Shopping för en inteckning

Få information från flera långivare

Bostadslån är tillgängliga från flera olika långivare – sparsamhetsinstitutioner, kommersiella banker, bolån och kreditföreningar. Olika långivare kan ange olika priser för dig, så kontakta flera långivare för att se till att du får det bästa priset. Du kan också få ett bostadslån via en inteckningsmäklare. Mäklare ordnar transaktioner snarare än att låna ut pengar direkt; med andra ord, de hittar en långivare för dig. En mäklares tillgång till flera långivare kan innebära ett större urval av låneprodukter och villkor som du kan välja mellan. Mäklare kommer i allmänhet att kontakta flera långivare angående din ansökan, men de är inte skyldiga att hitta det bästa för dig om de inte har avtalat med dig om att agera som din agent. Följaktligen bör du överväga att kontakta mer än en mäklare, precis som du borde göra med banker eller sparsamma institutioner.

Om du har att göra med en långivare eller en mäklare kanske inte alltid är klart. Vissa finansinstitut fungerar som både långivare och mäklare. Och de flesta mäklares annonser använder inte ordet ”mäklare”. Var därför noga med att fråga om en mäklare är inblandad. Denna information är viktig eftersom mäklare vanligtvis betalar en avgift för sina tjänster som kan vara separerade från och utöver långivarens ursprung eller andra avgifter. En mäklares ersättning kan vara i form av ”poäng” som betalas vid stängning eller som ett tillägg till din räntesats, eller båda. Du bör fråga varje mäklare du arbetar med hur han eller hon kommer att kompenseras så att du kan jämföra de olika avgifterna. Var beredd att förhandla med både mäklarna och långivarna.

Skaffa all viktig kostnadsinformation

Se till att få information om inteckningar från flera långivare eller mäklare. Vet hur mycket av en handpenning du har råd med och ta reda på alla kostnader som är förknippade med lånet. Att bara känna till den månatliga betalningen eller räntan räcker inte. Be om information om samma lånebelopp, lånetid och typ av lån så att du kan jämföra informationen. Följande information är viktig att få från varje långivare och mäklare:

Räntor

• Be varje långivare och mäklare om en lista över sina nuvarande hypoteksräntor och om de räntor som är citerade är de lägsta för den dagen eller veckan.
• Fråga om priset är fast eller justerbart. Tänk på att när räntorna på hypotekslån med justerbar ränta stiger, så gör de månatliga betalningarna i allmänhet.
• Om den angivna räntan är för en hypotekslån med justerbar ränta, fråga hur din ränta och lånebetalningen kommer att variera , inklusive om din lånebetalning kommer att minskas när räntorna sjunker.
• Fråga om lånets årliga procentsats (APR). APR tar inte bara hänsyn till räntesatsen utan också poäng, mäklaravgifter och vissa andra kreditavgifter som du kan behöva betala, uttryckt som en årlig ränta.

Poäng

Poäng är avgifter som betalas till långivaren eller mäklaren för lånet och är ofta kopplade till räntan. ju fler poäng du betalar, desto lägre är räntan.

• Kolla din lokala tidning för information om priser och poäng som för närvarande erbjuds.
• Be om att poäng ska citeras till du som ett dollarbelopp – snarare än bara som antalet poäng – så att du vet hur mycket du faktiskt kommer att behöva betala.

Avgifter

Ett hem lån innebär ofta många avgifter, till exempel avgifter för lånets ursprung eller försäkringsavgifter, mäklaravgifter och avveckling (eller stängningskostnader). Varje långivare eller mäklare bör kunna ge dig en uppskattning av sina avgifter. Många av dessa avgifter är förhandlingsbara. Vissa avgifter betalas när du ansöker om ett lån (t.ex. ansöknings- och utvärderingsavgifter), och andra betalas vid stängning. I vissa fall kan du låna de pengar som behövs för att betala dessa avgifter, men om du gör det kommer du att öka ditt lånebelopp och totala kostnader. Det finns ibland lån utan kostnad, men de innebär vanligtvis högre räntor.

• Fråga vad varje avgift inkluderar. Flera artiklar kan delas i en avgift.
• Be om en förklaring av eventuell avgift som du inte förstår. Några vanliga avgifter i samband med stängning av bostadslån finns listade på hypotekshandelsarbetsbladet.

Förskottsbetalningar och privat inteckningförsäkring

Vissa långivare kräver 20 procent av hemmets inköpspris som handpenning, men många långivare erbjuder nu lån som kräver mindre än 20 procent lägre – ibland så lite som 5 procent på konventionella lån.Om en handpenning på 20 procent inte görs, kräver långivare vanligtvis att husköparen köper en privat inteckningsförsäkring (PMI) för att skydda långivaren om hemköparen inte betalar. När regeringsstödda program som FHA (Federal Housing Administration), VA (Veterans Administration) eller Rural Development Services finns tillgängliga, kan utbetalningskraven vara betydligt mindre.

• Fråga om långivarens krav för en utbetalning, inklusive vad du behöver göra för att verifiera att medel för din utbetalning är tillgängliga.
• Fråga din långivare om specialprogram den kan erbjuda.

Om PMI krävs för ditt lån

• Fråga vad den totala kostnaden för försäkringen kommer att bli.
• Fråga hur mycket din månatliga betalning blir när PMI-premien ingår.

Skaffa det bästa du kan

När du vet vad varje långivare har att erbjuda, förhandla fram det bästa du kan. Varje dag kan långivare och mäklare erbjuda olika priser för samma lånevillkor till olika konsumenter, även om de har samma lånekvalifikationer. Den mest troliga orsaken till denna prisskillnad är att låneansvariga och mäklare ofta får behålla en del eller hela denna skillnad som extra kompensation. Generellt sett är skillnaden mellan det lägsta tillgängliga priset för en låneprodukt och något högre pris som låntagaren går med på att betala för stort. När överskridande inträffar är de inbyggda i de priser som anges för konsumenterna. De kan förekomma i både fastränta och lån med rörlig ränta och kan vara i form av poäng, avgifter eller räntesats. Oavsett om det citeras till dig av en låneansvarig eller en mäklare, kan priset på ett lån innehålla överskott.

Låt långivaren eller mäklaren skriva ner alla kostnader i samband med lånet. Fråga sedan om långivaren eller mäklaren kommer att avstå från eller sänka en eller flera av sina avgifter eller gå med på en lägre ränta eller färre poäng. Du vill se till att långivaren eller mäklaren inte går med på att sänka en avgift medan du höjer en annan eller att sänka räntan medan du höjer poängen. Det är ingen skada att fråga långivare eller mäklare om de kan ge bättre villkor än de ursprungliga de citerade eller än de du hittat någon annanstans.

När du är nöjd med de villkor du har förhandlat fram kanske du vill få en skriftlig låsning från långivaren eller mäklaren. Låsningen ska innehålla den skatt som du har kommit överens om, den period låsningen varar och antalet poäng som ska betalas. En avgift kan tas ut för att låsa in låneräntan. Denna avgift kan återbetalas vid stängning. Lock-ins kan skydda dig från räntehöjningar medan ditt lån behandlas; Om räntorna sjunker kan du dock få en mindre gynnsam ränta. Om det händer, försök att förhandla om en kompromiss med långivaren eller mäklaren.

Kom ihåg: Handla, jämför, förhandla

När du köper ett hus, kom ihåg att shoppa, jämföra kostnader och villkor och att förhandla om bästa möjliga pris. Din lokala tidning och Internet är bra ställen att börja handla för ett lån. Du hittar vanligtvis information både om räntesatser och poäng för flera långivare. Eftersom priser och poäng kan ändras dagligen, vill du kolla din tidning ofta när du handlar för ett bostadslån. Men tidningen listar inte avgifterna, så var noga med att fråga långivarna om dem.

Det här kalkylbladet för hypotekshopping kan hjälper dig också. Ta det med dig när du pratar med varje långivare eller mäklare och skriv ner den information du får. Var inte rädd för att låta långivare och mäklare tävla med varandra för ditt företag genom att låta dem veta att du handlar för det bästa.

Rättvis utlåning krävs enligt lag

Equal Credit Opportunity Act förbjuder långivare att diskriminera kreditsökande i någon aspekt av en kreditaffär på grund av ras, färg, religion, nationellt ursprung, kön, civilstånd, ålder, oavsett om hela eller en del av sökandens inkomst kommer från en offentligt biståndsprogram, eller om sökanden i god tro har utnyttjat en rättighet enligt konsumentkreditlagen.

Fair Housing Act förbjuder diskriminering i bostadsfastighetstransaktioner på grund av ras, färg, religion, kön, handikapp, familjestatus eller nationellt ursprung.

Enligt dessa lagar får en konsument inte nekas ett lån baserat på dessa egenskaper eller debiteras mer för ett lån eller erbjudas mindre gynnsamma villkor baserat på sådana egenskaper.

Kreditproblem? Handla fortfarande, jämför och förhandla

Antag inte att mindre kreditproblem eller svårigheter som härrör från unika omständigheter, såsom sjukdom eller tillfällig inkomstbortfall, begränsar dina låneval till endast högkostnadsgivare.

Om din kreditrapport innehåller negativ information som är korrekt, men det finns goda skäl att lita på att du ska betala tillbaka ett lån, var noga med att förklara din situation för långivaren eller mäklaren.Om dina kreditproblem inte kan förklaras kommer du förmodligen att behöva betala mer än låntagare som har god kredithistoria. Men anta inte att det enda sättet att få kredit är att betala ett högt pris. Fråga hur din tidigare kredithistorik påverkar priset på ditt lån och vad du skulle behöva göra för att få ett bättre pris. Ta dig tid att shoppa och förhandla fram det bästa du kan.

Oavsett om du har kreditproblem eller inte, är det en bra idé att granska din kreditrapport för noggrannhet och fullständighet innan du ansöker om ett lån. För att beställa en gratis kopia av din kreditrapport, besök www.annualcreditreport.com eller ring (877) 322-8228.

Ordlista

Lån med justerbar ränta (ARM) – En inteckning som inte har en fast ränta. Kursen förändras under lånets löptid baserat på rörelser i en indexränta, såsom kursen för statspapper eller Cost of Funds Index. ARM erbjuder vanligtvis en lägre initialränta än lån med fast ränta. Räntan varierar över lånets livstid baserat på marknadsförhållanden, men i låneavtalet fastställs i allmänhet högsta och lägsta ränta. När räntorna ökar ökar vanligtvis dina lånebetalningar; när räntorna sjunker kan dina månatliga betalningar minska. För mer information om ARM, se konsumenthandboken om justerbara ränteinteckningar.

Årlig procentsats (APR) – Kreditkostnaden uttryckt som en årlig ränta. För slutgiltig kredit, såsom billån eller inteckningar, inkluderar APR räntan, poängen, mäklaravgifterna och vissa andra kreditavgifter som låntagaren måste betala. APR, eller motsvarande ränta, används inte i leasingavtal.

Konventionella lån – Andra hypotekslån än de som är försäkrade eller garanterade av en myndighet som FHA (Federal Housing Administration), VA ( Veterans Administration), eller Rural Development Services (tidigare känt som Farmers Home Administration eller FmHA).

Escrow – Innehav av pengar eller dokument av en neutral tredje part innan du stänger på en fastighet. Det kan också vara ett konto som långivaren (eller servitören) innehar i vilket en husägare betalar pengar för skatter och försäkringar.

Lån med fast ränta – Lån som vanligtvis har återbetalningsvillkor på 15, 20 eller 30 år. Både räntesatsen och de månatliga betalningarna (för ränta och ränta) är oförändrade under lånets löptid.

Ränta – Det pris som betalas för att låna pengar, vanligtvis anges i procent och som en årlig ränta .

Ursprungsavgifter för lån – Avgifter som långivaren tar ut för att hantera ett lån; ofta uttryckt som en procentandel av lånebeloppet.

Lock-in – Ett skriftligt avtal som garanterar en bostadsköpare en specifik ränta på ett bostadslån förutsatt att lånet stängs inom en viss period, t.ex. 60 eller 90 dagar. Ofta specificerar avtalet också antalet poäng som ska betalas vid stängning.

Inteckning – Ett avtal, undertecknat av en låntagare när ett bostadslån görs, vilket ger långivaren rätt att ta fastigheten i besittning. om låntagaren inte betalar eller inte betalar lånet.

Överskott – Skillnaden mellan det lägsta tillgängliga priset och det högre pris som husköparen går med på att betala för ett lån. Låneansvariga och mäklare får ofta behålla en del eller hela denna skillnad som extra kompensation.

Poäng (kallas även rabattpoäng) – En poäng motsvarar 1 procent av huvudbeloppet för ett hypotekslån. Till exempel, om en inteckning är $ 200 000, motsvarar en poäng $ 2000. Långivare debiterar ofta poäng i både fast ränta och lån med justerbar ränta för att täcka lånets ursprungskostnader eller för att ge ytterligare kompensation till långivaren eller mäklaren. Poäng betalas vanligtvis på lånets sista dag och kan betalas av låntagaren eller bostadsförsäljaren eller delas mellan de två parterna. I vissa fall kan de pengar som behövs för att betala poäng lånas men ökar lånebeloppet och de totala kostnaderna. Rabattpoäng (kallas ibland rabattavgifter) är poäng som låntagaren frivilligt väljer att betala i utbyte mot en lägre ränta.

Privat inteckningsförsäkring (PMI) – Skyddar långivaren mot förlust om en låntagare försummar lånet. Det är en betalning som vanligtvis krävs av en låntagare för lån där en utbetalning är mindre än 20 procent av försäljningspriset eller, i en refinansiering, när det finansierade beloppet är större än 80 procent av det uppskattade värdet. När du förvärvar 20 procent av kapitalet i ditt hem annulleras PMI. Beroende på storleken på din inteckning och utbetalningen kan dessa premier lägga till $ 100 till $ 200 per månad eller mer till dina betalningar.

Avvecklingskostnader (eller stängningskostnader) – Avgifter som betalas vid ett lån som stängs. Kan inkludera ansökningsavgifter; titelundersökning, sammandrag av titel, titelförsäkring och fastighetsundersökningsavgifter; avgifter för beredning av handlingar, inteckningar och förlikningshandlingar; advokatkostnader; inspelningsavgifter; beräknade kostnader för skatter och försäkringar; och avgifter för notarie-, utvärderings- och kreditrapporter.Enligt lagen om avveckling av fastigheter får låntagaren en ”god tro” uppskattning av stängningskostnaderna inom tre dagar efter ansökan. I god tro uppskattningen listar varje förväntad kostnad antingen som ett belopp eller ett intervall.

Sparsamhet institution – En term som generellt beskriver sparbanker och spar- och låneföreningar.

Denna information har upprättats av följande organ:

• Styrelsen för Federal Reserve System
• Institutionen för bostäder och stadsutveckling
• Justitiedepartementet
• Treasury Department
• Federal Deposit Insurance Corporation
• Federal Housing Finance Board
• Federal Trade Commission
• National Credit Union Administration
• Office of Federal Housing Enterprise Oversight
• Controller of the Comptroller of Valutan
• Office of Thrift Supervision

Dessa byråer (utom Treasury Department) verkställer efterlevnad av lagar som förbjuder diskriminering vid utlåning. Om du känner att du har diskriminerats i bostadsfinansieringsprocessen kan du kontakta någon av de organ som anges ovan om dina rättigheter enligt dessa lagar.