Ikke alle kommercielle ejendomskontrakter er de samme. Der er flere typer kommercielle leasingaftaler: Brutto-leasing, netto-leasing, procent-leasing og mange andre. Hver lejekontrakt har forskellige krav, forventninger og gebyrer. Nogle inkluderer omkostninger til vedligeholdelse af fællesarealer. Men hvad er disse gebyrer, og hvad betyder de for lejere?
Typer af kommercielle leasingaftaler
Udlejere bestemmer typisk de specifikke vilkår for en kommerciel lejekontrakt. Bruttoleasingaftaler dækker normalt alle udgifter (med undtagelse) og har en tendens til at koste mere pr. Måned.
Procentdel af lejemål er almindeligt hos detailudlejere og kræver, at lejere betaler en procentdel af deres overskud til udlejeren. Inden for disse procentvise lejemål kan udlejere inkludere vedligeholdelsesgebyrer for fællesarealer, som vi vil diskutere detaljeret nedenfor.
Mange kontorkomplekser, herunder kontor-, medicinske, industrielle og andre kommercielle ejendomme, kommer ofte med Net Leasing. I en Net Leasing-aftale betaler lejere en fast månedlig leje sammen med sædvanlige omkostninger til dækning af rutinemæssig drift, vedligeholdelse og brug af ejendommen. Omkostninger forbundet med en nettoleasing inkluderer ejendomsskatter, ejendomsforsikring og vedligeholdelsesomkostninger i det fælles område.
Omkostninger forbundet med en nettoleasing inkluderer ejendomsskat, ejendomsforsikring og vedligeholdelsesomkostninger for fællesarealer.
Hvad koster vedligeholdelsesomkostninger for fællesarealer?
Vedligeholdelsesomkostninger for fællesareal, ofte forkortet til CAM er en vigtig komponent i enhver kommerciel leasing. Disse gebyrer dækker omkostningerne og vedligeholdelsen af fællesområder på ejendommen. I detailparker omfatter disse områder samleområder, udendørs rum, landskabspleje og parkeringsfaciliteter. Kontorbygninger bruger CAM-gebyrer til at opretholde lobbyer, elevatorer, fælles mødelokaler, badeværelse og andre omkostninger til vedligeholdelse eller renovering af bygninger.
Nogle udlejere kan henvise til CAM-gebyrer som Load Factor-gebyrer. I en Triple Net Lease (NNN) udgør CAM-gebyrer en tredjedel af denne triplet (sammen med skatter og forsikringer). Mens de to sidstnævnte faktorer har en tendens til at være ret standard og forudsigelige, kan CAM-gebyrer variere fra måned til måned og fra sæson til sæson.
CAM-omkostninger giver ejeren mulighed for at videregive vedligeholdelsesomkostninger til lejere (også kaldet “pass- gennem ”omkostninger). Som et resultat betaler du, leasingtager, for visse udgifter, der er afholdt af ejendomsejeren og ejendomsadministratoren. Typiske CAM-gebyrer inkluderer udgifter som husholdningstjenester, mindre bygningsreparationer, landskabspleje, snerydning og andre vedligeholdelsesrelaterede udgifter på en forholdsmæssig (forholdsmæssig) basis.
For eksempel, hvis der er ti lejere, der leaser plads i en kommerciel ejendom, betaler alle ti lejere en del af de samlede omkostninger til landskabspleje. I mange tilfælde udlejer bestem den CAM-del, som hver lejer betaler ud fra kvadratet af det areal, som hver besætter. Det vil sige, at en lejer, der besætter flere etager, betaler en højere CAM-procentdel end en virksomhed, der kun lejer en del af en etage.
Afhængigt af lejevilkårene, te Nants kan enten betale faste eller variable CAM-gebyrer. Lejere kan betale disse CAM-gebyrer med forskellige intervaller – månedligt, kvartalsvis eller endda årligt, afhængigt af leasingaftalen.
Overvej disse 7 fælles vedligeholdelsesgenstande ved forhandling af en kommerciel kontorleje
Inden du leaser et kommercielt område, skal du være opmærksom på typiske CAM-omkostninger, som du måtte have. I denne artikel ser vi på syv fællesvedligeholdelseselementer, der skal overvejes, når vi forhandler om et lejekontor til kommercielle kontorer.
Kapitalforbedringer
Enhver ejendom har brug for periodiske opdateringer og renoveringer. Disse kan være mindre forbedringer, som f.eks. Kosmetiske rettelser eller små reparationer. På andre tidspunkter kan udlejere muligvis foretage større projekter, der involverer betydelige forbedringer af en ejendom. Udlejere foretager disse forbedringer for at øge ejendomsværdien eller forlænge dens levetid. Hvis udlejeren inkluderer denne udgift i CAM, kan det forventes, at du betaler din del af eventuelle kapitalforbedringsprojekter.
Dog vil nogle lejere hævde, at de ikke skulle betale for projekter, der ikke gavner dem direkte. For eksempel inkluderer disse forbedringer nye HVAC-systemer, tagopgraderinger eller tilgængelighedsforbedringer. Mens nogle af disse forbedringer vil være til gavn for din virksomhed direkte, er nogle måske ikke.
For at undgå forvirring eller uventede gebyrer er det meget vigtigt at få så meget klarhed som muligt fra udlejer om kapitalforbedringer. Typisk kan du forhandle CAM-omkostninger og fjerne dit ansvar for at hjælpe med at finansiere renovering af bygninger.
Vaktmestertjenester
Kommercielle lejere forventer, at fællesområder af ejendomme rengøres regelmæssigt. Ejere af kommercielle ejendomme har typisk deres eget vagtmandsarbejde på kontrakt med et vagtmandsfirma.Som sådan skal hver lejer også betale en del af husvagtkontraktsgebyret. Dette gebyr kan også omfatte udgifter til husholdningsforsyninger.
Sikkerhedstjenester
Da det at have en sikker facilitet er afgørende for at beskytte virksomheder og deres udstyr, er sikkerhedstjenester en del af CAM. Alarmsystemer, sikkerhedspersonale på stedet, sikkerhed over natten sammen med brand- og røgdetekteringssystemer er alle en del af ejendomssikkerheden. Da lejerne af en kommerciel ejendom deler disse tjenester, deler de normalt også udgiften.
Systemer
Brug af belysning, VVS, elektriske ledninger, VVS og andre systemer inden for fælles områder ligesom lobbyer, toiletter og elevatorer deles af alle lejere. Disse omkostninger deles således også af lejere. Når du gennemgår din lejekontrakt, skal du spørge om din andel af disse omkostninger. Typisk afhænger din andel af dit lejede rum. Lejere, der besætter flest kvadratmeter, betaler ofte den største del af disse omkostninger.
Ledelsesgebyrer
Administration af kommercielle ejendomme kræver meget tid og kræfter. Derfor, i stedet for selv at administrere kommercielle ejendomme, indgår mange udlejere kontrakt med ejendomsadministrationsselskaber. Disse virksomheder håndterer en bred vifte af tjenester, herunder leasing, byggeri, lejerkommunikation, udbygningsstyring, vedligeholdelse af faciliteter, rapportering af interessenter, finansielle tjenester og andre tjenester, der direkte påvirker både ejeren og lejerne. Hvis din udlejer bruger en ejendomsadministrationstjeneste, deler du og de andre lejere sandsynligvis disse omkostninger.
Parkeringsområder
Uanset den kommercielle bygning deler lejere normalt omkostningerne til parkeringsområder . Ejendommen har muligvis kun en overfladeparkeringsplads, eller den kan også have et parkeringsdæk. Uanset hvad er omkostningerne forbundet med vedligeholdelse af parkeringsplads og parkeringshus, genindlægning af projekter og parkeringspersonale normalt inkluderet i CAM-gebyrer.
Administrativ & Vedligeholdelsesgebyrer
Selvom mange udlejere muligvis skitserer CAM-gebyrerne i detaljer, vil nogle muligvis kun angive et generelt “administrativt gebyr” eller “Vedligeholdelsesgebyr.” Hvis lejekontrakten ikke tydeligt angiver de specifikke gebyrer, skal du bede udlejer om at uddybe det. Dine CAM-gebyrer kan betale for ting som tilladelser, eventuelle juridiske omkostninger, reklame, skiltning eller generelle udgifter. Du skal ikke betale for udgifter som ejerens indkomstskat arkiveringsgebyrer, omkostninger forbundet med opkrævning af leje eller andre tjenester, der kommer ejeren (e) til gode.
Hvis dit CAM inkluderer disse gebyrer, skal du bede om at genforhandle disse vilkår. Lejertjenesteeksperterne her på CXRE kan hjælpe dig med at forhandle en fair lejekontrakt til din virksomhed. Kontakt os i dag for at lære mere om vores leasingtjenester.
Sådan beregnes CAM-afgifter
Dette er en generel beregningsmetode og kan repræsenterer ikke dine nøjagtige gebyrer. Kontakt ejendommen direkte for at beregne nøjagtige CAM-gebyrer, der er afholdt i henhold til din leasingaftale.
Beregning af CAM-gebyrer er ret ligetil. Nedenfor er tre nemme trin til bestemmelse af CAM på din lejekontrakt.
- Find først ud af ejendomens bruttoleasable area (GLA). Normalt kan du få disse oplysninger fra leasingagenten. GLA er det samlede kvadratmeter af lejelig plads på ejendommen.
- Find derefter det samlede kvadratmeter, du vil leje. Du kan spørge leasingagenten eller finde disse oplysninger online eller i andet markedsføringsmateriale.
- Endelig del kvadratmeterne af det rum, du vil leje, af GLA. Det resulterende tal vil være procentdelen af din del af de samlede CAM-gebyrer. Hvis du f.eks. Vil leje 1000 SF i en 10.000 SF-bygning, er din andel af CAM 10% – 1.000 / 10.000 = 0,1 (10%).
De variable omkostninger ved Fælles arealvedligeholdelse
CAM-omkostninger varierer afhængigt af hvilken type ejendom du vælger og den type lejekontrakt, du underskriver. Hvis du lejer plads i en kontorbygning, vil du dele adskillige omkostninger med dine medlejere. På den anden side deler visse detailcentre og kontorparker ikke faciliteter som lobbyer eller elevatorer. I stedet deler de parkering, fortove, landskabspleje og andre faciliteter.
Inden du underskriver en kommerciel lejekontrakt, skal du sørge for at finde ud af nøjagtigt, hvad CAM-gebyrerne gør og ikke inkluderer.
Før du underskriver en kommerciel lejekontrakt, skal du sørge for, at du får en ekspert til at gennemgå kontrakten. Hos CXRE kan vi hjælpe dig med at navigere i en kommerciel leasing. Vores ekspertpersonale har årtiers erfaring og er klar til at hjælpe dig. Du bør aldrig underskrive en kontrakt, før du ved præcis, hvad du skal betale. Når du har underskrevet lejekontrakten, er den lovlig og bindende og kan ikke let ændres.
Kontakt vores ekspert leasingteam, inden du underskriver din kommercielle lejekontrakt. Vi kan hjælpe med at beskytte din virksomhed mod unødvendige CAM-omkostninger.