Multiplikator for brutto leje (GRM) i forhold til flerfamilieloner
En ejendoms brutto lejemultiplikator, eller GRM, er en af de bedste måder til hurtigt at beregne dens rentabilitet sammenlignet med lignende ejendomme på det samme ejendomsmarked. En anden variant af GRM er bruttoindkomstmultiplikator (GIM), som bruges, når en beregning også inkorporerer ikke-lejede indtægtskilder, såsom automater eller møntvaskemaskiner.
Hvad er formlen for multiplikation af brutto husleje?
Formlen til beregning af GRM er:
Brutto lejemultiplikator = Ejendomspris / brutto lejeindkomst
Så hvis en ejendom for eksempel sælger for $ 2.000.000 og den producerer en brutto lejeindkomst på $ 320.000, ville GRM være:
$ 2.000.000 / $ 320.000 = 6,25
Hvad betyder brutto lejemultiplikator i praksis?
I eksemplet ovenfor bestemmer vi, at ejendommen ville have en GRM på 6,25. Uden for sammenhæng betyder det praktisk talt ingenting. Men hvis vi skulle finde ud af, at de fleste andre lignende ejendomme i området havde GRM’er på 8-9, kunne det faktum, at den pågældende ejendom har en GRM på 6,25, gøre det til en rentabel investering.
GRM kan også bruges til at estimere værdien af en indkomstproducerende ejendom, når dens værdi ikke er kendt. For eksempel, hvis vi ved, at en ejendom producerer omkring $ 100.000 i indkomst om året, og den gennemsnitlige GRM for lignende ejendomme i området er omkring 7, kunne vi multiplicere de to ($ 100.000 * 7) for at skabe en estimeret ejendomsværdi på $ 700.000. Selv om dette på ingen måde er en nøjagtig beregning, kan det give et brugbart skøn, som en ejendomsinvestor kan bruge, når man sammenligner en række ejendomme.
Endelig, hvis du ved, hvad værdien af en ejendom er, og du kender den gennemsnitlige GRM for ejendomme i området, kan du bruge formlen for brutto lejemultiplikator til beregne den forventede leje for ejendommen. Så for eksempel, hvis en ejendom værdiansættes til $ 850.000, og den gennemsnitlige GRM i området er 8, kan du dele ejendomsværdien med det gennemsnitlige areal GRM for at bestemme forventede lejeindtægter.
$ 850.000 / 8 = $ 106.250
Når vi foretager denne beregning, kommer vi med et beløb på $ 106.250. Hvis ejendomens faktiske lejeindtægt i høj grad overstiger dette, vil det sandsynligvis være en god investering, mens hvis det er betydeligt mindre end dette, er det sandsynligvis ikke en god investering – eller i det mindste er det mindre rentabelt end andre lignende ejendomme i området.
Når man vurderer en ejendom for dens egnethed til et flerfamilielån, vil långivere se på deres GRM i sammenligning med lignende lokale ejendomme i for at bestemme chancen for, at en låntager er i stand til effektivt at tilbagebetale sit lån.
Brutto lejemultiplikator vs. cap-sats
Brutto lejemultiplikator sammenlignes ofte og kontrasteres med en lignende ejendomsværdiansættelsesmetrik kaldet kapitaliseringsrate eller cap rate. En ejendoms cap rate beregnes ved at tage dens netto driftsindtægt (NOI) og dividere den med ejendommens aktuelle markedsværdi. I modsætning til GRM inkluderer cap rate ledige stillinger og driftsomkostninger, hvilket gør poten langt mere nøjagtig end GRM. Imidlertid, når man forsøger hurtigt at estimere og sammenligne rentabiliteten for flere ejendomme, har investorer muligvis ikke detaljerede belægnings- eller omkostningsoplysninger ved hånden, hvilket kan gøre GRM til en mere effektiv metode til hurtigt at evaluere investeringsejendomme.