Många hyresgäster som tecknar hyresavtal för sin lägenhet eller hyresenhet planerar att stanna hela den tid som krävs i hyresavtalet, till exempel ett år. Men trots dina bästa avsikter kanske du vill (eller behöver) lämna innan ditt hyresavtal är slut – till exempel om du är student på Penn och bara vill stanna i din lägenhet under den tid som skolan är i session . Eller kanske du flyttar in med din pojkvän eller flickvän. Ibland kan du behöva flytta för att vara närmare ditt nya jobb eller en äldre förälder som behöver din hjälp.
Att lämna innan ett tidsbegränsat hyresavtal löper ut utan att betala resten av hyran enligt hyresavtal kallas bryta hyresavtalet. Här är en kort granskning av hyresgästens rättigheter i Pennsylvania för att bryta ett hyresavtal utan ytterligare ansvar för hyran.
Hyresgästens rättigheter och ansvar när du tecknar ett hyresavtal i Pennsylvania
Ett hyresavtal tvingar både dig och din hyresvärd under en viss tidsperiod, vanligtvis ett år. Enligt ett typiskt hyresavtal kan en hyresvärd inte höja hyran eller ändra andra villkor förrän hyresavtalet slutar (såvida inte hyresavtalet föreskriver en förändring, till exempel en hyreshöjning mitt i hyresavtalet). En hyresvärd kan inte tvinga dig att flytta innan hyresavtalet upphör, såvida du inte betalar hyran eller bryter mot en annan betydelsefull period, som att upprepade gånger göra stora och bullriga fester. I dessa fall måste hyresvärdar i Pennsylvania följa specifika förfaranden för att avsluta hyresgästen. Till exempel måste din hyresvärd ge dig tio dagars varsel för att betala hyran eller ledigheten (68 Pa. Nackdelar Stat. Ann. § 250.501 (b)) innan du lämnar in en rättegång. Om du har brutit mot villkoren för ett hyresavtal mer än ett år, kan din hyresvärd ge dig ett ovillkorligt uppsägningsmeddelande, vilket ger dig 30 dagar att flytta ut. (68 Pa. Cons. Stat. Ann., § 250.501 (b)).
Hyresgäster är lagligt skyldiga att betala hyra för hela hyresperioden, vanligtvis ett år, oavsett om du fortsätter att bo i hyresenheten – med några undantag enligt följande.
När det är berättigat att bryta ett leasingavtal i Pennsylvania
Det finns några viktiga undantag från regeln som en hyresgäst som bryter ett hyresavtal är skyldig hyran för hela hyresperioden. Du kanske kan flytta ut lagligt innan leasingperioden löper ut i följande situationer.
Du börjar aktiv militärvakt
Om du går in i militärtjänst efter att du tecknat ett hyresavtal, har rätt att bryta avtalet enligt federal lag. (War and National Defense Servicemembers Civil Relief Act, 50 App. USCA § § 501 och följande.) Du måste vara en del av de ”uniformerade tjänsterna”, som inkluderar de väpnade styrkorna, beställda kårar från den nationella Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) , beställd kår av folkhälsovården och det aktiverade nationella gardet. Du måste meddela din hyresvärd ett skriftligt meddelande om din avsikt att säga upp din hyresrätt av militära skäl. När meddelandet har skickats eller levererats upphör ditt hyresavtal 30 dagar efter datumet att hyran förfaller nästa gång, även om det här datumet är flera månader innan ditt hyresavtal löper ut.
Hyresenheten är osäker eller bryter mot Pennsylvania Hälso- eller säkerhetskoder
Om din hyresvärd inte tillhandahåller beboeliga bostäder enligt lokala och statliga bostadsregler, skulle en domstol antagligen dra slutsatsen att du har ”konstruktivt avvisats;” detta innebär att hyresvärden, genom att tillhandahålla obebyggd bostad, för alla praktiska ändamål har ”utvisat” dig, så du har inget ytterligare ansvar för hyran. Pennsylvania-lag (68 Pa. Cons. Stat. Ann. § 250.206, 35 Pa. Cons Stat Ann. § 1700-1 och Pugh v. Holmes, 405 A.2d 897 (1979)) ställer specifika krav för de procedurer du måste följa innan du flyttar på grund av ett stort reparationsproblem. Problemet måste vara riktigt allvarligt, som brist på värme eller annan väsentlig service.
Din hyresvärd trakasserar dig eller kränker dina integritetsrättigheter
Pennsylvania har ingen statlig lag som anger hur mycket meddelande din hyresvärd måste ge dig att gå in i hyresfastigheter. Om din hyresvärd upprepade gånger bryter mot dina rättigheter till integritet, eller gör saker som att ta bort fönster eller dörrar, stänga av dina verktyg eller byta lås, skulle du anses vara ”konstruktivt bortkastad”, som beskrivs ovan; detta skulle vanligtvis motivera att du bryter hyresavtalet utan ytterligare hyreskyldighet.
Hyresvärdens skyldighet att hitta en ny hyresgäst i Pennsylvania
Hyresvärdar i de flesta stater (till exempel Arizona) måste göra en rimlig ansträngningar för att åter hyra sina enheter när en hyresgäst bryter ett hyresavtal snarare än att debitera hyresgästen för den totala återstående hyran som ska betalas enligt hyresavtalet. Tyvärr har hyresvärdar i Pennsylvania (Stonehedge Square Ltd. P’ship v. Movie Merchs., 715 A.2d 1082 (Pa. 1998)) inte samma ansvar för att ”mildra skador” genom att försöka hyra sin fastighet rimligt snabbt och hålla sina förluster till ett minimum om du flyttar innan ett hyresavtal upphör.Om du bryter ditt hyresavtal och flyttar ut utan rättslig motivering (beskrivet ovan), försök att träna något med din hyresvärd. Flytta inte bara ut och hoppas att din hyresvärd snabbt får en ny hyresgäst och inte debiterar dig för återstående tid på ditt hyresavtal. Ge din hyresvärd så mycket varsel som möjligt och skriv ett uppriktigt brev där du förklarar varför du måste gå tidigt. Helst kan du erbjuda din hyresvärd en kvalificerad ersättare med god kredit och referenser för att teckna ett nytt hyresavtal.
Men kom ihåg att om hyresvärden inte går med på att släppa dig du är ansvarig för att betala hyra för resten av ditt hyresavtal. Det kan vara en betydande summa pengar om du lämnar flera månader innan ditt hyresavtal upphör. Din hyresvärd kommer förmodligen först att använda din deposition för att täcka det belopp du är skyldig. Men om din insättning inte är tillräcklig kan din hyresvärd stämma dig, troligtvis i domstol för småmål där gränsen är $ 12 000 i Pennsylvania.
Hur minimerar du ditt ekonomiska ansvar när du bryter ett leasingavtal
Om du vill lämna tidigt och du inte har laglig motivering till det finns det bättre alternativ än att bara flytta ut och hoppas att din hyresvärd snabbt får en ny hyresgäst. Det finns mycket du kan göra för att begränsa mängden pengar du behöver för att betala din hyresvärd – och hjälpa till att säkerställa en bra referens från hyresvärden när du letar efter din nästa plats att bo.
Du kan hjälpa till situationen mycket genom att ge så mycket varsel som möjligt och skriva ett uppriktigt brev till din hyresvärd som förklarar varför du behöver gå tidigt. Helst kan du erbjuda din hyresvärd en kvalificerad ersättare, någon med god kredit och utmärkta referenser, för att teckna ett nytt hyresavtal med din hyresvärd.
Mer information om hyresgästens rättigheter att bryta ett hyresavtal
Every Tenants Legal Guide, av Janet Portman och Marcia Stewart (Nolo) ger omfattande juridiska och praktiska råd som alla hyresgäster behöver, från att flytta till att flytta, inklusive hur du får din hyresvärd att säga upp din hyresavtal, plus dussintals formulär och prov bokstäver.
Mer information om hyresvärdshyresrätt i Pennsylvania
Om du vill lära dig mer om hyresvärdshyresgästlagar i ditt land, se avsnittet om statens hyresvärdshyresgäster på Nolo-webbplatsen.