Die meisten Menschen beginnen nicht mit der Absicht, ein Haus zu kaufen, das vom Eigentümer zum Verkauf angeboten wird (FSBO), aber diese Immobilien tauchen regelmäßig in auf der Immobilienmarkt. Sollten Sie diese Eigenschaften weiterverfolgen oder klar steuern? Folgendes sollten Sie beachten, wenn Sie erwägen, ein Haus zum Verkauf durch den Eigentümer zu kaufen.
Benötigen Sie einen Agenten?
Der Verkäufer möchte offensichtlich keinen Makler einstellen, aber viele Hausbesitzer sind bereit, den Makler eines Käufers zu bezahlen. Wenn Sie bereits einen Vertreter haben, kann dieser den Käufer in Ihrem Namen kontaktieren. Wenn Sie noch keinen haben, sollten Sie einen finden, der bereit ist, den Job zu übernehmen.
Die Agenten des Käufers sind nicht immer begeistert, ohne FSBOs zu arbeiten ein Listing Agent, weil sie die Haftung nicht wollen und dies möglicherweise mehr Arbeit für nicht unbedingt mehr Geld bedeutet. Wenn nur ein Agent beteiligt ist, erledigt diese Person häufig die Arbeit beider Seiten.
Was Ihre Bedürfnisse betrifft, kann es während des gesamten Prozesses äußerst hilfreich sein, einen Agenten zu haben, und der Verkäufer zahlt normalerweise die Provision des Agenten. Es gibt also keinen Grund, nicht mit jemandem zusammenzuarbeiten. Warum allein? Wenn Sie nicht müssen?
Schreiben des Kaufvertrags
Ein Kaufvertrag legt die Verkaufsbedingungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer fest. Wenn es Ihnen unangenehm ist, selbst einen zu schreiben, und Sie nicht die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen möchten, rufen Sie einen Immobilienanwalt an, um diesen Aspekt der Transaktion für Sie zu erledigen. In der Tat sollte ein Anwalt in den Startlöchern warten, um sicherzustellen, dass die Transaktion legal durchgeführt wird und alle Ihre Rechte geschützt sind.
Viele Anwälte erstellen ein Kaufangebot und andere Dokumente gegen eine angemessene Gebühr, und es ist normalerweise gut angelegtes Geld. Sie können Immobilienkaufverträge auch online finden, aber es ist möglicherweise besser, einen Fachmann einzustellen, wenn Sie nicht über das Fachwissen verfügen, um die Formulare korrekt auszufüllen.
Wenn Sie sich entscheiden, Dokumente selbst zu bearbeiten, beachten Sie die folgenden Hinweise.
Bieten Sie weniger als den Listenpreis an
Auf diese Weise können Verhandlungen nur aufgenommen werden. Wenn Sie zu hoch anfangen, können Sie nicht zurückkommen. Es kann auch hilfreich sein, im Voraus zu bestimmen, ob der Listenpreis angemessen ist oder ein Wunschtraum. Prüfen Sie, für welche vergleichbaren Immobilien in der Region verkauft wird, und seien Sie bereit zu verhandeln.
Eventualverbindlichkeiten schreiben
Machen Sie einen Ausweg aus der Transaktion, wenn Sie physische Mängel an der Immobilie feststellen, die der Verkäufer nicht beheben kann, oder wenn Ihr Darlehen wird unter anderem nicht genehmigt. Einige häufige Eventualverbindlichkeiten umfassen eine zufriedenstellende Beurteilung des Eigenheims, eine Kreditgenehmigung, eine zufriedenstellende Hausinspektion und Schädlingsinspektion, einen eindeutigen Titel des Verkäufers, die Genehmigung der Angaben des Verkäufers und die Versicherbarkeit. Wenn einer dieser Faktoren nicht erfüllt werden kann, wird der Vertrag geschlossen wird null und nichtig, wenn Sie die entsprechenden Notfallklauseln aufgenommen haben.
Geben Sie dem Verkäufer nicht Ihre ernsthafte Geldeinzahlung.
Geben Sie Ihre ernsthafte Geldeinzahlung ( das Geld, das Sie mit Ihrem Kaufangebot einreichen) an einen Dritten, der für Sie aufbewahrt wird, z. B. ein Titel- oder Treuhandunternehmen. Normalerweise legt der Listing Agent es zur sicheren Aufbewahrung auf seinem Treuhandkonto ab. Sie möchten nicht, dass es auf das Girokonto des Verkäufers geht. Was ist, wenn der Verkäufer es ausgibt und das Geschäft aufgrund einer dieser Eventualklauseln scheitert? Oder was ist, wenn sie sich weigern, es Ihnen zurückzugeben? Sie würden das Geld verlieren, zumindest bis Sie es vor Gericht bringen.
Bestimmen Sie, wer für was zahlt
Wer für welche Gebühren zahlt, ist verhandelbar Finden Sie heraus, wer für Überweisungssteuern, Treuhand- und Titelgebühren aufkommt. Wenn Sie ein ausgezeichneter Unterhändler sind, umso besser. Sie können sich wahrscheinlich selbst darum kümmern. Ebenso können Sie Prorationen zu Ihrem Vorteil nutzen. Finden Sie heraus, ob eine bestimmte Proration zu Ihren Gunsten ist.
Beispielsweise ist der nicht verwendete Teil der Grundsteuern in der Regel eine Gutschrift an den Verkäufer, wenn diese im Voraus bezahlt werden In diesem Fall möchten Sie möglicherweise keine Prorationen verlangen. Wenn die Steuern jedoch nachträglich gezahlt werden, schreibt Ihnen der Verkäufer eine Gutschrift gut, sodass Sie Prorationen wünschen.
Wann werden Sie Besitz ergreifen?
Geben Sie an, wann der Verkäufer Ihnen die Schlüssel aushändigt, damit Sie die Immobilie in Besitz nehmen können. In einigen Teilen des Landes ist es akzeptabel, den Besitz am Tag der Schließung zu erwarten. In anderen Gebieten wird der Besitz am Tag nach der Schließung erteilt, um dem Verkäufer Zeit zum Umzug zu geben. Dies ist auch für den Verkäufer nicht ungewöhnlich Umzugsprobleme zu haben, insbesondere wenn der Deal schnell zustande kam. Überlegen Sie, ob Sie bereit sind, den Verkäufer nach dem Schließen für einen bestimmten Zeitraum von Ihnen mieten zu lassen.
Informationen zur Hausinspektion
Holen Sie sich immer ein Haus Inspektion durch einen seriösen Hausinspektor. Zu viele Geschäfte gehen nach Süden, wenn ein schlechter Hausinspektor beteiligt ist.Fragen Sie nach Anmeldeinformationen und fragen Sie den Inspektor, ob sie zu einer Vereinigung gehören. Befolgen Sie dann beide, um dies zu bestätigen.
Sie haben einige Optionen, wenn bei der Inspektion größere Probleme auftreten. Sie können den Verkäufer bitten:
- Beheben Sie das Problem. Beachten Sie jedoch, dass er nicht den besten verfügbaren Auftragnehmer einstellen oder einen qualitativ hochwertigen Auftrag sicherstellen muss ist erledigt.
- Gutschrift Sie das Geld, um Ihren eigenen Auftragnehmer nach dem Abschluss einzustellen. Dieser Betrag wird auf Ihre Abschlusskosten angerechnet. Was auch immer Sie tun, geben Sie in einem Nachtrag nicht an, dass die Gutschrift für Reparaturen bestimmt ist.
- Reduzieren Sie den Verkaufspreis in der Regel um einen Betrag, der den voraussichtlichen Reparaturkosten entspricht.
Einige Käufer denken, dass es nicht das zusätzliche Geld wert ist, eine Eigentumsversicherung zu kaufen, aber ein kluger Käufer tut es immer. Die Kosten für die Behebung von Titelproblemen oder Streitbeilegungen können im Vergleich zu den Pennies, die der Kauf einer Versicherung kostet, enorm sein >
Einige Mythen über FSBO-Angebote
Es gibt einige Missverständnisse über den Kauf eines Hauses zum Verkauf durch einen Eigentümer. Hier sind gängige Mythen und warum sie “ Es liegt falsch.
- FSBOs sind keine ernsthaften Verkäufer: Dies ist nicht wahr. Eine kleine Minderheit testet vielleicht das Wasser, aber die meisten wollen unbedingt ihre Häuser verkaufen.
- FSBOs sind preislich nicht flexibel: Einige Käufer glauben, dass FSBOs keine Agenten einstellen, weil sie es sich nicht leisten können und dass sie jeden Cent aus dem Geschäft herausnehmen müssen, damit sie sich nicht auf den Preis beugen. Laut Studien der National Association of Realtors erhalten die meisten For Sale by Owners weniger für ihre Häuser als diejenigen, die sich bei einem Immobilienmakler melden. FSBOs sind normalerweise bereit zu verhandeln, aber sie sind möglicherweise nicht sehr gut darin Wenn sie es nicht für ihren Lebensunterhalt tun.
- Für den Verkauf durch Eigentümer verbergen sich wesentliche Fakten: FSBOs unterliegen denselben Gesetzen, die auch für die von einem Immobilienmakler vertretenen gelten. Diese Verkäufer müssen den Käufern den Bund geben – und gegebenenfalls staatlich vorgeschriebene Offenlegungen, einschließlich der Offenlegung einschlägiger wesentlicher Fakten.
- Sie müssen sich nicht für eine Hypothek vorab genehmigen lassen: Dies ist hilfreich, wenn Sie einen FSBO kaufen oder gehen Eine traditionellere Route. Sie ist möglicherweise nicht erforderlich, hilft jedoch bei der Definition Ihrer Preisspanne. Alle Verkäufer werden es zu schätzen wissen, dass Sie bereits zum Fortfahren zugelassen sind.
Denken Sie daran, bei Fragen Rechts- und Steuerberatung einzuholen. Es ist „wenig riskant, ein FSBO zu kaufen, wenn die Verkäufer keine Erfahrung mit dem Verkauf von Häusern haben, aber wenn Sie mit einem Agenten und / oder einem Anwalt zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass alles rechtlich einwandfrei ist, sind Sie in einer guten Position, um voranzukommen.“ .