De flesta börjar inte med avsikten att köpa ett hus som säljs av ägaren (FSBO), men dessa fastigheter dyker upp regelbundet i fastighetsmarknaden. Ska du följa upp dessa egenskaper eller komma undan? Här är vad du bör tänka på om du funderar på att köpa ett hus till salu av ägaren.
Behöver du en agent?
Säljaren vill uppenbarligen inte anställa en noteringsagent, men många husägare är villiga att betala en köpares agent. Om du redan har en agent kan de kontakta köparen för dina räkning. Om du inte har en ännu, överväg att hitta en som är villig att ta sig an jobbet.
Köparens agenter är inte alltid glada att arbeta med FSBO utan en noteringsagent eftersom de inte vill ha ansvaret och det kan betyda mer arbete för inte nödvändigtvis mer pengar. När bara en agent är inblandad hamnar den personen ofta på båda sidor.
När det gäller dina behov kan det vara mycket hjälpsamt att ha en agent under hela processen, och säljaren betalar vanligtvis agentens provision, så det finns ingen anledning att inte arbeta med någon. Varför gå ensam om du inte behöver?
Skriva köpeavtalet
Ett köpeavtal fastställer försäljningsvillkoren mellan dig och säljaren. Om du inte är bekväm att skriva en själv och inte vill anlita en agent, ring en fastighetsadvokat för att hantera den aspekten av transaktionen åt dig. I själva verket borde du ha en advokat som väntar i vingarna för att se till att transaktionen genomförs lagligt och att alla dina rättigheter skyddas.
Många advokater kommer att utarbeta ett köpbjudande och andra dokument till en rimlig avgift, och det är vanligtvis pengar som är väl förbrukade. Du kan också hitta fastighetsköpskontrakt online, men det kan vara bättre att anställa en professionell om du inte har kompetensen att fylla i formulären korrekt.
Om du bestämmer dig för att ta hand om dokument själv, tänk på följande råd.
Erbjud mindre än listpris
På så sätt kan förhandlingar bara gå upp. Om du börjar för högt kan du inte komma tillbaka. Det kan också hjälpa till att spika ner i förväg om listpriset är rimligt eller en rördröm. Kontrollera vilka jämförbara fastigheter i området som säljs för och var beredd att förhandla.
Skriv in oförutsedda förhållanden
Ha en väg ut ur transaktionen om du hittar fysiska defekter i fastigheten som säljaren inte kommer att fixa eller om ditt lån godkänns inte, bland andra frågor. Några vanliga händelser inkluderar en tillfredsställande bedömning av bostaden, lånegodkännande, en tillfredsställande heminspektion och skadedjursinspektion, tydlig titel från säljaren, godkännande av säljarens upplysningar och försäkringsbarhet. Om någon av dessa faktorer inte kan uppfyllas, kommer kontraktet blir ogiltig om du har inkluderat rätt beredskapsklausuler.
Ge inte din värsta pengar till säljaren
Ge din allvarliga insättning ( pengarna du skickar med ditt köperbjudande) till en tredje part för att innehålla åt dig, till exempel en titel eller ett spärrbolag. Normalt skulle noteringsagenten placera det i deras spärrkonto för förvaring. Du vill inte att det ska gå in på säljarens checkkonto. Vad händer om säljaren spenderar det och affären går igenom på grund av en av dessa beredskapsklausuler? Eller vad händer om de vägrar att skicka tillbaka det till dig? Du skulle vara ute med pengarna, åtminstone tills du tar dem till domstol.
Bestäm vem som betalar för vad
Vem betalar för vilka avgifter som är förhandlingsbara Ta reda på vem som kommer att betala för överföringsskatt, deponering och titelavgifter. Om du är en utmärkt förhandlare, desto bättre. Du kan nog ta hand om detta på egen hand. På samma sätt kan du använda förhållanden till din fördel. Ta reda på om en viss proration kommer att vara till din fördel.
Till exempel är den oanvända delen av fastighetsskatten vanligtvis en återbetalning till säljaren om de betalas i förskott av försäljningen. I det här fallet kanske du vill be om inga förhållanden. Men om skatten betalas i efterskott kommer säljaren att kreditera dig, så du vill ha förhållanden.
När kommer du att ha besittning?
Ange när säljaren ger dig nycklarna så att du kan ta fastigheten i besittning. I vissa delar av landet är det acceptabelt att förvänta sig besittning på dagen för stängning. I andra områden ges besittning dagen efter stängning för att ge säljaren tid att flytta. Det är inte heller okänt för säljaren. att ha omplaceringsproblem, särskilt om affären kom samman snabbt. Överväg om du är villig att låta säljaren hyra av dig under en tidsperiod efter stängning.
Om heminspektionen
Skaffa dig alltid ett hem inspektion av en ansedd heminspektör. För många erbjudanden går söderut när en dålig heminspektör är inblandad.Be om referenser och fråga inspektören om de tillhör en förening, följ sedan upp båda för att bekräfta.
Du har några alternativ om det finns stora problem med inspektionen. Du kan be säljaren att:
- Åtgärda problemet, men kom ihåg att de inte behöver anställa den bästa entreprenören som finns eller se till att ett kvalitetsjobb är klar.
- Kreditera pengarna för att anställa din egen entreprenör efter stängning. Detta belopp kommer att gälla för dina stängningskostnader. Men vad du än gör, ange inte i ett tillägg att krediten är för reparationer.
- Sänk försäljningspriset, vanligtvis med ett belopp som motsvarar den förväntade reparationskostnaden.
Vissa köpare tycker att det inte är värt de extra pengarna att köpa titelförsäkring, men en smart köpare gör alltid det. Kostnaden för att lösa titelfrågor eller tvistlättnader kan vara enorm jämfört med de öre det kostar att köpa försäkring.
Några myter om FSBO-erbjudanden
Det finns vissa missuppfattningar om att köpa ett hus till salu av en ägare. Här är vanliga myter och varför de ” är fel.
- FSBO: er är inte seriösa säljare: Detta är inte sant. En liten minoritet kan testa vattnet, men de flesta vill absolut sälja sina hem.
- FSBO: er är inte flexibla på priset: Vissa köpare tror att FSBO: er inte anställer agenter eftersom de inte har råd med och att de måste ta varje krona ur affären så att de inte böjer sig på priset. Men enligt studier från National Association of Realtors får de flesta till salu av ägare faktiskt mindre för sina hem än de som listar med en fastighetsmäklare. FSBO är vanligtvis villiga att förhandla, men de kanske inte är så bra på det om de inte gör det för en försörjning.
- Till salu av ägare döljs väsentliga fakta: FSBO: er är bundna av samma lagar som reglerar de som representeras av en fastighetsmäklare. Dessa säljare måste ge köpare federala – och avslöjanden av staten, om sådana finns, inklusive avslöjande av relevanta väsentliga fakta.
- Du behöver inte bli förgodkänd för en inteckning: Detta är till hjälp oavsett om du köper en FSBO eller går en mer traditionell rutt. Det kanske inte krävs, men det hjälper till att definiera ditt prisklass och alla säljare kommer att uppskatta att de redan är godkända att gå vidare.
Kom ihåg, sök juridiska och skatteråd om du har några frågor. Det är lite riskabelt att köpa en FSBO när säljarna inte har erfarenhet av att sälja bostäder, men om du arbetar med en agent och / eller en advokat för att säkerställa att allt är lagligt, är du i en bra position för att gå vidare .