Hvad er et formodet pant?
Et formodet pant er en form for finansieringsaftale, hvorved et udestående pant og dets vilkår overføres fra den nuværende ejer til en køber. Ved at antage, at den tidligere ejers resterende gæld kan køberen undgå at skulle få sit eget pant.
Key Takeaways
- Et antageligt pant er en ordning, hvor et udestående realkreditlån og dets vilkår kan overføres fra den nuværende ejer til en køber.
- Når renten stiger, er et antageligt pant attraktivt for en køber, der påtager sig et eksisterende lån, der er sikret med en lavere rente.
- De eneste to typer lån, der kan antages, er lån forsikret af Federal Housing Administration og US Department of Veterans Affairs.
Forståelse af forventet realkreditlån
Mange boligkøbere tegner typisk et pant fra et långivende institut for at finansiere køb af et hjem eller Den kontraktlige aftale om tilbagebetaling af ejendomslånet inkluderer de renter, som låntager skal betale pr. måned ud over de primære tilbagebetalinger til långiveren.
Hvis husejeren beslutter at sælge deres hjem på et eller andet tidspunkt i fremtiden, kan de muligvis overføre deres pant til boligkøberen. I dette tilfælde kan det oprindelige prioritetslån antages.
Et antageligt realkreditlån tillader en boligkøber at den aktuelle hovedbalance, rente, tilbagebetalingsperiode og andre kontraktmæssige betingelser for sælgerens pant. I stedet for at gennemgå den strenge proces med at få et boliglån fra banken kan en køber overtage et eksisterende pant. Der kan være en omkostningsbesparende fordel ved at gøre det, hvis de nuværende rentesatser er højere end rente på det antagelige lån.
I en periode med stigende renter stiger også omkostningerne ved låntagning. Når dette sker, vil låntagere blive udsat for høje renter på enhver godkendte lån. Derfor kan et antageligt realkreditlån i denne periode sandsynligvis have en lavere rente, der afspejler den aktuelle økonomistatus. Hvis det antagelige realkreditlån har en fastlåst rente, vil det ikke blive påvirket af stigende renter.
Et antageligt pant er attraktivt til køberne, når renten stiger. En sælgers eksisterende pant kan have en lavere fastlåst rente end den nuværende løbende rente.
Fordele og ulemper ved formodede realkreditlån
Fordelene ved at erhverve et formodet pant i et miljø med høj rente er begrænset til størrelsen af den eksisterende pantesaldo på lånet eller husets egenkapital. F.eks. hvis en køber køber et hus til $ 250.000, og sælgeren ” s antagelige pant kun har en saldo på $ 110.000, skal køberen foretage en forskud på $ 140.000 for at dække forskellen, eller køberen har brug for et særligt pant for at sikre de ekstra midler.
En ulempe er så, at hvis boligens købspris overstiger pantesaldoen med et betydeligt beløb, kan køberen muligvis få et nyt pant. Hvis dette sker, kan banken eller det långivende institut inkludere en højere rente på $ 140.000 pant afhængigt af købers kreditrisiko.
Normalt køber w syg tegner et andet pant på den eksisterende pantesaldo, hvis sælgerens egenkapital er høj. Køberen bliver muligvis nødt til at tegne det andet lån med en anden långiver end sælgerens långiver, hvilket kan udgøre et problem, hvis begge långivere ikke samarbejder med hinanden, eller hvis låntager misligholder begge lån.
Hvis sælgerens egenkapital i hjemmet er lav, kan det formodede pant dog være en attraktiv erhvervelse for køberen. Hvis værdien af hjemmet er $ 250.000, og den antagelige pantesaldo er $ 210.000, behøver køberen kun stille $ 40.000. Hvis køberen har dette beløb kontant, kan de betale sælgeren direkte uden at skulle sikre sig en anden kreditgrænse.
Særlige overvejelser for formodede prioritetslån
den endelige beslutning om, hvorvidt et formodet pant kan overføres, overlades ikke til køberen og sælgeren. Långiveren af det oprindelige pant skal godkende pantantagelsen, før aftalen kan underskrives af en af parterne. Boligkøberen skal ansøge om det antagelige lån og opfylde långiverens krav, f.eks. At have tilstrækkelige aktiver og være kreditværdige.
Hvis det godkendes, overføres ejendommens titel til køberen der foretager de nødvendige månedlige tilbagebetalinger til banken. Hvis overførslen ikke er godkendt af långiveren, skal sælgeren finde en anden køber, der er villig til at overtage sit pant og har god kredit.
Et pant, der er overtaget af en tredjepart, betyder ikke, at sælgeren er fritaget for gældsbetalingen. Sælgeren kan holdes ansvarlig for eventuelle misligholdelser, som igen kan påvirke deres kreditværdighed. For at undgå dette skal sælgeren frigøre sit ansvar skriftligt på antagelsestidspunktet, og långiveren skal godkende frigivelsesanmodningen, der frigiver sælgeren af alle forpligtelser fra lånet.
Hurtig kendsgerning
En sælger er stadig ansvarlig for eventuelle gældsbetalinger, hvis pantet overtages af en tredjepart, medmindre långiveren godkender en frigivelsesanmodning, der frigiver sælgeren af alle forpligtelser fra lånet.
Konventionelle pant kan ikke antages. Der kan antages to typer lån: FHA-lån, der er forsikret af Federal Housing Administration, og VA-lån, som er garanteret af US Department of Veterans Affairs.