Inte alla kommersiella fastighetsavtal är desamma. Det finns flera typer av kommersiella leasingavtal: Bruttoavtal, nettoavtal, procentsavtal och många andra. Varje hyresavtal har olika krav, förväntningar och avgifter. Vissa inkluderar underhållskostnader för gemensamma områden. Men vad är dessa avgifter och vad betyder de för hyresgäster?
Typer av kommersiella hyresavtal
Hyresvärdar bestämmer vanligtvis de specifika villkoren för ett kommersiellt leasingavtal. Bruttoavtal täcker vanligtvis alla kostnader (med undantag) och tenderar att kosta mer per månad.
Procentvis hyresavtal är vanligt hos hyresvärdar i detaljhandeln och kräver att hyresgästerna betalar en procentandel av sin vinst till hyresvärden. Inom dessa procentuella hyresavtal kan hyresvärdar inkludera underhållsavgifter för gemensamma områden, som vi kommer att diskutera i detalj nedan.
Många kontorsanläggningar, inklusive kontor, medicinska, industriella och andra kommersiella fastigheter, kommer vanligtvis med Net Leasing. I ett näthyresavtal betalar hyresgäster en fast månadshyra tillsammans med vanliga kostnader för att täcka byggrutinens drift, underhåll och användning av fastigheten. Kostnader som är förknippade med ett nettohyresavtal inkluderar fastighetsskatter, fastighetsförsäkring och underhållskostnader i det gemensamma området.
Kostnader förknippade med ett nettoavtal inkluderar fastighetsskatter fastighetsförsäkring och underhållskostnader för gemensamt område.
Vad är underhållskostnader för gemensamt område?
Underhållskostnader för gemensamt område, ofta förkortat till CAM, är en viktig komponent i alla kommersiella hyresavtal. Dessa avgifter täcker kostnaden och underhållet för alla gemensamma utrymmen som ligger på fastigheten. I detaljhandelsparker inkluderar dessa områden samlingsområden, utomhusutrymme, landskapsarkitektur och parkeringsmöjligheter. Kontorsbyggnader använder CAM-avgifter för att underhålla lobbyn, hissar, gemensamma mötesrum, badrum och andra kostnader för underhåll eller renovering av byggnader.
Vissa hyresvärdar kan hänvisa till CAM-avgifter som Load Factor-avgifter. I ett Triple Net Lease (NNN) utgör CAM-avgifterna en tredjedel av denna triplett (tillsammans med skatter och försäkringar). De två sistnämnda faktorerna tenderar att vara ganska vanliga och förutsägbara, men CAM-avgifter kan variera från månad till månad och från säsong till säsong. till följd av att du, leasetagaren, betalar för vissa kostnader som fastighetsägaren och fastighetsförvaltaren har haft. Typiska CAM-avgifter inkluderar kostnader som vaktmästartjänster, mindre reparationer av byggnader, landskapsarkitektur, snöröjning och andra underhållsrelaterade kostnader proportionellt (proportionellt).
Om det till exempel finns tio hyresgäster som hyr ut utrymme i en kommersiell fastighet, betalar alla tio hyresgäster en del av den totala landskapsarkostnaden. bestämma CAM-delen som varje hyresgäst betalar utifrån kvadratfot av utrymmet som varje upptar. Det vill säga en hyresgäst som upptar flera våningar kommer att betala en högre CAM-procentsats än ett företag som endast hyr en del av en våning.
Beroende på hyresvillkoren, te nanterna kan betala antingen fasta eller rörliga CAM-avgifter. Hyresgäster kan betala dessa CAM-avgifter med olika intervall – månadsvis, kvartalsvis eller till och med årligen, beroende på hyresavtalet.
Tänk på dessa 7 underhållsposter för gemensamt område när du förhandlar om ett kommersiellt kontorsleasing
Innan du hyr ett kommersiellt utrymme bör du vara medveten om de typiska CAM-kostnader som du kan medföra. I den här artikeln tittar vi på sju underhållsobjekt för gemensamma områden att tänka på när vi förhandlar om ett hyreskontor.
Kapitalförbättringar
Varje fastighet behöver periodiska uppdateringar och renoveringar. Dessa kan vara mindre förbättringar, som kosmetiska korrigeringar eller små reparationer. Vid andra tillfällen kan hyresvärdar genomföra stora projekt med betydande förbättringar av en fastighet. Hyresvärdar gör dessa förbättringar för att öka fastighetsvärdet eller förlänga dess livslängd. Om hyresvärden inkluderar denna kostnad i CAM kan du förväntas betala din del av eventuella kapitalförbättringsprojekt.
Vissa hyresgäster kommer dock att hävda att de inte borde betala för projekt som inte gynnar dem direkt. Dessa förbättringar inkluderar till exempel nya HVAC-system, takuppgraderingar eller tillgänglighetsförbättringar. Medan vissa av dessa förbättringar kommer att gynna ditt företag direkt, kanske vissa inte.
För att undvika förvirring eller oväntade avgifter är det mycket viktigt att få så mycket tydlighet som möjligt från hyresvärden om kapitalförbättringar. Vanligtvis kan du förhandla om CAM-kostnader och ta bort ditt ansvar för att finansiera renoveringar av byggnader.
Vaktmästartjänster
Kommersiella hyresgäster förväntar sig att gemensamma fastighetsområden kommer att rengöras regelbundet. Kommersiella fastighetsägare har vanligtvis sin egen vaktmästare som är kontrakt med ett vaktmästarföretag.Som sådan måste varje hyresgäst också betala en del av husvaktens avgifter. Denna avgift kan också inkludera kostnaden för husvårdsprodukter.
Säkerhetstjänster
Eftersom det är viktigt att ha en säker anläggning för att skydda företag och deras utrustning är säkerhetstjänster en del av CAM. Larmsystem, säkerhetspersonal på plats, säkerhet över natten samt brand- och rökdetekteringssystem är alla en del av egendomssäkerheten. Eftersom hyresgästerna i en kommersiell fastighet delar dessa tjänster, delar de vanligtvis också kostnaden.
System
Användning av belysning, VVS, elektriska ledningar, VVS och andra system inom gemensamma utrymmen som lobbyar, toaletter och hissar delas av alla hyresgäster. Således delas dessa kostnader också av hyresgäster. Fråga om din andel av dessa kostnader när du granskar ditt hyresavtal. Vanligtvis beror din andel på ditt hyrda utrymme. Hyresgäster som har mest kvadratmeter kommer ofta att betala den största delen av dessa kostnader.
Förvaltningsavgifter
Att hantera kommersiella fastigheter kräver mycket tid och ansträngning. Därför, istället för att sköta kommersiella fastigheter själva, kommer många hyresvärdar att ingå avtal med fastighetsförvaltningsföretag. Dessa företag hanterar ett brett utbud av tjänster inklusive leasing, byggnadsverksamhet, hyresgästkommunikation, utbyggnadsledning, anläggningsunderhåll, intressentrapportering, finansiella tjänster och andra tjänster som direkt påverkar både ägaren och hyresgästerna. Om din hyresvärd använder en fastighetsförvaltningstjänst kommer du och de andra hyresgästerna troligen att dela denna kostnad.
Parkeringsplatser
Oavsett kommersiell byggnad delar hyresgästerna vanligtvis kostnaderna för parkeringsplatser . Fastigheten kan bara ha en ytparkering, eller så kan den ha ett parkeringsdäck. Hursomhelst ingår kostnaderna för parkerings- och parkeringsgarageunderhåll, omläggningsprojekt och parkeringspersonal vanligtvis i CAM-avgifter.
Administrativ & Underhållsavgifter
Även om många hyresvärdar kan beskriva CAM-avgifterna i detalj, kanske vissa bara visar en generisk ”administrativ avgift” eller ”underhållsavgift.” Om hyresavtalet inte tydligt anger de specifika avgifterna, be hyresvärden att utarbeta. Dina CAM-avgifter kan betala för saker som tillstånd, eventuella juridiska kostnader, reklam, skyltning eller allmänna kostnader. Du bör inte betala för utgifter som ägarens inkomster för skatteregistrering, kostnader för hyresuppbörd eller andra tjänster som gynnar ägarna.
Om ditt CAM inkluderar dessa avgifter, be omförhandla om dessa villkor. Hyresgästexperterna här på CXRE kan hjälpa dig att förhandla om ett rättvist hyresavtal för ditt företag. Kontakta oss idag för att lära dig mer om våra leasingtjänster.
Hur man beräknar CAM-avgifter
Detta är en allmän beräkningsmetod och kan representerar inte dina exakta avgifter. Kontakta fastigheten direkt för att beräkna exakta CAM-avgifter som uppkommit enligt ditt hyresavtal.
Det är ganska enkelt att beräkna CAM-avgifter. Nedan följer tre enkla steg för att bestämma CAM på ditt hyresavtal.
- Ta reda på först fastighetens brutto uthyrningsbara område (GLA). Vanligtvis kan du få denna information från leasingagenten. GLA är det totala antalet kvadratmeter av det hyrbara utrymmet i fastigheten.
- Hitta sedan det totala antalet kvadratmeter du vill hyra ut. Du kan fråga leasingagenten eller hitta den här informationen online eller i annat marknadsföringsmaterial.
- Slutligen delar du kvadratmängden av utrymmet du vill hyra ut av GLA. Den resulterande siffran kommer att vara procentandelen av din del av de totala CAM-avgifterna. Om du till exempel vill hyra 1000 SF i en 10.000 SF-byggnad är din andel av CAM 10% – 1 000/10 000 = 0,1 (10%).
Den variabla kostnaden för Gemensamt områdeunderhåll
CAM-kostnaderna varierar beroende på vilken typ av fastighet du väljer och vilken typ av hyresavtal du undertecknar. Om du hyr ut utrymme i en kontorsbyggnad kommer du att dela många kostnader med dina andra hyresgäster. Å andra sidan delar vissa butiker och kontorsparker inte bekvämligheter som lobbyn eller hissar. Istället delar de parkering, trottoarer, landskapsarkitektur och andra bekvämligheter.
Innan du tecknar ett kommersiellt hyresavtal, se till att du får reda på exakt vad CAM-avgifterna gör och inte inkluderar.
Innan du undertecknar en kommersiell hyresavtal, se till att du har en expert som granskar kontraktet. På CXRE kan vi hjälpa dig att navigera i ett kommersiellt leasingavtal. Vår expertpersonal har decennier av erfarenhet och är redo att hjälpa dig. Du bör aldrig skriva ett kontrakt förrän du vet exakt vad du ska betala. När du har tecknat hyresavtalet är det lagligt och bindande och kan inte enkelt ändras.
Kontakta vårt expertleasingteam innan du tecknar ditt kommersiella leasingavtal. Vi kan hjälpa till att skydda ditt företag från onödiga CAM-kostnader.