Läs detta INNAN du betalar för en fast avgift MLS-tjänst

Uppdaterad: 10 april 2020 med de senaste MLS-uppgifterna för fast avgift

Vad är en MLS-tjänst med fast avgift?

Att sälja ett hem utan hjälp av en agent kan vara svårt. Den största utmaningen för FSBO-säljare är synlighet – utan en agents marknadsförings- och reklamexpertis och deras kontaktnätverk, hur ser en säljare till att deras hem ses av de människor som kan vara intresserade av att köpa det?

Nåväl, det är där MLS-tjänsten för fast avgift kommer in.

MLS-tjänster med fast avgift erbjuder säljare möjligheten att lista sitt hem på den lokala Multiple Listing Service, som är den viktigaste online katalog som fastighetsmäklare använder för att lista sina fastigheter och dela dem med andra ombud som också tillhör den lokala MLS. Det finns hundratals lokala MLS-databaser, som alla hanterar listor från sitt område.

Endast en agent kan lista på MLS, vilket är det enda du betalar för med en MLS-tjänst med fast avgift. Med andra ord får du inte tillgång till de andra tjänster som vanligtvis erbjuds av agenter.

MLS kallas också ibland en ”endast post” -listning, vilket innebär att agenten som anger listan i MLS inte utför några andra uppgifter för säljaren. Så till exempel kommer intresserade att veta att inte kontakta den agenten för att ordna en föreställning. De kommer direkt till dig, säljaren.

Den största fördelen med att få ditt hus listat på den lokala MLS är att det gör att din lista syndikeras på topp verklig fastighetswebbplatser som Zillow och Realtor.com. Webbplatser som Zillow, Trulia och Realtor.com hämtar data från dessa lokala MLS-listor och serverar dem till sina miljoner användare.

Med tanke på att 44% av köparna startar sin hemsökning genom att titta online, enligt NAR är MLS ett utmärkt sätt att få exponering. Listning utan agent (FSBO) kommer dock med många utmaningar.

Här är en snabb genomgång av allt du Du måste klara dig utan en agent:

1. Förbered ditt hem till salu
2. Pris din fastighetsrätt
3. Iscenesätt ditt ho mig
4. Marknadsför ditt hem
5. Hitta kvalificerade köpare
6. Svara snabbt på seriösa köpare
7. Förhandla affären
8. Anställ en fastighetsadvokat
9. Slutför och lämna in rätt pappersarbete

Verkar mycket, va? Det är! Att sälja FSBO är inget skämt.

Läs vidare för att lära dig om att sälja med en fast avgift MLS-tjänst istället för en agent är rätt för dig.

Innehållsförteckning

• Hur får man en MLS-lista utan en fastighetsmäklare
• När du är på MLS, hur kommer köpare att kontakta dig?
• Hur man skriver en bra lista och får rätt foton
• Flatavgift MLS Fördelar och nackdelar
• Flatavgift MLS mot fastavgift Realtors vs. Flat Avgiftsmäklare
• Vilka är de bästa MLS-företagen med fast avgift?
• MLS-företag med avgiftsbelagda ersättningar
• Slutsats

Så här får du en MLS-lista utan en fastighetsmäklare

Att få din fastighet på MLS utan en agent är ganska enkel, men det finns några enkla regler att tänka på för att se till att din notering når sitt största potentiell målgrupp.

Använd en lokal MLS

Detta är en viktig punkt; Eftersom det finns hundratals MLS-databaser, som var och en endast listar fastigheter i deras täckningsområde, bör du se till att du bara tittar på MLS-företag med fast avgift i ditt område.

Om du av misstag avtalar med ett fast avgiftsföretag från utlandet ser köpare i ditt område inte ens ditt hem.

Undersök dina köpalternativ

MLS-företag med fast avgift kommer att publicera din notering mot en engångsavgift – men avgiften varierar beroende på vilka tjänster du vill ha.

De flesta företag erbjuder paket med bara ben, där du bara får en MLS-lista , och inga ytterligare tjänster, under en viss tidsperiod – vanligtvis cirka 60 dagar. Därifrån blir paketen dyrare, beroende på hur mycket längre tid du vill att din fastighet ska listas eller vilka andra tilläggstjänster du väljer.

Dessa ytterligare tjänster kan inkludera marknadsföring och reklam, iscenesättning, fotografering och hjälp med att stänga och förhandla. Om du inte är säker på hur många av dessa tjänster du behöver direkt, är det okej – se bara till att företaget du använder tillåter dig att lägga till tjänster i rad eller göra ändringar i din annons. Nästan alla FSBO-säljare behöver göra ändringar i sin notering någon gång eller improvisera sin försäljningsmetod. Flexibilitet är nyckeln.

Snabb anmärkning: Ett bra alternativ till MLS-företag med fast avgift använder en pålitlig fastighetsmäklare (som vi kommer att diskutera mer nedan). Vi har samarbetat med Clever Real Estate för att erbjuda dig lokala fullserviceagenter som arbetar för 1% eller 3000 $ och hjälper dig att spara tusentals.

Se också till att det företag du väljer erbjuder omfattande kundsupport av hög kvalitet. Ta inte bara deras ord för det; göra din egen forskning. Om deras kontaktinformation visas framträdande är det ett gott tecken. om du måste jaga efter det, tveka.

Ett annat bra tips är att söka efter (företagets URL) + ”Granska” på Google och se vad andra har sagt om företaget.

Slutligen bekräfta att ditt företagsföretag skickar din notering ut till Realtor, Zillow och Trulia när du skickar in MLS-listan. (De flesta gör det, men dubbelkolla.) Det är de webbplatser där konsumenten vänder sig mest till att ditt hus troligen kommer att upptäckas av en köpare – och den köparen kanske inte vara knuten till en fastighetsmäklare vid den punkten.

När du är på MLS, hur kommer köpare att kontakta dig?

Köparens ombud får din kontaktinformation i ” Visar instruktioner ”i MLS-listan. De kommer att kontakta dig direkt om de vill visa ditt hus.

På kundinriktade webbplatser som Zillow och Realtor kommer telefonnummer till olika köparens ombud att läggas upp på din lista, vilket innebär att det finns en god chans du kommer att betala den agentens 3% provision, även om du säljer FSBO. Så här tjänar Zillow pengar: Din annons är gratis marknadsföringsmaterial för deras agentreferensplattform.

Som säljare vill du komma ihåg att när du registrerar dig för en tjänst och blir ansluten till en mäklare kommer du ofta att bli ombedd att underteckna ett ”Exclusive Agency” -avtal. har en strikt regel att en fastighet inte kan noteras i MLS samtidigt av två olika företag.

Om du accepterar ett erbjudande måste du informera noteringsföretaget omedelbart – inom en dag. Samma MLS-regeln gäller när du stänger officiellt. Det här är bra exempel på varför fantastisk kundservice är så viktig. Det finns regler som reglerar varje steg i försäljningsprocessen, och om de inte följs kan du stöta på allvarliga problem.

När du väl har bestämt dig för ett noteringsföretag, men innan du undertecknar ditt kontrakt med dem, behöver du en textbeskrivning och foton på din fastighet. MLS kräver att minst ett foto ska ingå i listan innan det går upp, och lanseringen av listan med undre ”platshållarfoton” sätter fel ton.

Hur man skriver en bra lista och får rätt foton

Denna del av processen är extremt viktig. Om du kan göra ett bra första intryck på potentiella köpare, ökar dina chanser för en försäljning avsevärt. Om du gör ett medelmåttigt första intryck blir det svårt att sticka ut från mängden.

Att sticka ut från andra listor kommer att kräva att du ställer dig själv i köparens skor. Undvik till exempel att använda fraser som ”motiverad säljare” eller ”fixer övre.” En ”motiverad säljare” kommer att bli desperat och ”fixer upper” innebär att fastigheten är i dåligt skick. Hur som helst bjuder du in lowball-erbjudanden. Även fraser som ”bra investeringseigendom” kan verka påträngande och kan snabbt göra en detaljhandelsköpare till en fyndköpare.

Specifikationerna är kraftfulla, liksom varumärken. Säg inte bara att köket är uppdaterat; prata om de rostfria stålvikingapparaterna och bänkskivorna i Silestone. Denna guide från NY Times kan hjälpa dig att förstå de mest populära orden i listorna (och varför de är så populära).

När du inte kan utnyttja varumärkets prestige, försök att rama in saker i form av fördelar istället för funktioner. Till exempel är en pool en funktion, men det är en fördel att ha en privat bakgårdsoas under långa sommareftermiddagar. Fördelarna är mycket mer attraktiva än funktioner.

Naturligtvis måste en bra kopia åtföljas av högkvalitativa foton. Köpare är visuella. När du tittar på en lista går du nästan säkert till bilderna först. Om du inte gillar vad du ser kommer du förmodligen inte att bry dig om beskrivningen. Det betyder att du ska få bra foton högsta prioritet.

Det finns många faktorer som gör att man tar ett bra foto. Korrekt iscenesättning, belysning och komposition kan göra skillnad mellan ett glömt foto och ett som får dig att skjutas till toppen av listan.

Om du inte har erfarenhet av att ta bilder av hög kvalitet, bör du starkt överväga att anställa en professionell fotograf, helst en som är specialiserad på fastighetsbilder. Det kommer att kosta, men det är bra pengar. Om du vet att du behöver professionella bilder, överväga att använda ett företag som inkluderar foton som en del av deras standardpaket.

Flat Fee MLS Fördelar och nackdelar: Ska du använda en Flat Fee MLS-tjänst för att sälja FSBO?

Nu när du vet hur du listar på MLS, låt oss diskutera om du faktiskt ska sälja utan en agent (det är vanligtvis varför människor väljer att sälja FSBO).

FSBO-säljare bör överväga en fast avgift för MLS-tjänster, helt enkelt för att en MLS-lista ger dem en enorm exponering för köpare och köparens ombud. När det gäller värde per dollar är det den överlägset bästa marknadsföringen du kan göra.

Det är också meningsfullt när det gäller råa dollar. En grundläggande MLS-listningstjänst ger dig i genomsnitt 299 – 399 USD. Jämför det med den vanliga 6% fastighetsprovisionen, med tanke på att det amerikanska medianvärdet är drygt 247 000 dollar, i genomsnitt cirka 14 800 dollar. Det är en enorm potentiell besparing.

Det är fortfarande nackdelar att sälja FSBO med ett MLS-noteringsföretag med en fast avgift, och det är inte lätt – vilket är troligt varför FSBO-listor har minskat stadigt och nått en lägsta nivå 7% av alla listor under 2018. Men det kan göras så länge du gör det på rätt sätt. Låt oss titta på några fördelar och nackdelar.

Pro: Du kommer att spara pengar

Som vi nämnde ovan kan försäljning av FSBO via en fast avgift MLS-tjänst lägga upp till tusentals dollar i besparingar, även om du följer med ett lyxpaket som inkluderar marknadsföring, foton och vägledning genom stängning.

Pro: Mer kontroll och självständighet

Om du säljer själv kontrollerar du varje aspekt av försäljningen. Du bestämmer när du ska hålla utställningar, vad ditt ursprungliga begärt pris är och hur mycket du ska ge i förhandlingarna.

Om du har en kontraintuitiv aning om vilken väg marknaden går, eller om du tror att ditt hus har en svårfångad charm som en agent kanske inte förstår, får du testa dessa teorier.

Con: Steep Learning Curve

Att sälja ett hem är inte lätt, även om du pratar om en felfri fastighet på en het marknad. Du måste iscensätta och förbereda ditt hem för marknaden, och när det väl är listat måste du se till att potentiella köpare känner till det. Normalt skulle en agent ge dig råd om det här, men om du säljer solo faller det på dina axlar.

Tänk också på att ditt begärande pris bara är en utgångspunkt för förhandlingar. Om köparens agent begär prisreduktion eller reparationskrediter måste du effektivt motverka. Om du inte har förhandlingserfarenhet kan du befinna dig i en nackdel. Och den stora mängden pappersarbete vid stängning kan vara mycket skrämmande; om du väljer att anställa en fastighetsadvokat som hjälper dig genom dokumentationen, kommer det att spara pengar, var som helst mellan $ 150 och $ 350 i timmen.

Con: Du kommer nog att behöva betala en köpar Agent Commission

Tänk på att för att komma in i MLS måste du erbjuda 2-3% i provision till köparens agent om de levererar dig en köpare. Om så är fallet kommer du bara att spara hälften av standardprovisionen på 6%.

Du kan definitivt hitta en köpare utan en agent för din fastighet och betala noll i provision, men det här är sällsynt. Dessutom finns det några fördelar med att betala en köpares agent. Eftersom du betalar dem kan de hjälpa till med det avslutande pappersarbetet.

Om du är orolig för att deras lojalitet är hos köparen, kom ihåg att agenten fortfarande är bunden av en professionell etisk kod. och praxis. En legitim agent kommer att övervaka ett rättvist och rättvist avtal för båda sidor, oavsett om de arbetar för köparen eller säljaren.

Con: Potentiella juridiska problem

Att sälja själv betyder att du gör allt arbete och du accepterar också allt ansvar. Till exempel, om din säljare inte innehåller information om ett läckande tak eller källare, kan du hamna i domstol. Agenter utbildas för att fånga dessa fel eller i värsta fall täcka skadeståndsansvaret med deras fel- och försummelse (E & O).

Om du inte har en agent har du inte det säkerhetsnätet.

Flat Fee MLS vs. Flat Fee Realtors vs. Flat Fee Brokerages

Även om ordspråket är lika, är dessa tre typer av tjänster faktiskt ganska olika. Låt oss gå igenom vad varje tjänst gör – och inte – erbjuder.

Flatavgift MLS

Som vi diskuterade ovan kommer ett MLS-företag med fast avgift att lista din fastighet på din lokala MLS. mot en enkel fast avgift. Att komma in i MLS ökar din fastighets synlighet och låter lokala köpare och köparens ombud veta att ditt hem finns på marknaden.

Utöver gör de inte mycket. Vissa företag erbjuder utökade paket som inkluderar hjälp med marknadsföring, iscensättning och stängning, men du måste betala extra och kostnadsbesparingarna börjar minska efter tillräckligt höga försäljningar. För FSBO-säljare som verkligen vill göra det ensamma, är den enkla benen fast avgift MLS-listningstjänst det bästa alternativet för minimalister som vill spara.

Fastavgiftsmäklare

En fast avgiftmäklare är en konventionell agent som arbetar mot en fast avgift istället för den traditionella procentbaserade provisionen.Om du prenumererar på teorin att procentsatsbaserad provision garanterar maximal ansträngning från en agent, eftersom deras slut går upp tillsammans med försäljningspriset, kan du vara skeptisk att en fast avgiftsmäklare ger dig samma smäll för pengarna.

Men fastighetsmäklare är ett legitimt alternativ, och deras prestanda är ofta i nivå med en konventionell agent.

Hur? Tja, de kompenserar ofta i volym vad de ger upp i enskild provision. Så om en bra agent kan stänga ett halvt dussin fast avgiftsförsäljning samtidigt som de kan avsluta en traditionell provisionförsäljning, kommer alla framåt; agenten tjänar sina pengar och klienterna får en fullupplevd agentupplevelse.

Mäklare för fasta avgifter

En fast avgiftsmäklare är ett fastighetsbolag vars hela affärsmodell bygger på att tillhandahålla en fullserviceapplevelse för en fast avgift eller en lägre procentandel. Dessa företag fungerar ofta som remisstjänster och förbinder de bästa lokala agenterna med förprövade leads.

Företag som Clever Real Estate erbjuder en fullserviceupplevelse med en elitagent för endast $ 3000, för försäljning upp till $ 350.000 och endast 1% om de säljer för mer än så. Med tanke på att 6% -provisionen på ett $ 300 000-hem är $ 18 000 är överklagandet av dessa mäklare tydligt: du får samma tjänster som någon som använder en konventionell agent, samtidigt som du betalar MYCKET mindre.

Kommer köparens agenter att undvika sälja mitt hem om jag säljer FSBO?

Även om din fastighet kommer att bli lite mer arbete för en köparens agent än en vanlig notering, kommer de flesta agenter inte direkt att undvika att visa din fastighet för en potentiell köpare bara för att det är en fast avgift. I slutet av dagen vill en agent ha en lycklig köpare och en provisionskontroll, så om ditt hus passar bra för deras klient, kommer de att se till att klienten ser det.

Det kanske inte är uppenbart för en köpares agent som surfar i MLS att ditt hem är en fast avgift. Agenter ser den provision du erbjuder, men de ser inte vad du betalade – eller inte betalade – en noteringsagent.

Agenter har inte längre ett monopol på listningsinformation. idag börjar de flesta köpare sin sökning på webbplatser som Zillow och kommer till sin agent med en lista över fastigheter de vill se. Köparens agent som vägrar att visa ett hus för att det är en fast avgift kommer förmodligen att förlora den kunden.

Dessutom kan en FSBO-säljare dra nytta av att arbeta med en köpares agent. En fastighetsmäklare är bunden av en etisk kod för att vara ärlig och transparent för båda parter i transaktionen och kan hjälpa till med att stänga dokumentationen. Om det inte finns någon agent involverad i försäljningen måste du troligen betala en fastighetsadvokat för att granska kontraktet.

Vilka är de bästa MLS-företagen med fast avgift?

När du har bestämt dig för att använda ett MLS-företag med fast avgift, se till att du undersöker dina alternativ och undersöker deras rykte. Här är några ansedda företag, tillsammans med sina granskningar av fasta avgiftsgrupper, som hjälper dig att komma igång med din sökning.

ISoldMyHouse.com

Denna rikstäckande MLS-remisstjänst för fast avgift ansluter säljare med lokala mäklare och agenter som listar sitt hem på MLS mot en fast avgift.

Deras $ 299-paket erbjuder sex månader på MLS, syndikering till de stora fastighetswebbplatserna som Zillow, Trulia och Realtor.com, 6-10 foton, obegränsade ändringar i notering, dokument och vidarebefordran av köpare. För 399 USD får säljaren en årslista och upp till 25 foton tillsammans med alla andra tjänster som nämns.

Med ett A + -betyg från Better Business Bureau ser ISoldMyHouse.com ut som en säker, pålitlig alternativ.

Houzeo

Den här remisstjänsten med fast avgift erbjuder en rad paket och en innovativ instrumentpanel online för att hantera din annonsering, ladda upp foton och till och med underteckna MLS-kontrakt.

Deras paket kostar $ 99, $ 295 och $ 395, och erbjuder tre till sex månaders noteringsvillkor, upp till 24 foton, syndikering till de stora fastighetswebbplatserna och, på högsta nivå, federala och formulär för statliga avslöjanden.

Houzeo har fått 4,8 av 5 på Google, baserat på 19 recensioner.

FSBO.com

Denna rikstäckande MLS-remiss tjänsten sätter dig i kontakt med MLSmart Realty-mäklare eller lokala mäklare, som får din fastighet på den lokala MLS.

För deras standardpaket på 399,95 $ tillåter de dig att bestämma köparens agentprovision, ladda upp ungefär 20 foton och din sexmånaderslista fylls automatiskt på de stora fastighetswebbplatserna. Säljare får också gårdsskyltar och kan avbryta sin notering när som helst, men avbokning kan medföra en avgift.

FSBO.com har ett solidt A + -betyg från Better Business Bureau.

Flatavgift MLS-företag med underordnade anseende

Även om din individuella upplevelse kan variera har dessa företag dåliga recensioner, och du bör vara försiktig med att göra affärer med dem.

MLS My Home

Detta företag erbjuder ett enkelt $ 99-paket, som inkluderar en sex månaders notering, sex foton (även om du kan ladda upp mer mot en extra avgift) och en separat webbsida för din lista.

De har dock ett F-betyg från Better Business Bureau, ett 1-av-5-betyg på Yelp och ett 2,5-av-5-betyg på Trustpilot. Köparen se upp!

Fizber

Denna MLS-remisstjänst med fast avgift sätter dig i kontakt med lokala mäklare och agenter som listar ditt hem på MLS mot en förhandlingsavgift. Till skillnad från vissa tjänster kräver de att du erbjuder en köpares agentprovision. För $ 295 – $ 395 erbjuder de online-hemvärderingar, nedladdningsbara formulär, och när du laddar upp din information går din annons live inom 24 timmar.

De har dock en medelmåttig B-rating med Better Business Bureau, och bara 3,5 stjärnor, av 5 möjliga, på Trustpilot, baserat på 82 recensioner.

Slutsats

Du kan spara mycket pengar på att sälja utan en agent, men du ger upp mer av din tid och energi. Kom bara ihåg att göra din undersökning, dra nytta av kundtjänst om du har frågor, lägg mycket omsorg i din annonsering – särskilt bilderna – och var beredd att förhandla med köparens agent.

Och kom ihåg – om du inte säljer ditt hem som en FSBO-säljare kan du alltid starta om processen med en agent. Om du fortfarande vill inte använda en konventionell agent och betalar hela 6% provision, erbjuder fast avgiftsmäklare Clever Real Estate en fullsäljningsupplevelse med en lokal elitagent till en låg, fast avgift på $ 3000, om ditt hem säljer för mindre än 350 000 dollar. Det betyder att du får den bästa agent som marknaden har att erbjuda och du sparar tusentals dollar i processen. Det är verkligen det bästa från båda världar.