2008, ett husägare som heter Dan Bailey fick mycket publicitet för att ha skrivit ett svårighetsbrev till landets ordförande, Angelo Mozilo, som försökte få långivaren att godkänna en lånemodifiering. mycket offentligt när Mozilo lade till några otrevliga kommentarer och sedan oavsiktligt slog ”svara alla” istället för ”framåt”. Men så länge det brevet finns där, bör det tjäna som ett exempel på hur man inte skriver ett hypotekslån. Så här undviker du vad Bailey gjorde.
Ditt mål: Få ett lånemod, inte få tjänsterna att gråta
Här är hur Mr. Bailey öppnade sitt brev:
Till vem det kan oroa sig:
Jag skriver detta brev för att förklara min olyckliga uppsättning omständigheter som har gjort att jag har blivit överträffad på min inteckning. Jag har gjort allt i min makt att lyckas men tyvärr har jag kommit till kort och vill att du överväger att arbeta med mig för att ändra mitt lån. Mitt främsta mål är att hålla mitt hem som jag har bott i sexton år, ombyggt med mitt eget svettkapital och jag skulle verkligen uppskatta möjligheten att göra det. Mitt hem är inte stort eller i ett exklusivt område, det är en ”hagelgevär” -bungalowstil på bara 900 kvm byggd 1921. Jag flyttade in i detta hem i maj 1992 … detta var samma år som jag blev ren och nykter av droger och alkohol, och har varit sedan dess, detta hem betyder världen för mig.
När du skriver en svårighetsbrev, bör låntagare avstå från att uttrycka personliga problem – som en historia av missbruk av drog eller alkohol – eftersom det inte nödvändigtvis är relevant för din begäran. Tänk på att allt du behöver för att övertyga en servicer om är att din begäran – oavsett om det är en överlåtelse, handling i stället för utestängning eller hypotekslån – är nödvändig för att du ska kunna uppfylla villkoren för din inteckning.
Skriv inte en roman
En romanförfattare bygger upp spänning genom att antyda vad som kommer fram, men ditt svårighetsbrev ska vara kort och specifikt – reta inte lånemodifieringspersonalen som kommer att läsa ditt brev tillsammans med många andra. Mr. Bailey’s brev misslyckas igen eftersom hans uttalanden är så allmänna. ”Allt i min makt” och ”bristfälligt” förklarar ingenting. Den irrelevanta berättelsen ger inget värdefullt för den tidspressade medarbetaren som försöker göra någon mening med grunden. Hans brev fortsätter:
Den främsta anledningen till att jag fick svårigheter och att jag kom för sent är mitt missförstånd om det ursprungliga lånet. Jag fick veta att efter det första året av betalningar skulle jag kunna refinansiera till en bättre fast ränta – då föll botten ur branschen. Mina betalningar för det första året var i tid. Jag förlorade också min andra inkomst på grund av fysiska förhållanden i en mycket fysiskt krävande bransch. När mina ARM-betalningar ökade har jag haft mindre pengar att sätta mitt företag (inkomst) på. Jag hade inte kunnat generera affärer eftersom alla mina medel gick till att försöka göra mina lånebetalningar. Detta, i kombination med större reparationer av mitt fordon (93 jeep) och betalning av fickan för medicinska och tandvårdsproblem (jag har inga ins.) Fick mig att hamna längre och längre efter och förstörde min kreditvärdighet.
Dra inte långivarens ben
Försök inte påstå att du blev vilseledd, det är helt enkelt inte trovärdigt. Dessutom kommer uttalandet om att kreditbetyget förstörs troligen inte heller att flyga. Vet att servicern har tillgång till din kreditrapport där, och självbetjäningsuttalanden som inte är sanna kommer inte att hjälpa din sak. Det ser ut som Mr. Bailey sänker pengar till ett misslyckat företag som han inte har råd med. Dessutom borde han inte sända det faktum att han inte har sjukförsäkring och har hälsoproblem – dessa fakta tjänar bara som röda flaggor till servicern att även om han skulle få en låneförändring, så är hans nya hypotekslån osannolikt att det kommer att hålla fast.
Så, hur skulle Mr. Bailey ha skrivit sitt brev?
Ett bra brev är kortfattat och låter servitören skära till jakten:
Till vem det kan oroa sig:
Jag skriver detta brev för att begära en ändring av inteckning som gör det möjligt för mig att fortsätta göra mina intäkter. När jag godkändes för mitt lån var min bruttoinkomst 4 000 dollar per månad och min inteckning var 1 000 dollar per månad. Efter att ha skadats och tappat ett deltidsjobb sjönk min månadsinkomst till 3 000 dollar och min ARM-betalning justerades upp till 1 500 dollar per månad. Min inteckning är nu 50% av min månatliga Jag har använt mina besparingar för att hålla jämna steg med min inteckning, men den resursen kommer snart att vara slut. En ryggskada gör det osannolikt att t Jag kommer att kunna återuppta mitt deltidsarbete (jag kan dokumentera mina medicinska behandlingar och prognosen).Jag har gjort några beräkningar och har bestämt att jag kan fortsätta att uppfylla min skyldighet gentemot dig om du skulle ge mig en betalningsreduktion till 930 $ per månad.
Jag kan nås på (xxx) xxx-xxxx eller via e-post på [email protected] och tillhandahåller gärna all dokumentation du behöver.
Med vänliga hälsningar,
Dan Bailey
Detta brev fungerar bra eftersom det förklarar vad långivare behöver veta – exakt vad som hände (en betydande minskning av inkomst, i kombination med en höjning av din ränta), vilken effekt den hade (husbetalningen ökade till 50% av låntagarens inkomst), vad låntagaren kan göra eller har gjort för att öka inkomsterna eller sänka kostnaderna (ingenting eftersom det är osannolikt att han kan få ytterligare ett jobb) och vilken eftergift låntagaren behöver från långivaren (en betalningsminskning till $ 930, vilket är 31% av hans bruttoinkomst – procenten långivare använder för att beräkna din nya månatliga betalning under programmet för modifiering av hemmet till överkomligt pris.
Försök att hålla ditt brev på en sida och inkludera inkomst- och tillgångsdokumentation (löneavgifter, kontoutdrag och annat relevant pappersarbete).
Gina Pogol har skrivit om inteckning och finans sedan 1994. Förutom ett decennium i hypotekslån har hon arbetat som företag kreditsystemkonsult för Experian och som revisor för Deloitte.
Relaterade länkar:
- Lånekalkylator
- Flexmodifiering: En översikt över HAMP: s ersättare