I 2008 blev en boligejer ved navn Dan Bailey fik en masse omtale for at skrive et modgangsbrev til Landsdækkende formand, Angelo Mozilo, og forsøgte at tilskynde långiveren til at godkende en ændring af lånet. Det e-mailede brev – og hr. Mozilos svar – blev meget offentligt, da Mozilo tilføjede nogle ufarlige bemærkninger og derefter uforvarende ramte “svar alle” i stedet for “fremad”. Men så længe dette brev er derude, skal det tjene som et eksempel på, hvordan man ikke skriver et pantbrev til modifikationsbesvær. Sådan undgår du, hvad Bailey gjorde.
Dit mål: Få en lånemod, ikke få tjenesterne til at græde
Her er hvordan Mr. Bailey åbnede sit brev:
Til hvem det kan bekymre sig:
Jeg skriver dette brev for at forklare mit uheldige sæt omstændigheder, der har fået mig til at fordrive mit pant. Jeg har gjort alt, hvad der er i min magt at få enderne til at mødes, men desværre er jeg kommet til kort og vil gerne have, at du overvejer at arbejde sammen med mig for at ændre mit lån. Mit nummer et mål er at beholde mit hjem, som jeg har boet i i seksten år, ombygget med min egen svedkapital, og jeg ville virkelig sætte pris på muligheden for at gøre det. Mit hjem er ikke stort eller i et eksklusivt kvarter, det er en “haglgevær” -bungalowstil på kun 900 kvm. bygget i 1921. Jeg flyttede ind i dette hjem i maj 1992 … dette var det samme år, hvor jeg blev ren og ædru af stoffer og alkohol, og det har været lige siden, dette hjem betyder verden for mig.
Når du skriver en modgangsbrev, bør låntagere afstå fra at udtrykke personlige problemer – såsom en historie med stof- eller alkoholmisbrug – da det ikke nødvendigvis er relevant for din anmodning. Husk, at alt hvad du behøver for at overbevise en servicer om, er at din anmodning – hvad enten det drejer sig om en overbærenhed, handling i stedet for afskærmning eller ændring af pant – er nødvendig for at give dig mulighed for at respektere vilkårene for dit pant.
Skriv ikke en roman
En romanforfatter opbygger spænding ved at antyde, hvad der kommer op, men dit modgangsbrev skal være kort og specifikt – dræt ikke lånemodifikationspersonalet, der vil læse dit brev sammen med mange andre. Mr. Bailey’s brev mislykkes igen, fordi hans udsagn er så generelle. “Alt i min magt” og “mangler kort” forklarer intet. Den irrelevante fortælling giver intet af værdi til den tidspressede medarbejder, der prøver at give mening om anbringendet. Hans brev fortsætter:
Den væsentligste årsag, der fik mig til at lide vanskeligheder og for sent, er min misforståelse af det oprindelige lån. Jeg fik at vide, at efter det første betalingsår ville jeg være i stand til at refinansiere til en bedre fast rente – så faldt bunden ud af branchen. Mine betalinger for det første år var til tiden. Jeg mistede også min anden indkomst på grund af fysiske forhold i en meget fysisk krævende branche. Da mine ARM-betalinger steg, har jeg haft færre penge at bruge til at få min virksomhed (indkomst) til at fungere. Jeg havde ikke været i stand til at skabe forretning, fordi alle mine midler gik mod at forsøge at foretage mine lånebetalinger. Dette kombineret med større reparationer af mit køretøj (93 jeep) og udbetaling af lommen for medicinske og tandproblemer (jeg har ingen oplysninger) fik mig til at falde længere og længere bagud og ødelagde min kreditværdighed.
Træk ikke benet til långiveren
Forsøg ikke at hævde, at du blev vildledt, det er bare ikke troværdigt. Desuden vil udsagnet om, at kreditvurderingen er ødelagt, sandsynligvis ikke flyve heller. Ved, at servicer har adgang til din kreditrapport lige der, og selvbetjeningserklæringer, der ikke er rigtige, vil ikke hjælpe din sag. Det ser ud som Mr. Bailey sænker penge i en mislykket forretning, som han ikke har råd til. Derudover bør han ikke udsende det faktum, at han ikke har en medicinsk forsikring og har helbredsproblemer – disse fakta tjener kun som røde flag til serviceren, at selv om han skulle få lånet ændret, er hans nye realkreditbetingelser usandsynligt, at det vil holde fast.
Så hvordan skulle Mr. Bailey have skrevet sit brev?
Et godt brev er kortfattet og lader servitøren skære i jagten:
Til hvem det kan bekymre sig:
Jeg skriver dette brev for at anmode om en pantændring, der giver mig mulighed for at fortsætte med at foretage mine pantbetalinger. Da jeg blev godkendt til mit lån, var min bruttoindkomst $ 4.000 pr. måned, og min pantudbetaling var $ 1.000 pr. måned. Efter at være blevet skadet og mistet et deltidsjob faldt min månedlige indkomst til $ 3.000, og min ARM-betaling blev justeret op til $ 1.500 pr. måned. Min pantudbetaling er nu 50% af min månedlige Jeg har brugt mine opsparinger til at holde trit med mine pantbetalinger, men den ressource vil snart være opbrugt. En rygskade gør det usandsynligt Jeg kan genoptage mit deltidsarbejde (jeg kan dokumentere mine medicinske behandlinger og prognosen).Jeg har foretaget nogle beregninger og har bestemt, at jeg kan fortsætte med at overholde min forpligtelse over for dig, hvis du giver mig en betalingsnedsættelse til $ 930 pr. Måned.
Jeg kan nås på (xxx) xxx-xxxx eller via e-mail på [email protected] og vil med glæde levere den dokumentation, du har brug for.
Med venlig hilsen
Dan Bailey
Dette brev fungerer godt, fordi det forklarer, hvad långivere har brug for at vide – nøjagtigt hvad der skete (en markant reduktion i indkomst kombineret med en stigning i din rente), hvilken effekt det havde (husbetalingen stiger til uoverkommelige 50% af låntagerens indkomst), hvad låntageren kan gøre eller har gjort for at øge indkomsten eller skære udgifter (intet fordi det er usandsynligt, at han er i stand til at få endnu et job til) og hvilken indrømmelse låntager har brug for fra långiveren (et betalingsfald til $ 930, hvilket er 31% af hans bruttoindkomst – den procentdel, långivere bruger til at beregne din nye månedlige betaling det overkommelige modifikationsprogram til hjemmet).
Prøv at holde dit brev på en enkelt side og medtage indkomst- og aktivdokumentation (lønninger, kontoudtog og andet relevant papirarbejde).
Gina Pogol har skrevet om realkredit og finansiering siden 1994. Ud over et årti i realkreditudlån har hun arbejdet som en virksomhed kreditsystemkonsulent for Experian og som revisor for Deloitte.
Relaterede links:
- Pantelommeregner
- Flex Modification: En oversigt over HAMPs erstatning