Många läkare kämpar för att hitta en konventionell inteckning som uppfyller deras behov. Detta gäller särskilt för nya läkare som kan ha en låg lön under uppehållstillstånd, minimala besparingar och studielån som är genom taket. Beroende på mängden skuld du har tagit på dig (och om du har varit konsekvent i att göra betalningar) kan du också kämpa med en lägre kreditvärdighet än genomsnittet när du börjar din karriär. Detta kan översättas till högre hypoteksräntor och högre livstidsbetalningar.
Som ett resultat undviker många läkare husägare tills de är mer etablerade i sin karriär. Men de känslomässiga fördelarna med att äga ett hem kan ibland uppväga de ekonomiska nackdelarna. Om du har bestämt dig för ett jobb och en plats du älskar, har en växande familj och vill ha stabilitet eller känslomässig trygghet i husägare, kanske det inte är vettigt att vänta på att köpa.
Lyckligtvis finns det ett alternativ till en traditionell, konventionell inteckning. Läkarlånet är en unik typ av bostadslån speciellt för läkare. Denna inteckning kan hjälpa nya läkare att låsa in låga räntor, undvika en kolossal handpenning och minska det totala beloppet de måste betala under lånets löptid. Redo att lära dig mer? Låt oss dyka in.
Vad är en läkarlån?
En läkarlån är ett husägarlån som endast är tillgängligt för kvalificerade läkare. Det finns färre begränsningar än vad du kan hitta med konventionella inteckningar eftersom de till stor del är beroende av läkarnas beräknade framtida intäkter. För nyare läkare är detta ett attraktivt koncept.
Som bosatt eller stipendiat är din lön betydligt lägre än den kommer att vara under de närmaste åren som närvaro. I vissa fall kommer långivarna till och med att acceptera ett anställningsbrev som bevis på inkomst. Detta kan dramatiskt påverka din totala skuldkvot i en hypotekslångivares ögon, särskilt när du börjar din karriär.
Vilka är fördelarna med ett läkarlån?
Läkarlån har en tvättlista med fördelar. Låt oss gå igenom några av de viktigaste fördelarna du kan förvänta dig när du söker efter en inteckning som uppfyller dina behov.
Handpenning
När du ansöker om en konventionell inteckning måste du lägga minst 20% av den totala inköpspriset för att undvika Private Mortgage Insurance (PMI). PMI är en månatlig premie som täcks av din totala inteckning som är avsedd att skydda din långivare i händelse av att du inte kan göra betalningar. Om du har en låg handpenning kan du ses som en ”riskabel” låntagare. I dessa fall är den PMI du betalar en slags försäkran till din långivare om att de täcks om du inte betalar.
Men med en läkarlån intrångar du PMI helt, även med en minimal handpenning. Faktum är att många läkarlån inte kräver en handpenning alls. Du kan lägga ner $ 0 och fortfarande låsa in en låg ränta betygsätta och hoppa över PMI – inte en dålig affär! Om du kan, naturligtvis, kommer du fortfarande att minska din totala månatliga betalning och räntan du betalar under lånets hela livstid.
Skuld till Inkomst (DTI) -förhållande
När du lånar ett konventionellt bostadslån kommer de ofta att kräva en DTI-andel på 43% eller mindre. Om du är sadlad med rejäla medicinska skollån kan det verka som om du håller dig inom denna procentsats en avlägsen dröm. Läkares inteckningar anser dock inte att din fulla studielånbetalning är en del av det skuldbelopp som de använder för att beräkna din DTI.
Tha Det stämmer – en läkarlån räknar bara den totala månatliga betalningen du gör genom en inkomststyrd återbetalningsplan (IDR) som en del av din totala DTI. Så om din månatliga betalning till dina lån är relativt låg på grund av en lägre startlön när du ansöker om din inteckning, blir din totala DTI betydligt lägre än om du skulle använda ditt fulla lånevärde som en del av din beräkning.
Långränser
Genom konventionella inteckningar är det högsta du kan låna för ett ”jumbo” -lån mellan 500 000 och 800 000 dollar beroende på var du bor. Läkarlån har inte samma sak lånetak, vilket kan ge läkare och deras familjer mer flexibilitet. Tänk dock på att bara för att du kan låna mer än vad du skulle kunna genom ett konventionellt lån betyder det inte att du borde. inom (eller under) deras medel för att maximera sin lön.
Räntor
En nyligen genomförd studie visade att läkares hypoteksräntor är i nivå med konventionella räntor. t alltid fallet. Din ränta beror fortfarande i stor utsträckning på din unika ekonomiska situation. Det kan vara bra att titta på en läkarbidragskalkylator för att få en bild av vad du kan förvänta dig.
Vilka är Nackdelarna med ett läkarlån?
En läkarlån kan låta som ett bästa fall, särskilt om du är en relativt ny läkare som vill köpa ett hus till din familj. Det finns dock några nackdelar som kan påverka huruvida du bestämmer dig för att ta en läkarlån för din hemköpsresa.
Räntor
Med en konventionell inteckning kan du välj ofta en fast hypoteksränta som gör det lättare att förutse dina inteckningskostnader under ditt lånes livstid. En läkarlån kommer däremot vanligtvis med en rörlig ränta. Variabla priser kan vara ekonomiskt farliga, särskilt om du planerar att stanna i ditt hem på lång sikt.
Variabla räntor ökar ofta med tiden, vilket kan innebära att du slutar betala mer under lånets löptid. Du har alltid möjlighet att refinansiera i framtiden, men rörliga räntor kan vara smygande. Din månatliga betalning kan långsamt öka utan att du märker det, och när du funderar på att omfinansiera har du redan betalat för mycket.
En annan nackdel med läkares räntor är att de ofta är högre än konventionella inteckningar. Vissa konventionella inteckningar har räntor på 2,75% eller lägre, och många läkarlån kan ligga närmare 3,00% eller högre (räntor från 1/2021), beroende på din unika ekonomiska situation. Även om skillnaden kan verka minimal, kom ihåg att även en liten ränteskillnad kan ha stor inverkan över tiden.
Begränsningar för primärbostadstyper
Vissa långivare tillåter inte att du tar en läkarlån på en lägenhet som din primära bostad. På samma sätt har de gränser för hyresfastigheter och fritidshus. Dessa typer av bostäder är ofta förknippade med högre risk, och långivare sätter begränsningar på plats därefter.
Vem kvalificerar sig för en läkarlån?
För att kvalificera dig för en läkarlån måste du vanligtvis vara en av följande:
-
Medicinsk bosatt
-
Stipendiat eller behandlande läkare (7-10 år från läkarskolan)
-
Tandläkare eller veterinär
Du behöver också:
-
En examen eller bevis på utbildning
-
Undertecknat kontrakt som anger framtida lön
-
En bra kreditpoäng (ofta 700 eller högre)
-
Uppskjuten studielån
-
DTI-förhållande på 45% eller mindre (exklusive ditt fulla studielånbelopp)
Varje långivare har något olika krav. Se till att du shoppar för att se om du uppfyller kraven för olika långivare.
Vilka är de månatliga kostnaderna för en läkarlån?
Din totala månatliga inteckning kommer att bestå av flera faktorer:
-
Huvudansvarig
-
Ränta
-
Skatter och försäkringar
-
HOA-avgifter (om tillämpligt)
Uppdragsgivare: Detta är det totala belopp som du har tecknat för din inteckning eller inköpspriset för ditt hem. En procentsats av din totala inteckning betalas till din inteckning huvudman varje månad. Att betala ner din rektor ska vara ditt primära mål. Ju tidigare du kan betala av din ränta, desto mindre betalar du i total ränta.
Ränta: Beroende på din hypoteksränta betalar du en procentsats av räntan under lånets löptid. Ju längre du betalar på din inteckning, desto mindre ränta är du skyldig eftersom det totala kapitalbeloppet på din inteckning långsamt minskar.
Skatter och försäkringar: Din husägares försäkring och fastighetsskatter rullas in i din totala månatliga inteckning. Detta kallas spärr, men du kan också betala dessa artiklar separat. Se bara till att spara för dessa räkningar eftersom de blir större. Tänk på att detta antal kan variera från år till år!
HOA-avgifter: Beroende på var du köper kan du betala HOA-avgifter som en månatlig betalning. Dessa kommer inte att vara en del av din inteckning, men det är något du måste tänka på som en del av dina totala bostadskostnader!
Var kan du hitta en läkarlån?
Där finns en mängd långivare i varje stat som erbjuder läkare inteckningar. För mer information om fastighetsmäklare och långivare, kolla in resursidan från The White Coat Investor för en uppdelning efter stat och läkaren om brand.
Är en läkarlån rätt för dig?
För många unga läkare verkar en läkarelån tilltalande. De gör det effektivt möjligt att köpa ett hus trots hög studielåneskuld och låg startlön. Men bara för att du kan ta en läkares inteckning betyder inte nödvändigtvis att du borde göra det. För många nya läkare kan det fortsätta att hyra och leva under sina medel hjälpa dem att öka sina besparingar och nettoförmögenhet på lång sikt. Hyra har flera fördelar, inklusive:
-
Platsflexibilitet. När du först kommer igång i din karriär kan du inte säga var du bor om 1-5 år.Att hyra gör det särskilt lättare att flytta för avancerade karriärmöjligheter.
-
Lägre ansvar. Som ny läkare kommer ditt primära fokus att öka din karriär. Det sista du behöver är onödigt ansvar, distraktion eller kostnad. Att äga ett hem innebär ansvaret och kostnaden för underhåll och reparationer och distraktion av pågående underhåll. Att hyra innebär att stora reparationer täcks av din hyresvärd och i vissa fall även landskapsarkitektur och estetiskt underhåll.
-
Kassaflöde. En läkares inteckning med justerbar ränta kan göra det svårt att budgetera för det månatliga kassaflödet när din hypoteksbetalning ändras. Att hyra innebär en konsekvent betalning som gör budgetering och kassaflödesstrategi mycket enklare.
Bonusresurser: Vilka frågor ska jag tänka på när jag köper ett hemflöde. Läkares hypotekshistoria från Läkaren i FIRE.
Tyvärr är beslutet att hyra eller köpa vanligtvis inte lika snitt och torrt som att välja det bästa ekonomiska alternativet. Husägare är en känslomässig markör för framgång, och för många människor är den känslomässiga tryggheten den värt den ekonomiska kostnaden.
Om du funderar på att köpa ett hus med en läkares inteckning, särskilt som ny läkare, bör du prata med din finansplanerare och inteckningsmäklare för att väga alla dina alternativ. Tillsammans kan du avgöra om husägare passar in i din långsiktiga finansiella strategi – och vilken inteckning som är mest vettig med tanke på dina unika ekonomiska behov.
Letar du efter en mer grundlig allt-i-ett-plats för ditt ekonomiska liv ? Kolla in gratis e-bok, ett doktors recept för omfattande ekonomisk välbefinnande.
Skrivet av Chad Chubb, CFP®, CSLP®