Mange læger kæmper for at finde et konventionelt pant, der opfylder deres behov. Dette gælder især for nye læger, der muligvis har en lav løn under ophold, minimale besparelser og studielån, der er gennem taget. Afhængigt af den gæld, du har påtaget dig (og om du har været konsekvent i at foretage betalinger), kan du også kæmpe med en kredit score, der er lavere end gennemsnittet, når du starter din karriere. Dette kan oversættes til højere prioritetsrenter og højere betalinger i løbet af livet.
Som et resultat undgår mange læger husejerskab, indtil de er mere etablerede i deres karriere. De følelsesmæssige fordele ved at eje et hjem kan dog undertiden opveje de økonomiske ulemper. Hvis du er bosat i et job og et sted, du elsker, har en voksende familie og vil have stabilitet eller følelsesmæssig sikkerhed ved boligejerskab, kan det ikke give mening at vente på at købe.
Heldigvis er der et alternativ til et traditionelt, konventionelt pant. The Physician Mortgage er en unik form for boliglån specielt til medicinske fagfolk. Dette pant kan hjælpe nye læger med at låse lave renter, undgå en kolossal udbetaling og reducere det samlede beløb, de skal betale i løbet af lånets løbetid. Klar til at lære mere? Lad os dykke ned.
Hvad er en læge pant?
En læge pant er et boligejer lån, der kun er tilgængeligt for kvalificerede medicinske fagfolk. Der er færre begrænsninger, end du måske finder med konventionelle realkreditlån, fordi de stort set er afhængige af den beregnede fremtidige indtjening for læger. For nyere læger er dette et attraktivt koncept.
Som beboer eller stipendiat er din løn markant lavere, end den vil være i de næste par år som fremmøde. I nogle tilfælde accepterer långivere endda et ansættelsesbrev som bevis for indkomst. Dette kan dramatisk påvirke din samlede gæld i forhold til en realkreditudbyder, især når du starter din karriere.
Hvad er fordelene ved et pant i en læge?
Lån til læger har en vasketøjsliste med fordele. Lad os gennemgå et par af de vigtigste fordele, du kan forvente, når du søger efter et realkreditlån, der opfylder dine behov.
Forskud
Når du ansøger om et konventionelt pant, skal du sætte mindst 20% af den samlede købspris ned for at undgå Private Mortgage Insurance (PMI). PMI er en månedlig præmie, der klæbes til din samlede pantudbetaling, der er beregnet til at beskytte din långiver, hvis du ikke kan foretage betalinger. Hvis du har en lav udbetaling, kan du blive betragtet som en “risikabel” låntager. I disse tilfælde er den PMI, du betaler, en slags forsikring til din långiver om, at de vil blive dækket, hvis du misligholder.
Med et lægelån overgår du dog PMI fuldstændigt, selv med en minimal udbetaling. Faktisk kræver mange lægeudlån slet ikke en udbetaling. Du kan lægge $ 0 ned og stadig låse en lav rente rate og spring over PMI – ikke en dårlig aftale! Hvis du kan, hvis du lægger nogle penge ned, vil det naturligvis stadig reducere din samlede månedlige betaling og den rente, du betaler i løbet af dit lån.
Gæld til Indkomst (DTI) -forhold
Når du låner et konventionelt boliglån, har de ofte brug for et DTI-forhold på 43% eller derunder. Hvis du er sadlet med kraftige medicinske skolelån, kan det forblive inden for denne procentdel en fjern drøm. Lægeudlån betragter dog ikke din fulde studielånbetaling som en del af det gældsbeløb, de bruger til at beregne din DTI.
Tha Det er rigtigt – et lægepant tæller kun den samlede månedlige betaling, du foretager gennem en indkomstdrevet tilbagebetalingsplan (IDR) som en del af din samlede DTI. Så hvis din månedlige betaling til dine lån er relativt lav på grund af en lavere startløn, når du ansøger om dit pant, vil din samlede DTI være betydeligt lavere, end hvis du skulle bruge din fulde låneværdi som en del af din beregning.
Lånegrænser
Gennem konventionelle realkreditlån er det højeste, du kan låne til et “jumbo” -lån, mellem $ 500.000 og $ 800.000 afhængigt af hvor du bor. Lægeudlån har ikke det samme lånehætte, som kan give læger og deres familier mere fleksibilitet. Husk dog, at bare fordi du kan låne mere, end du ville være i stand til gennem et konventionelt lån, betyder det ikke, at du burde. Læger bør stadig se at låne inden for (eller under) deres midler til at maksimere deres løn.
Rentesatser
En nylig undersøgelse viste, at lægepantsatser er på niveau med konventionelle jumbo-pantrenter. Dette er dog ikke Det er ikke altid tilfældet. Din rentesats afhænger stadig i vid udstrækning af din unikke økonomiske situation. Det kan være nyttigt at se på en lægeudlånsberegner for at få en idé om, hvad du kan forvente.
Hvad er Ulemper ved en læge pant?
Et lægepant kan lyde som et bedste tilfælde, især hvis du er en relativt ny læge, der ønsker at købe et hjem til din familie. Der er dog et par ulemper, der kan påvirke, om du beslutter dig for at tage et lægepant til din hjemkøbs rejse.
Renter
Med et konventionelt pant kan du vælg ofte en fast realkreditrente, der gør det lettere at forudse dine realkreditudgifter i løbet af dit lån. En læge pant, på den anden side, vil normalt komme med en variabel rente. Variable satser kan være økonomisk farlige, især hvis du planlægger at blive i dit hjem på lang sigt.
Variable renter stiger ofte over tid, hvilket kan betyde, at du ender med at betale mere i løbet af dit lån. Du har altid mulighed for at refinansiere i fremtiden, men variable satser kan være luskede. Din månedlige betaling kan langsomt stige uden at du bemærker det, og på det tidspunkt du tænker på at refinansiere, har du allerede betalt for meget.
En anden ulempe ved lægerentenes renter er, at de ofte er højere end konventionelle realkreditlån. Nogle konventionelle realkreditlån har en rente på 2,75% eller derunder, og mange lægehypotek kan sidde tættere på 3,00% eller højere (satser fra 1/2021) afhængigt af din unikke økonomiske situation. Selvom forskellen kan synes minimal, skal du huske, at selv en lille renteforskel kan have stor indflydelse over tid.
Begrænsninger for primærboligtyper
Nogle långivere giver dig ikke tilladelse til at optage et lægelån på en lejlighed som din primære bopæl. Tilsvarende har de grænser for lejeboliger og feriehuse. Disse typer boliger er ofte forbundet med højere risiko, og långivere sætter begrænsninger på plads i overensstemmelse hermed.
Hvem kvalificerer sig til en læge pant?
For at kvalificere dig til et læge pant skal du normalt være en af følgende:
-
Medicinsk beboer
-
Medarbejder eller behandlende læge (7-10 år fra medicinsk skole)
-
Tandlæge eller dyrlæge
Du får også brug for:
-
En grad eller bevis for uddannelse
-
Underskrevet kontrakt, der angiver fremtidig løn
-
En god kredit score (ofte 700 eller derover)
-
Udskudt studielån
-
DTI-forhold på 45% eller derunder (ekskl. dit fulde studielånebeløb)
Enhver långiver har lidt forskellige krav. Sørg for at shoppe rundt for at se, om du opfylder kravene til forskellige långivere.
Hvad er de månedlige omkostninger ved en lægelån?
Din samlede månedlige pantudbetaling vil bestå af flere faktorer:
-
Primær
-
Renter
-
Skatter og forsikringer
-
HOA-gebyrer (hvis relevant)
Hovedstol: Dette er det samlede beløb, du har tegnet for dit pant eller købsprisen på dit hjem. En procentdel af din samlede pantudbetaling går til din realkreditleder hver måned. At betale din hovedstol skal være dit primære mål. Jo hurtigere du kan betale din hovedstol, jo mindre betaler du i samlet rente.
Renter: Afhængig af din realkreditrente betaler du en procentdel af renterne i løbet af dit lån. Jo længere du betaler på dit pant, jo mindre renter du skylder, fordi det samlede hovedstolbeløb langsomt falder.
Skatter og forsikringer: Din husejers forsikring og ejendomsskat rulles ind i din samlede månedlige pantudbetaling. Dette kaldes spærring, men du kan også betale disse varer separat. Bare vær sikker på at spare for disse regninger, da de bliver større. Vær opmærksom på, at dette antal kan svinge fra år til år!
HOA-gebyrer: Afhængigt af hvor du køber, kan du betale HOA-gebyrer som en månedlig betaling. Disse vil ikke være en del af din pantudbetaling, men de er noget, du skal huske på som en del af dine samlede boligomkostninger!
Hvor kan du finde en læge pant?
Der er en række långivere i hver stat, der tilbyder læge pant. For mere information om ejendomsmæglere og långivere, se ressource-siden fra The White Coat Investor for en tilstand-for-stat opdeling og lægen i brand.
Er en læge pant det rigtige for dig? >
For mange unge læger virker et lægepant tiltalende. De gør det effektivt muligt at købe et hus på trods af høj studielån og en lav startløn. Men bare fordi du kan tegne en læges pant, betyder det ikke nødvendigvis, at du skal. For mange nye læger kan fortsat leje og leve under deres midler hjælpe dem med at øge deres opsparing og nettoværdi i det lange løb. Leje har flere fordele, herunder:
-
Placeringsfleksibilitet. Når du først kommer i gang i din karriere, fortæller du ikke, hvor du bor i 1-5 år.Leje gør det især nemmere at flytte til avancerede karrieremuligheder.
-
Lavere ansvar. Som ny læge vil dit primære fokus være at øge din karriere. Det sidste, du har brug for, er unødvendigt ansvar, distraktion eller udgift. At eje et hus betyder ansvaret og omkostningerne ved vedligeholdelse og reparationer og distraktion af løbende vedligeholdelse. Leje betyder, at store reparationer er dækket af din udlejer, og i nogle tilfælde er landskabspleje og æstetisk vedligeholdelse også omfattet.
-
Pengestrøm. Et lægepant med justerbar rente kan gøre det udfordrende at budgettere for den månedlige pengestrøm, når din pantudbetaling ændres. Leje betyder en sammenhængende betaling, der gør budgettering og pengestrømsstrategi meget lettere.
Bonusressourcer: Hvilke problemer skal jeg overveje, når jeg køber en arbejdsgang i hjemmet. Lægehistorien fra det virkelige liv fra Lægen på FIRE.
Desværre er beslutningen om at leje eller købe normalt ikke så skåret og tørt som at vælge den bedste økonomiske mulighed. Husejerskab er en følelsesmæssig markør for succes, og for mange mennesker er den følelsesmæssige sikkerhed, det giver, de økonomiske omkostninger værd.
Hvis du overvejer at købe et hus med en læges pant, især som en ny læge, skal du tale med din økonomiske planlægger og realkreditmægler for at afveje alle dine muligheder. Sammen kan du afgøre, om boligejerskab passer inden for din langsigtede økonomiske strategi – og hvilket pant, der giver mest mening i betragtning af dine unikke økonomiske behov.
Leder du efter et mere grundigt alt-i-et sted for dit økonomiske liv ? Tjek ud af gratis e-bog, en doktors recept til omfattende økonomisk velvære.
Skrevet af Chad Chubb, CFP®, CSLP®