśli masz już agenta, może on skontaktować się z kupującym w Twoim imieniu. Jeśli jeszcze go nie masz, zastanów się nad znalezieniem osoby, która jest gotowa podjąć tę pracę.
Agenci kupującego nie zawsze są podekscytowani pracą w FSBO bez agentem aukcyjnym, ponieważ nie chce odpowiedzialności i może to oznaczać więcej pracy za niekoniecznie większe pieniądze. Kiedy zaangażowany jest tylko jeden agent, ta osoba często wykonuje pracę po obu stronach.
Jeśli chodzi o Twoje potrzeby, posiadanie agenta może być niezwykle pomocne w całym procesie, a sprzedawca zazwyczaj płaci mu prowizję, więc nie ma powodu, aby z kimś nie pracować. Po co to robić sam jeśli nie musisz?
Pisanie umowy kupna
Umowa kupna określa warunki sprzedaży między tobą a sprzedającym. Jeśli „nie czujesz się komfortowo, pisząc taki dokument samodzielnie i nie chcesz skorzystać z pomocy agenta, zadzwoń do prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby zajął się tym aspektem transakcji za Ciebie. W rzeczywistości powinieneś mieć prawnika czekającego za skrzydłami, aby upewnić się, że transakcja została przeprowadzona zgodnie z prawem, a wszystkie Twoje prawa są chronione.
Wielu prawników sporządzi ofertę zakupu i inne dokumenty za rozsądną opłatą i zazwyczaj są to dobrze wydane pieniądze. Umowy zakupu nieruchomości można również znaleźć w Internecie, ale może lepiej będzie zatrudnić specjalistę, jeśli nie masz doświadczenia w prawidłowym wypełnianiu formularzy.
Jeśli zdecydujesz się samodzielnie zająć dokumentami, pamiętaj o następujących wskazówkach.
Oferta niższa niż cena katalogowa
W ten sposób negocjacje mogą tylko wzrosnąć. Jeśli zaczniesz zbyt wysoko, nie możesz zejść na dół. Może również pomóc z góry ustalić, czy cena katalogowa jest rozsądna, czy mrzonka. Sprawdź, za jakie porównywalne nieruchomości w okolicy sprzedają się i przygotuj się do negocjacji.
Wpisz nieprzewidziane okoliczności
Znajdź wyjście z transakcji, jeśli znajdziesz wady fizyczne nieruchomości, których sprzedawca nie naprawił, lub jeśli twoja pożyczka nie został zatwierdzony, między innymi. Niektóre typowe sytuacje awaryjne obejmują zadowalającą wycenę domu, zatwierdzenie pożyczki, zadowalającą inspekcję domu i kontrolę pod kątem szkodników, wyraźny tytuł od sprzedawcy, zatwierdzenie ujawnień sprzedawcy i ubezpieczalność. Jeśli którykolwiek z tych czynników nie może być spełniony, umowa stanie się nieważny, jeśli dołączysz odpowiednie klauzule awaryjne.
Nie przekazuj Sprzedawcy swojej pierwszej wpłaty.
Przekaż swój pierwszy depozyt pieniężny ( pieniądze, które przesyłasz wraz z ofertą zakupu), podmiotowi zewnętrznemu, który może je przechowywać, na przykład tytułem własności lub firmą depozytową. Zwykle agent notujący umieszczałby go na swoim rachunku powierniczym w celu przechowania. Nie chcesz, aby trafiały one na konto rozliczeniowe sprzedającego. Co się stanie, jeśli sprzedawca je wyda, a transakcja zostanie sfinalizowana z powodu jednej z tych klauzul awaryjnych? A jeśli odmówią Ci zwrotu? Nie masz pieniędzy, przynajmniej do momentu wniesienia sprawy do sądu.
Określ, kto za co płaci
Kto płaci i za jakie opłaty podlega negocjacji . Zastanów się, kto zapłaci za podatki od przelewów, depozyt i opłaty za tytuł własności. Jeśli jesteś doskonałym negocjatorem, tym lepiej. Prawdopodobnie możesz sam się tym zająć. Podobnie możesz wykorzystać prorocje na swoją korzyść. Sprawdź, czy jakakolwiek cena będzie na Twoją korzyść.
Na przykład niewykorzystana część podatku od nieruchomości jest zwykle kredytem zwrotnym na rzecz sprzedającego, jeśli zostanie on zapłacony z góry sprzedaży. W takim przypadku możesz chcieć nie prosić o przyznanie prowizji. Jeśli jednak podatki są płacone z dołu, sprzedawca Cię zaksięguje, więc będziesz chciał prowizji.
Kiedy przejmiesz posiadanie?
Określ, kiedy sprzedawca przekaże Ci klucze, abyś mógł przejąć nieruchomość w posiadanie. W niektórych częściach kraju można spodziewać się posiadania w dniu zamknięcia. Na innych obszarach, posiadanie jest przyznawane dzień po zamknięciu, aby dać sprzedawcy czas na przeprowadzkę. Nie jest to również niespotykane dla sprzedawcy mieć problemy z relokacją, zwłaszcza jeśli transakcja została szybko zrealizowana. Zastanów się, czy chcesz pozwolić sprzedawcy na wynajem od Ciebie przez pewien czas po zamknięciu.
O inspekcji domu
Zawsze otrzymuj dom inspekcja przeprowadzona przez renomowanego inspektora domowego. Zbyt wiele transakcji kończy się niepowodzeniem, gdy w grę wchodzi zły inspektor.Poproś o poświadczenia i zapytaj inspektora, czy należą do stowarzyszenia, a następnie sprawdź oba, aby potwierdzić.
Masz kilka opcji, jeśli podczas inspekcji zostaną znalezione poważne problemy. Możesz poprosić sprzedawcę o:
- Rozwiąż problem, ale pamiętaj, że nie jest on zobowiązany do zatrudniania najlepszego dostępnego wykonawcy ani zapewnienia wysokiej jakości pracy jest zrobione.
- Po zamknięciu kredytu przyznasz Ci pieniądze na zatrudnienie własnego wykonawcy. Kwota ta zostanie uwzględniona w kosztach zamknięcia. Ale cokolwiek zrobisz, nie dodawaj w dodatku, że kredyt jest przeznaczony na naprawy.
- Obniż cenę sprzedaży, zazwyczaj o kwotę współmierną do przewidywanego kosztu naprawy.
Niektórzy kupujący uważają, że nie opłaca się kupować dodatkowych pieniędzy na ubezpieczenie tytułu własności, ale mądry kupujący zawsze to robi. Koszt rozwiązania problemów z tytułem własności lub ułatwienia sporu może być olbrzymi w porównaniu z groszami, jakie kosztuje wykupienie ubezpieczenia.
Kilka mitów na temat umów FSBO
Istnieje kilka błędnych przekonań na temat kupowania domu na sprzedaż przez właściciela. Oto popularne mity i ich przyczyny ” są źle.
- FSBO nie są poważnymi sprzedawcami: to nieprawda. Niewielka mniejszość może testować wody, ale większość absolutnie chce sprzedawać swoje domy.
- FSBO nie są elastyczni co do ceny: niektórzy kupujący uważają, że FSBO nie zatrudniają agentów, ponieważ nie mogą sobie na to pozwolić i że muszą zabrać każdą monetę z transakcji, aby nie zginać ceny. Jednak według badań przeprowadzonych przez National Association of Realtors, większość sprzedawanych przez właścicieli w rzeczywistości dostaje mniej za swoje domy niż ci, którzy wystawiają oferty u agenta nieruchomości. FSBO są zazwyczaj skłonni do negocjacji, ale mogą nie być w tym zbyt dobrzy jeśli nie zarabiają na życie.
- Na sprzedaż przez właścicieli ukrywają istotne fakty: FSBO podlegają tym samym prawom, które dotyczą podmiotów reprezentowanych przez agentów nieruchomości. Sprzedający muszą dać kupującym federalne – i ujawnienia nakazane przez państwo, jeśli takie istnieją, w tym ujawnienie wszelkich istotnych faktów.
- Nie musisz wcześniej uzyskiwać zgody na kredyt hipoteczny: jest to przydatne, niezależnie od tego, czy kupujesz FSBO, czy wybierasz się bardziej tradycyjna trasa. Może nie być wymagana, ale pomoże zdefiniować przedział cenowy, a wszyscy sprzedawcy docenią fakt, że masz już zgodę na kontynuowanie.
Pamiętaj, jeśli masz jakiekolwiek pytania, zasięgnij porady prawnej i podatkowej. Kupowanie FSBO jest mało ryzykowne, gdy sprzedający nie mają doświadczenia w sprzedaży domów, ale jeśli współpracujesz z agentem i / lub prawnikiem, aby upewnić się, że wszystko jest zgodne z prawem, jesteś na dobrej pozycji, aby ruszyć naprzód .