Læs dette, FØR du betaler for en fast gebyr MLS-tjeneste

Opdateret: 10. april 2020 med de seneste MLS-data med fast gebyr

Hvad er en MLS-service med fast gebyr?

Det kan være svært at sælge et hjem uden hjælp fra en agent. Den største udfordring for FSBO-sælgere er synlighed – uden en agents marketing- og reklamekspertise og deres netværk af kontakter, hvordan sørger en sælger for, at deres hjem ses af de mennesker, der måske er interesserede i at købe det?

Nå, det er her MLS-tjenesten med fast gebyr kommer ind.

MLS-tjenester med fast gebyr giver sælgere muligheden for at angive deres hjem på den lokale Multiple Listing Service, som er den vigtigste online katalog, som ejendomsmæglere bruger til at angive deres ejendomme og dele dem med andre agenter, der også hører til det lokale MLS. Der er hundreder af lokale MLS-databaser, som hver håndterer fortegnelser fra deres område.

Kun en agent kan liste på MLS, hvilket er det eneste, du betaler for med en fast MLS-service. Med andre ord får du ikke adgang til de andre tjenester, der normalt tilbydes af agenter.

MLS kaldes også undertiden en “kun post” -liste, hvilket betyder, at den agent, der indtaster listen i MLS, ikke udfører andre opgaver for sælgeren. Så for eksempel vil interesserede parter vide ikke at kontakte denne agent for at arrangere en udstilling. De går direkte til dig, sælgeren.

Den største fordel ved at få dit hus opført på det lokale MLS er, at det får din fortegnelse syndikeret på top reel ejendomswebsteder som Zillow og Realtor.com. Websider som Zillow, Trulia og Realtor.com henter data fra disse lokale MLS-lister og serverer dem til deres millioner af brugere.

I betragtning af at 44% af købere starter deres hjemmesøgning ved at se online, ifølge NAR er MLS en fantastisk måde at få eksponering på. Listing uden agent (FSBO) kommer dog med mange udfordringer.

Her er en hurtig gennemgang af alt, hvad du Jeg skal undvære en agent:

1. Forbered dit hjem til salg
2. Pris din ejendomsret
3. Iscenesæt din ho mig
4. Markedsfør dit hjem
5. Find kvalificerede købere
6. Svar hurtigt på seriøse købere
7. Forhandl aftalen
8. Ansæt en ejendomsadvokat
9. Afslut og arkiv det korrekte papirarbejde

Ser ud til at være meget, ikke? Det er! At sælge FSBO er ingen vittighed.

Læs videre for at finde ud af, om salg med et fast gebyr MLS-service i stedet for en agent er det rigtige for dig.

Indholdsfortegnelse

• Sådan får du en MLS-fortegnelse uden en ejendomsmægler
• Når du er på MLS, hvordan vil købere kontakte dig?
• Sådan skriver du en god fortegnelse og får de rigtige fotos
• Flat Fee MLS Fordele og ulemper
• Flat Fee MLS vs. Flat Fee Realtors vs. Flat Gebyrmæglervirksomhed
• Hvad er de bedste MLS-selskaber med fast gebyr?
• MLS-selskaber med faste gebyrer med underordnede omdømme
• Konklusion

Sådan får du en MLS-oversigt uden en ejendomsmægler

At få din ejendom på MLS uden en agent er ret ligetil, men der er et par enkle regler at huske på for at sikre, at din fortegnelse når sit største potentielt publikum.

Brug en lokal MLS

Dette er et vigtigt punkt; da der er hundredvis af MLS-databaser, som hver kun viser ejendomme i deres dækningsområde, skal du sørge for, at du kun ser på MLS-virksomheder med fast gebyr i dit område.

Hvis du ved et uheld indgår kontrakt med et fast gebyrfirma uden for staten, vil købere i dit område ikke engang se dit hjem.

Undersøg dine købsmuligheder

Flatgebyr MLS-virksomheder sender din fortegnelse til et engangsfast gebyr – men gebyret varierer afhængigt af, hvilke tjenester du ønsker.

De fleste virksomheder tilbyder pakker med bare knogler, hvor du bare får en MLS-fortegnelse , og ingen yderligere tjenester i en bestemt periode – normalt omkring 60 dage. Derefter bliver pakkerne dyrere, afhængigt af hvor meget længere du vil have din ejendom på listen, eller hvilke andre yderligere tjenester du vælger.

Disse yderligere tjenester kan omfatte marketing og reklame, iscenesættelse, fotografering og hjælp til lukning og forhandling. Hvis du ikke er sikker på, hvor mange af disse tjenester du har brug for lige på forhånd, er det okay – bare sørg for, at det firma, du bruger, giver dig mulighed for at tilføje tjenester ned ad linjen eller foretage ændringer i din fortegnelse. Næsten alle FSBO-sælgere har brug for at foretage ændringer i deres notering på et eller andet tidspunkt eller improvisere deres salgstilgang. Fleksibilitet er nøglen.

Hurtig note: Et godt alternativ til MLS-virksomheder med fast gebyr bruger en pålidelig fast ejendomsmægler (som vi vil diskutere mere nedenfor). Vi har indgået et samarbejde med Clever Real Estate for at tilbyde dig lokale fullserviceagenter, der arbejder for 1% eller $ 3000 og hjælper dig med at spare tusinder.

Sørg også for, at det firma, du vælger, tilbyder omfattende kundesupport af høj kvalitet. Tag ikke bare deres ord for det; lave din egen forskning. Hvis deres kontaktoplysninger vises tydeligt, er det et godt tegn; hvis du er nødt til at jage efter det, tøv.

Et andet godt tip er at søge efter (firmawebadresse) + “Review” i Google og se, hvad andre har sagt om virksomheden.

Bekræft endelig, at din noteringsvirksomhed sender din fortegnelse ud til ejendomsmægler, Zillow og Trulia, når du indsender MLS-fortegnelsen. (De fleste gør, men dobbeltklik.) Det er de forbrugervender, hvor dit hus sandsynligvis bliver opdaget af en køber – og den køber muligvis ikke tilknyttet en ejendomsmægler på det tidspunkt.

Når du er på MLS, hvordan vil købere kontakte dig?

Købers agenter får dine kontaktoplysninger i ” Viser instruktioner ”i MLS-listen. De vil kontakte dig direkte, hvis de vil vise dit hus.

På kundeorienterede websteder som Zillow og ejendomsmægler vil telefonnumrene til forskellige købers agenter blive sendt på din liste, hvilket betyder, at der er en god chance du ender med at betale agentens 3% provision, selvom du sælger FSBO. Sådan tjener Zillow penge: Din fortegnelse er gratis markedsføringsmateriale til deres agenthenvisningsplatform.

Som sælger skal du huske på, at når du først tilmelder dig en tjeneste og bliver tilsluttet en mæglervirksomhed, bliver du ofte bedt om at underskrive en “Exclusive Agency” -aftale. har en streng regel om, at en ejendom ikke kan noteres i MLS på samme tid af to forskellige virksomheder.

Hvis du accepterer et tilbud, skal du straks underrette børsnoteringsselskabet inden for 1 dag. Det samme MLS-reglen gælder, når du officielt lukker. Dette er gode eksempler på, hvorfor fantastisk kundeservice er så vigtig. Der er regler, der regulerer hvert trin i salgsprocessen, og hvis de ikke følges, kan du komme i alvorlige problemer.

Når du først har besluttet dig for et børsnoteringsselskab, men inden du underskriver din kontrakt med dem, skal du have en tekstbeskrivelse og fotos af din ejendom. MLS kræver mindst et foto for at være inkluderet i listen før det går op, og lanceringen af listen med underliggende “pladsholder” -fotos sætter den forkerte tone.

Sådan skriver du en god fortegnelse og får de rigtige fotos

Denne del af processen er ekstremt vigtig. Hvis du kan gøre et godt første indtryk på potentielle købere, stiger dine chancer for et salg betydeligt. Hvis du laver et middelmådigt første indtryk, bliver det svært at skille sig ud fra mængden.

At skille sig ud fra andre lister vil kræve, at du sætter dig selv i købers sko. Undgå f.eks. At bruge sætninger som “motiveret sælger” eller “øvre fixer”. En “motiveret sælger” vil komme ud som desperat, og “fixer upper” indebærer, at ejendommen er i dårlig stand. Uanset hvad, inviterer du lowball-tilbud. Selv sætninger som “stor investeringsejendom” kan virke påtrængende og kan hurtigt gøre en detailkøber til en god handel.

Specifikationerne er effektive, ligesom mærkenavne. Sig ikke bare køkkenet er opdateret; tale om rustfrit stål Viking-apparater og Silestone-vandplader. Denne guide fra NY Times kan hjælpe dig med at forstå de mest populære ord i lister (og hvorfor de er så populære).

Når du ikke kan benyt dig af et varemærkes prestige, prøv at indramme ting med hensyn til fordele i stedet for funktioner. For eksempel er en swimmingpool en funktion, men det er en fordel at have en privat baghave-oase i lange sommereftermiddage. Fordelene er langt mere attraktive end funktioner.

Naturligvis skal en god kopi ledsages af fotos af høj kvalitet. Købere er visuelle. Når du ser på en fortegnelse, går du næsten helt sikkert først til billederne. Hvis du ikke kan lide hvad du ser, vil du sandsynligvis ikke bekymre dig om beskrivelsen. Det betyder, at du skal få gode fotos højeste prioritet.

Der er mange faktorer, der går med til at tage et godt billede på listen. Korrekt iscenesættelse, belysning og komposition kan gøre forskellen mellem et glemmeligt foto og et, der får dig til at skubbe dig til toppen af listen.

Medmindre du har erfaring med at tage billeder af høj kvalitet, bør du kraftigt overveje at ansætte en professionel fotograf, helst en, der specialiserer sig i ejendomsbilleder. Det vil koste, men det er penge, der er brugt godt. Hvis du ved, at du har brug for professionelle billeder, kan du overveje at bruge et firma, der inkluderer fotos som en del af deres standardpakke.

Flat Fee MLS Fordele og ulemper: Skal du bruge en Flat Fee MLS-tjeneste til at sælge FSBO?

Nu hvor du ved, hvordan du skal liste på MLS, lad os diskutere, om du rent faktisk skal sælge uden en agent (hvilket normalt er, hvorfor folk beslutter at sælge FSBO).

FSBO-sælgere bør overveje en fast MLS-tjeneste, simpelthen fordi en MLS-liste giver dem en enorm mængde eksponering for købere og købers agenter. Med hensyn til værdi pr. Dollar er det langt det bedste marketingtræk, du kan foretage.

Det giver også mening med hensyn til rå dollars. En grundlæggende MLS-fortegnelsestjeneste giver dig i gennemsnit $ 299- $ 399. Sammenlign det med den almindelige 6% ejendomskommission, som i betragtning af den amerikanske medianværdi er lidt over $ 247.000, i gennemsnit er omkring $ 14.800. Det er en massiv potentiel besparelse.

At sælge FSBO med et fast gebyr for MLS-børsnoteringsselskab har stadig ulemper, og det er ikke let – hvilket sandsynligvis er, hvorfor FSBO-lister har været i en jævn tilbagegang og har nået en laveste tid på 7% af alle lister i 2018. Men det kan gøres, så længe du gør det på den rigtige måde. Lad os se på nogle fordele og ulemper.

Pro: Du sparer penge

Som vi har beskrevet ovenfor, kan salg af FSBO via et fast gebyr MLS-service tilføje op til tusindvis af dollars i besparelser, selvom du følger med en deluxe-pakke, der inkluderer marketing, fotos og vejledning gennem lukning.

Pro: Mere kontrol og uafhængighed

Hvis du sælger alene, styrer du alle aspekter af salget. Du beslutter, hvornår du skal holde udstillinger, hvad din oprindelige pris er, og hvor meget du vil give i forhandlinger.

Hvis du har en kontraintuitiv fornemmelse af, hvilken vej markedet går, eller hvis du tror, dit hus har en undvigende charme, som en agent måske ikke forstår, får du sat disse teorier på prøve.

Con: Steep Learning Curve

Det er ikke let at sælge et hjem, selvom du taler om en fejlfri ejendom i et varmt marked. Du bliver nødt til at iscenesætte og forberede dit hjem til markedet, og når det først er opført, skal du sørge for, at potentielle købere kender til det. Normalt vil en agent rådgive dig om disse ting, men hvis du sælger solo, falder det på dine skuldre.

Husk også, at din salgspris kun er et udgangspunkt for forhandlinger. Hvis køberens agent anmoder om en prisnedsættelse eller reparationskreditter, skal du modvirke effektivt. Hvis du ikke har forhandlingserfaring, kan du finde dig selv i en ulempe. Og den store mængde papirarbejde ved lukning kan være meget skræmmende; hvis du vælger at ansætte en ejendomsadvokat til at hjælpe dig gennem dokumentationen, vil det skære i dine besparelser, alt fra $ 150 til $ 350 i timen.

Con: Du bliver sandsynligvis stadig nødt til at betale en købers Agent Commission

Husk, at for at komme på MLS, skal du tilbyde 2-3% i provision til købers agent, hvis de leverer dig en køber. Hvis det er tilfældet, sparer du kun halvdelen af den normale provision på 6%.

Du kan helt sikkert finde en køber uden en agent til din ejendom og betale nul i provision, men det er sjældent. Derudover er der nogle fordele ved at betale en købers agent. Da du betaler dem, kan de hjælpe med det afsluttende papirarbejde.

Hvis du er bekymret for, at deres loyalitet er hos køberen, skal du huske, at agenten stadig er bundet af en professionel etisk kodeks. og standarder for praksis. En legitim agent overvåger en retfærdig og retfærdig kontrakt for begge sider, uanset om de arbejder for køberen eller sælgeren.

Con: Potentielle juridiske problemer

At sælge dig selv betyder, at du gør alt arbejdet, og du accepterer også alt ansvar. For eksempel, hvis din sælgeroplysning ikke indeholder oplysninger om et utæt tag eller kælder, kan du finde dig selv i retten. Agenter er uddannet til at fange disse fejl eller i værste fald dække ansvaret med deres fejl og undladelse (E & O) forsikring.

Hvis du ikke har en agent, har du ikke det sikkerhedsnet.

Flat Fee MLS vs. Flat Fee Realtors vs. Flat Fee Brokerages

Selv om ordloven er ens, er disse tre typer tjenester faktisk ret forskellige. Lad os gå igennem, hvad hver tjeneste tilbyder – og ikke – tilbyder.

Flatgebyr MLS

Som vi diskuterede ovenfor, viser et MLS-selskab med et fast gebyr din ejendom på din lokale MLS. mod et simpelt fast gebyr. At komme i MLS øger din ejendom synlighed og lader lokale købere og køberens agenter vide, at dit hjem er på markedet.

Derudover gør de ikke meget. Nogle virksomheder tilbyder udvidede pakker, der inkluderer hjælp til markedsføring, iscenesættelse og lukning, men du bliver nødt til at betale ekstra, og omkostningsbesparelserne begynder at aftage efter nok opsalg. For FSBO-sælgere, der virkelig ønsker at gøre det alene, er det bare knogles fast gebyr MLS-noteringstjeneste den bedste mulighed for minimalister, der ønsker at spare.

Fast ejendomsmæglere

En fast ejendomsmægler er en konventionel agent, der arbejder for et fast gebyr i stedet for den traditionelle procentbaserede provision.Hvis du abonnerer på teorien om, at procentbaseret kommission sikrer maksimal indsats fra en agent, da deres ende stiger sammen med salgsprisen, kan du være skeptisk over for, at en fast ejendomsmægler vil give dig det samme for pengene.

Men faste gebyrmæglere er en legitim mulighed, og deres præstationer er ofte på niveau med en konventionel agent.

Hvordan? Nå, de udgør ofte i volumen, hvad de giver op i individuel provision. Så hvis en stor agent kan lukke et halvt dusin fast salg på samme tid, som de kan lukke et traditionelt kommissionssalg, kommer alle ud foran; agenten tjener deres penge, og kunderne får en agentoplevelse med fuld service.

Mæglere med faste gebyrer

Mæglervirksomhed med fast gebyr er et ejendomsselskab, hvis hele forretningsmodel er baseret på at give en fuld serviceoplevelse til et fast gebyr eller en lavere procentdel. Disse virksomheder fungerer ofte som henvisningstjenester og forbinder lokale topagenter med forhåndskontrollerede kundeemner.

Virksomheder som Clever Real Estate tilbyder en fuld serviceoplevelse med en eliteagent til kun $ 3.000, til salg op til $ 350.000 og kun 1%, hvis den sælger for mere end det. I betragtning af at 6% provision på et hjem på $ 300.000 er $ 18.000, er appel fra disse mæglervirksomheder klar: du får de samme tjenester som en person, der bruger en konventionel agent, mens du betaler MYE mindre.

Vil køberagenter undgå sælge mit hjem, hvis jeg sælger FSBO?

Selvom din ejendom vil være lidt mere arbejde for en købers agent end en konventionel notering, vil de fleste agenter ikke direkte undgå at vise din ejendom til en potentiel køber bare fordi det er en fast gebyrliste. I slutningen af dagen ønsker en agent en tilfreds køber og en provisionskontrol, så hvis dit hus passer godt til deres klient, vil de sørge for, at klienten ser det.

Det kan heller ikke være tydeligt for en købers agent, der gennemsøger MLS, at dit hjem er et fast gebyrliste. Agenter vil se den provision, du tilbyder, men de kan ikke se, hvad du har betalt – eller ikke betalt – en noteringsagent.

Agenter har ikke længere monopol på noteringsoplysninger; i disse dage begynder de fleste købere deres søgning på websteder som Zillow og kommer til deres agent med en liste over ejendomme, de ønsker at se. Enhver købers agent, der nægter at vise et hus, fordi det er et fast gebyr, vil sandsynligvis miste denne kunde.

Desuden kan en FSBO-sælger drage fordel af at arbejde med en købers agent. En ejendomsmægler er bundet af en etisk kodeks for at være ærlig og gennemsigtig for begge parter i transaktionen og kan hjælpe med at lukke dokumentation. Hvis der ikke er nogen agent involveret i salget, skal du sandsynligvis betale en ejendomsadvokat for at gennemgå kontrakten.

Hvad er de bedste MLS-selskaber med fast gebyr?

Når du har besluttet at bruge et MLS-selskab med fast gebyr, skal du sørge for at undersøge dine muligheder og undersøge deres omdømme. Her er et par velrenommerede virksomheder sammen med deres anmeldelser af faste gebyrgrupper, der hjælper dig med at komme i gang med din søgning.

ISoldMyHouse.com

Denne landsdækkende MLS-henvisningstjeneste med fast gebyr forbinder sælgere med lokale mæglere og agenter, der noterer deres hjem på MLS mod et fast gebyr.

Deres $ 299-pakke tilbyder seks måneder på MLS, syndikering til de store ejendomswebsteder som Zillow, Trulia og Realtor.com, 6-10 fotos, ubegrænsede listeændringer, dokumenter og videresendelse af køber. For $ 399 får sælgeren en årlig notering og op til 25 fotos sammen med alle de andre nævnte tjenester.

Med en A + -vurdering fra Better Business Bureau ser ISoldMyHouse.com ud som en sikker, pålidelig mulighed.

Houzeo

Denne henvisningstjeneste med fast gebyr tilbyder en række pakker og et innovativt online dashboard til at styre din fortegnelse, uploade fotos og endda underskrive MLS-kontrakter.

Deres pakker er prissat til $ 99, $ 295 og $ 395 og tilbyder tre til seks måneders noteringsbetingelser, op til 24 billeder, syndikering til de største ejendomswebsteder, og på det højeste niveau føderale og statslige afsløringsformularer.

Houzeo har en 4,8 ud af 5 rating på Google, baseret på 19 anmeldelser.

FSBO.com

Denne landsdækkende MLS-henvisning med fast gebyr tjenesten sætter dig i kontakt med MLSmart Realty-mæglere eller lokale mæglere, der får din ejendom til den lokale MLS.

For deres standardpakke på $ 399,95 giver de dig mulighed for at bestemme købers agentprovision, upload ca. 20 billeder, og din seks måneders notering udfyldes automatisk på de største ejendomswebsteder. Sælgere får også værftet skilte og kan annullere deres notering når som helst, selvom aflysning kan medføre et gebyr.

FSBO.com har en solid A + -vurdering fra Better Business Bureau.

Flatgebyr MLS-virksomheder med underordnede omdømme

Selvom din individuelle oplevelse kan variere, har disse virksomheder dårlige anmeldelser, og du bør være forsigtig med at gøre forretninger med dem.

MLS My Home

Dette firma tilbyder en simpel $ 99-pakke, der inkluderer en seks måneders fortegnelse, seks fotos (selvom du kan uploade mere mod et ekstra gebyr) og en separat webside til din liste.

De har dog en F-vurdering fra Better Business Bureau, en 1-ud-af-5-stjerneklassificering på Yelp og en 2,5-ud-af-5-stjerneklassificering på Trustpilot. Køber pas på!

Fizber

Denne faste MLS-henvisningstjeneste sætter dig i kontakt med lokale mæglere og agenter, der viser dit hjem på MLS mod et forhandlet gebyr. I modsætning til nogle tjenester kræver de, at du tilbyder en købers agentprovision. For $ 295- $ 395 tilbyder de online hjemmevurderinger, formularer, der kan downloades, og når du først har uploadet dine oplysninger, bliver din fortegnelse live inden for 24 timer.

De har dog en middelmådig B-vurdering med Better Business Bureau, og kun 3,5 stjerner, ud af en mulig 5, på Trustpilot, baseret på 82 anmeldelser.

Konklusion

Du kan spare mange penge på at sælge uden en agent, men du giver op mere af din tid og energi. Husk bare at undersøge, drage fordel af kundeservice, hvis du har spørgsmål, læg dig meget omhyggeligt med din fortegnelse – især fotos – og vær parat til at forhandle med køberens agent.

Og husk – hvis du ikke sælger dit hjem som en FSBO-sælger, kan du altid genstarte processen med en agent. Hvis du stadig er modvillig til at bruge en konventionel agent og betaler en fuld provision på 6%, tilbyder mæglervirksomheden Clever Real Estate med fuld service salgserfaring med en lokal lokal agent til et lavt, fast gebyr på $ 3.000, hvis dit hjem sælger for mindre end $ 350.000. Det betyder, at du får den bedste agent, markedet har at tilbyde, og du sparer tusindvis af dollars i processen. Det er virkelig det bedste fra begge verdener.