Multiplikator för bruttohyrespriser (GRM) i förhållande till flerfamiljslonor
En fastighets bruttohyresmultiplikator, eller GRM, är ett av de bästa sätten att snabbt beräkna lönsamheten jämfört med liknande fastigheter på samma fastighetsmarknad. En annan variant av GRM är bruttoinkomstmultiplikator (GIM), som används när en beräkning också innehåller inkomstkällor som inte hyrs ut, såsom varuautomater eller myntvättmaskiner.
Vad är bruttohyresmultiplikatorformeln?
Formeln för att beräkna GRM är:
Multiplikator för bruttohyran = fastighetspris / brutto hyresintäkter
Så, till exempel, om en fastighet säljer för $ 2 000 000 och den ger en bruttohyresintäkt på $ 320 000, skulle GRM vara:
$ 2,000,000 / $ 320,000 = 6,25
Vad betyder bruttohyresmultiplikator i praktiken?
I exemplet ovan bestämmer vi att fastigheten skulle ha en GRM på 6,25. Ut ur sammanhang betyder det praktiskt taget ingenting. Men om vi skulle få reda på att de flesta andra liknande fastigheter i området hade GRM på 8-9, kan det faktum att fastigheten i fråga har en GRM på 6,25 göra det till en lönsam investering.
GRM kan också användas för att uppskatta värdet på en inkomstproducerande fastighet när dess värde inte är känt. Till exempel, om vi vet att en fastighet producerar cirka 100 000 dollar i inkomst per år och den genomsnittliga GRM för liknande fastigheter i området är cirka 7, kan vi multiplicera de två (100 000 dollar * 7) för att skapa ett beräknat fastighetsvärde på 700 000 dollar. Även om detta inte är en exakt beräkning, kan det tillhandahålla en fungerande uppskattning för en fastighetsinvesterare att använda när man jämför en mängd olika fastigheter.
Slutligen, om du vet vad värdet på en fastighet är och du känner till genomsnittlig GRM för fastigheter i området, kan du använda formeln för bruttohyresmultiplikator för att beräkna den förväntade hyran för fastigheten. Så till exempel, om en fastighet värderas till $ 850 000 och den genomsnittliga GRM i området är 8, kan du dela fastighetsvärdet med det genomsnittliga området GRM för att bestämma förväntade hyresintäkter.
$ 850.000 / 8 = $ 106.250
När vi gör denna beräkning kommer vi fram till ett belopp på $ 106,250. Om fastighetens faktiska hyresintäkter överstiger detta är det sannolikt att det är en bra investering, medan det är sannolikt inte en bra investering om det är betydligt mindre än detta, eller åtminstone mindre lönsamt än andra liknande fastigheter i området.
När en fastighet bedöms för dess lämplighet för ett flerfamiljelån kommer långivare att titta på dess GRM jämfört med liknande lokala fastigheter i för att bestämma chansen att en låntagare effektivt kan betala tillbaka sitt lån.
Bruttohyresmultiplikator kontra taksats
Multiplikator för bruttohyrespriser jämförs ofta och kontrasteras med en liknande fastighetsvärdering som kallas kapitaliseringsgrad eller takränta. En fastighets takränta beräknas genom att ta dess nettodriftsintäkter (NOI) och dela den med fastighetens nuvarande marknadsvärde. Till skillnad från GRM innehåller takräntan vakanser och rörelsekostnader, vilket gör poten mycket mer exakt än GRM. Men när man försöker snabbt uppskatta och jämföra lönsamheten för flera fastigheter kan det hända att investerare inte har detaljerad beläggnings- eller kostnadsinformation till hands, vilket kan göra GRM till en mer effektiv metod för att snabbt utvärdera förvaltningsfastigheter.